2019.03.26

二世帯住宅のローン問題

二世帯住宅のローン

遠くに両親が過ごしている家がある。自分たちのマイホームを建てる。などいろいろな生活の過ごし方があります。ですが近年の少子高齢化社会の問題や、両親の共働きの生活スタイル、災害などの近年の多さなど、いろいろな場面の状況変化により、二世帯住宅を建ててみんなで住む方法を検討している方も多くなってきています。住宅の建築には欠かせないのが「住宅ローン」です。二世帯住宅にはいったいどんな住宅ローンがあるのでしょうか。ローンは一瞬で終わることがなく、返済も長い時間がかかります。しっかりと違いを把握して、自分たちに合った住宅ローンを選択することが大切です。将来を見据えた計画のために解説していきます。

 

二世帯住宅で考えられるローンの方法

考えられるローンの方法

二世帯住宅のローンの種類としては主に2種類あります。それは「親子リレーローン」と「親子ペアローン」です。親世帯と子世帯でローンを組むことには変わりがありませんが、内容は全然違ってきます。しっかりと違いを把握して、家族内でもしっかりと話し合いをしましょう。将来の二世帯住宅取得に向けての第一歩が住宅ローンです。

<二世帯住宅 親子リレーローン>

二世帯住宅で利用される親子リレーローンは、最初の借り入れは親世代が行い返済を開始します。そして親世代が高齢となり返済が厳しくなってきた・子世代が返済をできるようになってきたなどを替えポイントとして、今度は子世代が返済を担当するローン方法です。簡単に言えば親と子でバトンをリレーするローン方法です。契約は1本なので返済担当でない方は、連帯責任者となります。

<二世帯住宅 親子ペアローン>

親子リレーローンと同じくらい代表的な二世帯住宅ローンは、「親子ペアローン」です。こちらは親世代と子世代がそれぞれに住宅ローンを組みます。そして同時にローン返済を進める方法です。そして親世代・子世代ともに相互に連帯責任者となります。住宅ローンの借り入れ額としては収入の部分が判断基準となりますが、双方の収入を合算できるのがポイントです。合算することで一人の金額より多くの借り入れを行うことが可能です。そして個々でローンを組んでいるので住宅ローン控除などの減税措置もともに受けることが可能です。返済期間も別々に定めたりもできますが、団体信用生命保険に加入しなくてはなりません。

このふたつのローンは二世帯住宅などでは多く利用されていますが、親世代・子世代だけでローンを組んで返済するのと違いお互いの状況や考え方が重要です。家族全体でしっかり話し合い、同じ歩幅で進めていくことが大切です。

 

二世帯でのローンのメリットは?

ローンのメリット

二世帯住宅のローン返済として代表的な「親子リレーローン」と「親子ペアローン」の違いを解説してきました。ここではその違いをふまえた上で、二つの住宅ローンのメリットを紹介していきましょう。

<二世帯住宅 親子リレーローン>

二世帯住宅で利用される親子リレーローンのメリットは、親世代から子世代へローンを引き継げる部分から「長期間のローンが組めること」と、「毎月の返済額を抑えることができること」です。子世代のローン初期の収入の不足も親子で補えます。そしてそれぞれの負担割合に応じて住宅ローン控除を適用することが可能です。住宅ローンの控除の判断は年繭のローン残高が基準となります。子世代返済が始まっていない時点でも、親子ともに控除を受けられます。

<二世帯住宅 親子ペアーローン>

今度は親子ペアローンのメリットとしては、返済が親子同時に開始されるため返済負担額は多くなりますが「返済期間が短くなる」部分と、親世代の返済可能な収入が十分にる場合は「大きな額の融資が可能」な部分です。親子ともども団体信用生命保険に加入することもメリットのひとつです。もし親世代に返済不能な事柄が起こってしまった場合、親世代の組んだ住宅ローンの肩代わりの必要がなくなることです。ですので実際のローン返済額は減額されます。

 

二世帯住宅で税制上有利になる場合も

税制上有利に

二世帯住宅は家族がみんな一緒に住める部分はありますが、どうしても各世代の住宅だけを建てるよりも建築コストがかかってしまう部分は否めません。ですが二世帯住宅だから税制上有利になる場面もあります。しっかりと把握して有効的な返済プランを構築しましょう。

二世帯構造となることで可能に

二世帯住宅の場合、建物の構造が二世帯に分かれていることで「不動産取得税」や土地、建物の「固定資産税」が軽減される場合があります。この部分で重要なのは、二世帯に分かれていることという部分です。この判断基準としては、下のような状態を指しています。

●壁やドアで構造上2世帯に仕切られている

●キッチンやバスルームなどが2つずつある上に利用上も独立している

などになります。そういう制度は年々変化する場合もあります。詳しくはプランを立てる際にしっかりと相談しましょう。相手は住宅のプロですから、しっかりと答えてくれます。

どんな優遇が受けられるのか

税制上の優遇としては、一定の条件を満たすことで受けることが可能になります。例えば不動産取得税です。この不動産取得税は固定資産税評価額の3%となっています。ですが二世帯住宅の場合、二世帯で構造上独立していると認められた場合、2戸分の控除を受けることが可能です。あとは土地の固定資産や建物の固定資産税(一定の要件を満たす場合)でも2戸分の控除を受けることが可能です。普通なら1軒分の控除しかできないところが、親子ともにできる場面が多くあります。建ててからでは遅いのです。建てる前からしっかりと控除ポイントも下調べしておきことをおすすめします。

 

二世帯だからこそ注意する部分も

ローンの注意点

二世帯住宅でみんなで暮らす生活のために二つのローンが主流ですが、やっぱりデメリットに感じてしまう部分もあります。デメリットは悪い部分ととるのか、注意すべきポイントとして取るのかにより、対処も判断も変わってきます。しっかりとこの部分も把握し、リスクに対する部分も住宅ローンを選択する上では重要になります。

<親子リレーローンの注意点>

一般的に住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険(団信)に加入します。団体信用生命保険(団信)に加入することで、保険金にて残債を補填し遺族に責務が残らないようにする制度です。親子リレーローンの場合は、加入するのは返済の最終責任を負う子世代の方が加入するのが一般的です。なので親が亡くなってもローンの返済金額が残ってしまいます。そして親子リレーローンの場合、親と子の共有保有の場合も多く相続税の際トラブルには転する場合もあります。

<親子ペアローンの注意点>

 

親子ペアローンの場合は、同時2本の住宅ローンを組まなければいけませんので親世代・子世代ともに審査を通過しなければいけない部分です。そして長く返済していく中で他のローンへの変更や、子世代のローンなどにまとめる場合など審査が厳しくなる場面もあります。

親子リレーローン・親子ペアローンなどさまざまな方法がありますが、住宅ローンは長く生活に直結する部分になります。ですので遺言書の作成や名義の登録、不動産の分配など先を見据えていろいろと判断しなければならない場面も多くあります。大切な人が亡くなった場合の話はしたくないと感じる方もいらっしゃるでしょうが、早めの行動により相続税や贈与税での対策が可能な場面もあります。いざという時に困らないために、専門家への相談もひとつの方法です。

 

家を建てるのであれば、家の専門家へ相談しよう

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