2019.06.13

東京に住むなら知っておきたいこと~賃貸住宅紛争防止条例とは~

生活するために賃貸で住まいを借りる。

そんな方はたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。その中でも東京都の賃貸には「東京ルール」と呼ばれているものがあります。賃貸物件は、性別・仕事・国籍などさまざまな条件の人が対象です。特に都心部などの人口密集地などは、賃貸に対してもさまざまなトラブルが起こりがちです。そして特に近年トラブルにつながりやすいものとして上げられるのが、「退去時」になります。今回解説する「賃貸住宅紛争防止条例」の内容をしっかりと理解することで、有効的な土地活用や賃貸併用住宅の経営など活躍のフィールドが広がります。賃貸を借りる人だけでなく、経営者の方も必ず知っておきたいルールです。

 

賃貸住宅紛争防止条例とは何?

 

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この東京ルールと呼ばれている賃貸住宅紛争防止条例の正式名称は、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」となっています。本条例は2004年(平成16年)10月1日に施行されました。一般的に賃貸住宅の契約を結ぶ際、物件の借り主に対して宅地建物取引業法に基づく重要事項の説明が実施されます。この賃貸住宅紛争防止条例では、その説明の際に、「退去時の原状回復や入居中の修繕についての基本的考え」「借り主が負うことになる負担」「入居中の設備の修繕や維持管理についての連絡先」などを、宅地建物取引業者が別途書面を交付した上で説明を行うよう定められています。いわゆる退去時に対してトラブルとなりえるものを事前にお互いに理解しようという感じです。退去時に原状回復費用の負担の範囲の相違でトラブルになることが多いことを重視し、物件を貸し出している借主が不利にならないことはもちろん、物件の借主にも一般的な常識の範囲内で使用すること。そして退去時にはお互いに気分が悪くならないよう、綺麗にして返すことなどを注意喚起しています。

<参考サイト>

賃貸住宅紛争防止条例|東京都都市整備局

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/301jirei_2.pdf

■ 賃貸住宅紛争防止条例の対象となる建物は?

賃貸住宅紛争防止条例の対象となるものとしては、東京都内にある居住用住宅の賃貸契約となっています。だから賃貸住宅紛争防止条例が東京ルールと呼ばれているのかもしれません。ですからこれから土地活用などで、ご自身の住宅と賃貸が一緒になった「賃貸併用住宅」などを検討している方にも、東京都の物件になる場合、知らなかったでは済まされない場合もあります。「宅建業者が借り主に対する説明を怠った場合」には、条例第2条に基づいて東京都知事による指導・勧告が行われます。管理などをお任せするなどいろいろな経営方法が存在しますが、知識として知っておくべき条例になります。

 

条例の内容を解説します

 

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賃貸住宅紛争防止条例の中で、宅建業者が説明しなければならない具体的な内容を解説していきましょう。(条例施行規則第2条第3項)

①退去時における賃貸住宅の損耗等の復旧についての説明(原状回復の考え方)

②賃貸住宅の日常の使用及び収益に必要な修繕についての説明(入居中の修繕の考え方)

③契約における賃借人の負担内容についての説明(特約や内容の詳細など)

④入居している中での、設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先

などになります。退去の時、そして入居中もどうしたらいいのかなどをまとめています。貸す方にも責任はありますが、借りる方にも責任はあるのです。

 

いわゆる東京ルールというガイドライン

 

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今ではコマーシャルなどでも、「敷金0円」「敷金などの心配なし」などのセリフも珍しくはありません。ですが以前では、契約時に礼金〇ヶ月、敷金〇ヶ月などの支払いも珍しくはありませんでした。ですが中には敷金を払ったにもかかわらず、過大な費用を請求されたり、また日常の使用があまりにもひどく、原状回復に費用が多く必要となてしまうなどのトラブルもありました。いわゆる基本的なルール(ガイドライン)がまとめられているということです。常識的な判断で今まではできていたものでも、人口の多さやいろいろな国からの入居者など、賃貸状況や背景も大きく様変わりしてきています。

原状回復とはどんなこと

賃貸住宅紛争防止条例には上の4つの内容が細かく記載されていますが、今回はその中でも①退去時における賃貸住宅の損耗等の復旧についての説明(原状回復の考え方)について解説していきましょう。原状回復の基本的な考え方とは、原則的に借り主の故意や過失によって賃貸物件に汚れや損傷、キズなどが発生してしまった場合、借り主側の負担で原状回復するよう考えられています。またそのような状況を認識した上で放置したことにより、そのことが原因となり発生・拡大した損傷についても借り主の負担となってしまいます。経年劣化などによって発生・破損してしまった場合による損耗は、貸し主側の負担となります。

 

<貸主負担となる代表的な例>

下地ボード張替えが不要な程度の張り付けた掲示物に対する跡や、日照等による畳やクロスの変色、エアコン設置による壁のビス穴や跡、通常の使用の範囲内で壁紙に付着したタバコのヤニなどになります。(特約や状態によってはこの限りではありません。)

 

困ったらまず相談してみよう

 

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には賃貸東京都住宅紛争防止条例がありますが、この施行に合わせてを『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』が作成されています。条例となると一見難しそうで親しみにくいのですが、多くの都民や不動産関係者への周知や普及啓発にも努めています。そして「賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」のでは、下のような内容が掲載されています。(※目次より「賃貸住宅の契約と住まい方の注意事項」に関してを抜粋)

1 契約から入居前

(1)事前説明はわかるまで確認を

(2)特約には注意を

(3)入居時の物件確認はしっかりと

2 入居中

(1)修繕等の連絡はこまめに

(2)入居中のマナーを守り快適に

3 退去時

(1)退去予告は何日前?契約書で確認を

(2)明渡しはきれいに!大家さんに迷惑をかけないで

(3)退去時の物件確認もしっかりと

(4)納得できない点は話し合いを

賃貸併用住宅や賃貸に関わっている、もしくはこれから考えている方は、分かりやすく解説されていますので、おすすめです。そして日々の管理を行っていく上でも知っておきたい知識です。ガイドラインなどもひとつの方法ですが、東京都では下のように相談窓口を設けています。不明なことや疑問なことなど、困った時は早めの相談をおすすめします。機器南里・リスク管理は賃貸経営にとって、重要なことなのです。

 

東京都の相談窓口一覧 
相談窓口

 

住所

 

受付内容・時間

 

連絡先

 

東京都都市整備局
住宅政策推進部不動産業課
新宿区西新宿2-8-1
都庁第二庁舎 3 階北側
不動産取引に関する相談
9:00 ? 11:00 13:00 ? 16:00
(※面談相談 当日受付)
賃貸ホットライン 03(5320)4958
指導相談係 03(5320)5071
東京都不動産取引
特別相談室
新宿区西新宿2-8-1
都庁第二庁舎 3 階北側
弁護士による法律相談
13:00 ? 16:00
(※面談相談 予約制)
特別相談室 03(5320)5015
東京都消費生活総合センター

 

新宿区神楽河岸1-1
セントラルプラザ 16階
消費生活に関する相談(不動産含む)
9:00 ? 16:00
電話、面談相談
相談専用 03(3235)1155

 

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