2019.01.25

賃貸併用住宅のメリットとデメリット

賃貸併用住宅の建築を考えている方へ

新たな生活スタイルを創造する・・・自分の生活する住宅でありながら、一部を賃貸として貸し出せる住宅でもある賃貸併用住宅。住宅ローンの返済も厳しい中、家賃を収入として得られることは大きいと考える人も多いと思います。ですがこの賃貸併用住宅のメリットとデメリットを知らない人は、意外に多いのです。賃貸併用住宅の建築を考えている方は、よくメリットとデメリットについて知っておくことが成功のためには大切です。住み始めてから後悔しても遅いのです。そこで、今回は、賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて解説していきます。

 

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、名前の通り自分たちが住める居住スペーの一部を人に貸すことができる「賃貸スペースと住居が両方共存している住宅」のことです。賃貸併用住宅でよくあるケースが、アパートの1階部分に3〜4部屋ほど賃貸スペースとして用意し、2・3階部分がオーナー用の居住スペースになっているパターンです。また都心部などのケースでは、3階建てで1階部分と2階部分の半分が賃貸スペース、2階部分の残りの半分と3階部分が自分の居住スペースというパターンの賃貸併用住宅もあります。賃貸スペースをどこに配置するのかによって、さまざまなパターンが考えられます。賃貸併用住宅は、賃貸スペースによる家賃収入の部分で住宅ローンをすべて支払えることも可能です。メリットが注目され、現在では人気が高まってきています。

 

賃貸併用住宅のメリットを知ろう

・家賃収入によって、自宅のローンの返済が可能になる

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅の最大のメリットとして、家賃収入があります。住宅ローンの支払いを家賃収入でまかなえるという部分は、誰が考えても魅力的なメリットとなります。実際に住まいにかかる住宅費は、障害の支出のうちの約4分の1を占めるのが一般的と言われています。そう考えると生活の中で居住にかかる費用は、大きな割合になります。その住宅ローンの負担が全額とはいかなくても減る部分を考えると、一戸建てでは手が届かないと諦めていた街に住むことや、都心に住みながらも住居費を抑えながら生活できる可能性も高まります。例えば、3戸を賃貸スペースにした賃貸併用住宅を、都心に8,000万円で建築したと仮定します。そして賃貸スペースを1部屋8万円で賃貸にした場合、月の家賃収入は24万円となり、年間では288万円の収入となります。一般的な住宅ローンの条件の返済期間35年、変動金利0.6%で8,000万円全額を銀行から借り入れたと仮定した場合、毎月のローン返済額は約21万円となります。うまく賃貸され3部屋とも貸すことができたとすると、毎月の家賃収入24万円からローン返済額21万円を引くと3万円が手元に残る計算となります。そして経費部分として、賃貸スペースの月額管理費を3%とした場合、7,200円発生します。また固定資産税や都市計画税が月2万円かかったとしても、毎月の収支は2,800円プラスになります。そしてローンの返済が終了した場合、家賃収入として不労所得を手に入れられることも考えられるのです。

・ライフスタイルへの適応力にも順応できる

ライフスタイルに合わせて住宅を変化することも可能

長い時間生活していく中で、ライフスタイルの変化は起こります。賃貸併用住宅のメリットとして、ライフスタイルに合わせて住宅を変化することも可能という部分です。一般的にマイホームを購入するタイミングでもっとも多いのが、子どもが誕生し小学校入学するぐらいが多い統計です。年代でいうと、30代後半から40代前半という、一番働き盛りの年代でしょうか。そしてこのタイミングで起こりやすいライフスタイルの変化としては、もう一人子どもが増える、親との急な同居が決まる、予想もしない突発的なライフスタイルの変化が起きやすい時期でもあるのです。自分たちが想定した人数を超えてしまい、せっかく購入したマイホームが合わなくなってしまうケースもあります。ですがそんな場合でも賃貸併用住宅であれば、賃貸スペースだった1部屋を一時的に自分たちの居住スペースに変更するなど、柔軟な対応も可能です。

・投資用なのに、住宅ローンで融資を受けることができる

住宅ローンで融資が受けることが可能

そして基本的に賃貸併用住宅は一種の不動産投資になります。不動産投資において最も難しいとされていることは、融資を受けることです。基本的に投資の場合、住宅ローンは受けられません。ですが賃貸併用住宅の場合は、投資用として物件を購入する場合でも住宅ローンで融資が受けることが可能なのです。普通の住宅を購入する場合に使用する住宅ローンは、国の方針と連動しているために買い手に過度な負担がかからないように金利が優遇されています。そして補償の部分でも手厚くなっています。さらに住宅ローン減税やすまい給付金などの税金面での優遇制度も適用されます。賃貸併用住宅の融資をアパートローンに比べて格段に簡単な審査で受けられるのが、賃貸併用住宅を不動産投資に活用する最大のメリットかもしれません。

 

賃貸併用住宅のデメリットも知っておこう

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のメリットでは、本当に魅力的な部分が多く、うちも賃貸併用住宅にと思った方もいるでしょう。ですがメリットがあるものには必ずと言っていいほどデメリットが存在します。賃貸併用住宅は不動産投資の一種です。しっかりとデメリットも把握せずに行った場合、大きなリスクを負う場合もあるのです。ここでは賃貸併用住宅のデメリットについて解説します。

・住宅ローンの借入額が増大する

自分の居住スペースに加えて賃貸スペースを設ける訳ですから、もちろん住宅ローンの借入額も必然的に大きくなってしまいます。例えば都内近郊に賃貸併用住宅を建てるとなると、土地代+建物代の合計額が8千万円〜1億円前後など大きくなってしまう可能性もあります。その部分で問題になってくるのが、住宅ローンの借入額の部分です。一般的に住宅ローンの借入金額は、年収の6~8倍程度まで借り入れができると言われています。そのため年収の金額が借り入れできる金額に大きくかかわってきます。賃貸併用住宅の場合、賃貸部分の収入が返済にあてられるとみなされる場合もあるので年収の8倍以上のローンを組める可能性もあります。ですが借り入れ額が大きくなるということは、毎月の返済負担が大きくなる部分は否めません。しっかりと借り入れと返済のシミュレーションを行うことをおすすめします。このように賃貸併用住宅における借り入れや頭金の総額などは、一般的な住宅を購入する場合の住宅ローンと比べてかなり高額です。その部分もしっかりと相談に乗ってくれる住宅会社を選択するのも一つの方法です。

・不動産投資の中でも収益性が低い

収益性が低い

賃貸併用住宅も一種の不動産投資に該当します。不動産投資の場合、全部が賃貸での収入が受けられる物件となります。ですが賃貸併用住宅の場合、建物の半分には自分たちが実際に住んでいるので、利回りはどうしても低くなります。例えば、1棟の賃貸アパートを建てた場合と賃貸併用住宅を建てた場合の表面利回りを比較してみましょう。賃貸併用住宅は、半分を自宅することが条件で住宅ローンが適応されています。ですので2階部分すべてを自分の居住スペースとなります。賃貸併用住宅は、1棟アパートと比べて半分が自宅となっているので、当然のことながら年間の賃貸収入は半分になりますので、表面利回りも半分になります。

 

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今回は、賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて解説してきました。その場所に住みながら、自宅で家賃収入を得ることができる賃貸併用住宅ですが、そのメリットはとても大きく魅力的なものです。ですがしっかりとデメリットについても把握することも重要です。いい部分だけでは長い間継続していくことは難しいのです。もし賃貸併用住宅を建てたい希望がある場合は、よくメリットとデメリットについて把握し、しっかりと検討した上での判断が大切です。厳しい言い方ですが、賃貸併用住宅などに関わらず、住宅建築など大きな金額が動く場合気をつけなければいけないことは、見通しの甘い計画を立てないことです。実際はローン返済が苦しくなってしまうという最悪のリスクを考えておくことも必要なのです。ou2株式会社は、新築・リフォームあわせて10,000件を超える経験や実績を活かして、あなたの夢をカタチにするお手伝いをしています。当社では厳しい不動産価値診断のもと将来に渡って安心な資金計画をご提案することをお約束いたします。いつでもお気軽にお声がけください。スタッフ一同心よりお待ちしております。

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