2019.05.01

我が家に住みながら経営する住宅

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日本全国にはさまざまな住宅があります。一戸建て住宅やアパート・マンション。その中でたくさんの家族が工夫をしながら生活をしています。そして近年注目を浴びているのが、賃貸併用住宅です。土地活用での有効な手段という部分もありますが、ふたを開いてみると新たな発見がいっぱいです。賃貸と名前がついているので、もちろん家賃収入を望める部分はありますが、それだけではないのです。家賃収入をローン返済に充てられることはもちろん、さまざまなメリットも存在しています。今回は新たな住まいの可能性を見出す「我が家に住みながら経営する」にスポットを当て解説していきます。

 

賃貸の基礎 アパート経営とマンション経営の違い

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まずは賃貸の基礎となる部分を解説していきましょう。ですが賃貸と言ってまず浮かぶのは、アパートやマンションなどの賃貸物件ではないでしょうか。何気なく使っているアパートやマンションなどの言葉ですが、そこにはどんな違いがあるのでしょうか。そしてアパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅・・・どれもスペースを貸し、家賃として収入を得るスタイルには違いがありません。まずはそこから解説していきます。

アパート経営とは

アパート経営の場合、一般的には建物丸ごと全部(1棟)を取り扱い、経営していくスタイルとなります。まるまる1棟というと敷居が高く感じられがちではありますが、いろいろな方法もあります。そして自分ひとりだけではなく、信頼できるパートナーを選択することにより検討の価値や可能性はふくらみます。

マンション経営とは

マンション経営の多くの方は、アパート経営とは違い一部屋や複数の部屋を購入し、運用するスタイルが多いのが特徴です。アパートとマンションでは同じ1棟でも規模がかなり違ってきます。不動産投資として行っている方も多くいます。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、名前の通り賃貸物件と自宅の住居スペースが併用している住宅です。賃貸物件として収入も得ることができますが、ふたつとの大きな違いは賃貸物件との距離の近さです。賃貸併用住宅の建物において住居部分と賃貸部分の割合としては、50:50の割合が比較的多いようです。

 

賃貸併用住宅の目的をはっきりと決めよう

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家賃収入が入るならさっそく賃貸併用住宅にしなくっちゃ。というように簡単なものではありません。賃貸の部分がないにしろ、家族が長い時間過ごすための空間ですから簡単にはいきません。その上暮らすだけではなく、賃貸のオーナーにもなる訳です。始める前にしっかりと方向性を決めておく、身体併用住宅を持つ目的を決めておくことで、運用の在り方も違ってきます。

<目標その1>家賃収入を住宅ローン返済に充てたい

自宅のスペースである部分を賃貸として貸し出すことにより、家賃収入へとつながります。賃貸併用住宅を始めようと計画していく中で、返済の部分もしっかりと事業計画を練り、住宅ローンの返済にどのようにかかわってくるのか、しっかりと検討しましょう。

<目標その2>これから長い生活も、安心して暮らしたい

年々日本人の寿命も延びてきている現在。安心して生活を続けたいと考えるのはみなさんも思うところでしょう。そして家賃収入があなたの生活をサポートしてくれます。そして早いうちから将来への備えを準備することにより、資産運用にも影響が出てきます。

<目標その3>将来のライフスタイルの変化に備えたい

今はお互い元気でも、両親の介護や子供たちの独立、新たな家族の誕生など、長い人生の中ではいくつものライフスタイルの変動期がやってきます。あらかじめ賃貸併用住宅を建てる際にアイデアを組み込むことで、ライフスタイルの変化にも対応できる住宅になります。そして賃貸経営という運用を、大切な家族へ残すことも可能です。

など、あげればきりがないくらい可能性を含んでいるのが賃貸併用住宅です。ここで上げたのはほんの一部です。自分たちにあった目標を持つことが賃貸併用住宅への第一歩です。

明るい未来のための流れ

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もし賃貸併用住宅を建てる場合、どんな流れで住宅は建てられるのでしょうか。やはり一般住宅とは違い、賃貸関係の項目も出てきます。ここでしっかりと流れを把握しておきましょう。

※この流れは一般的なものです。いい立地のの不動産などは急に状況が変化する可能性も高くなります。同時進行の場合もありますので、目安として参考にしてください。

ステップ1 希望条件を検討や情報収集

賃貸併用住宅を建築する上で「土地を所有していない人」の場合、まずは建物の策定を行います。賃貸という部分がある住宅になりますので、住まいの部分も一般の一戸建てとは違ってきます。そして希望条件を検討しながら、その賃貸物件に需要があるのかなど、しっかりとした情報収集も重要になります。やみくもに準備を始めるのでは時間のロスも発生します。次の土地選びなどの部分も含め、事前の準備を行なうことで、より有効的に運用できる土地選びができるのです。そして

ステップ2 建築プランの策定や土地の選定

大まかな建築プランが決まってくると、どのくらいの規模になるのか、ターゲット層はどのような感じになるのかなど、いろいろと方向性も定まってきます。そこから算出される必要とされる土地の広さや利便性、建物の規制や予算なども含めて選定していきます。その際にも周辺の情報収集も行っておくことをおすすめします。賃貸だけの部分だけではなく、自分たちも長い時間生活する地域になりますので、しっかりとチェックしましょう。

※選ぶ建築会社によっては、土地や不動産などにも力を入れている企業もあります。土地への相談も一緒に取り組んでくれるパートナーもいます。大切なことは、いかに自分たちにあったパートナーを選べるか。そこが重要なポイントです。

ステップ3 土地の購入やローンの申し込み

土地の選定などが終了すると、今度は現実的な行動になってきます。土地の購入や賃貸併用住宅を建てるためのローン契約です。現在はネット銀行でローンを自分で契約する人も増えてきています。ですが住宅を建築する建築会社や、不動産会社でも提携している銀行の紹介や手続きなどをアドバイスしてくれることもあるので、自分たちに合う方法をセレクトしましょう。

ステップ4 建築プランを固める設計建築工事の打ち合わせと建物にかかる予算管理

土地の購入などの流れが決まってくると、今度は本格的な建物の建築に関わる部分の打ち合わせに入ります。事前に立てておいた大まかなプランをベースにしながら、細かい仕様を決定していきます。さまざまな希望条件や建築に関する制限を考慮しながら、慎重にプランを作成していきます。

ステップ5 工事の準備と着工

建築の確認申請を始めとして住宅完成のための工事が着工します。前のステップに建てられたプランをもとに、賃貸併用住宅が建てられていきます。そしてそのまま建物の完成につながります。

ステップ6 賃貸物件の管理会社の選定や入居者の募集を行う

自分自身で賃貸物件を管理しない場合は、実際に入居者付けや管理業務を行ってくれる管理業務を委託する管理会社を選定します。

ステップ7 賃貸物件の管理

賃貸物件への入居などが決定すると、賃貸への対応が開始されます。入金管理や入居者からのトラブル連絡など、対応する事柄はいろいろです。そして今後考えられる空室への対策(設備の修繕のための業者選定やクリーニングのための清掃業者の選定など)をあらかじめ探しておくなども必要になってきます。

 

 

マイホームと一緒だからこそ気をつけたいポイント

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賃貸併用住宅と一般住宅の大きな違いは、「自分たちのテリトリーに他人の生活空間が共有される」という部分です。魅力的に感じる賃貸併用住宅ですが、始める前に気をつけておきたいポイントをまとめておきます。失敗しない賃貸併用住宅を目指しましょう。

マイホームであると同時に、集合住宅であることを認識しよう

自分たちの想いの詰まったマイホームには変わりがありませんが、他人の生活部分が一緒にあるという前提部分は変わりがありません。なので、自分たちの住宅だけの場合とは気づかいや自由度は、若干変化してくる部分はあるでしょう。そして集合住宅であったも自分たちはオーナーであるという意識は持って、生活していかなければいけません。

物件の管理・メンテナンスをどう対処するのかを検討しよう

物件の管理を自分自身で行うと、実際に経費として支払いも減るので収入がアップします。ですが賃貸の管理の部分は、思ったより簡単ではありません。特に重要になる部分の業務として、「入居者の募集」「修理・クレーム対応」「家賃管理」「物件・部屋のメンテナンス」などがあります。自分たちの時間や労力を費やす方が有効なのか。それとも管理会社へ委託することが有効的なのか。しっかりと検討しましょう。

 

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