2020.02.23

賃貸併用住宅を建てたい 費用とローンの関係

 

新しい暮らし方を考える上で、東京という人の集まる地域性を活かすことは重要なことです。

ただ単に住居として、自分たちだけの住まいを手に入れる。

これもひとつの方法です。いろいろな暮らし方を選択できる今、自分たちが住まいのオーナーとなって暮らしながら賃貸収入も得る「賃貸併用住宅」という選択肢も可能な地域が人の集まる街「東京」の魅力です。賃貸併用住宅を建てて生活すること。それは決して若い人だけの特権ではありません。子どもたちが独立して、生活空間の余ってしまったスペースを活かしながら老後に備えること。健康寿命の延びる日本には、シニア層にも注目してほしい暮らし方のひとつです。

今回は賃貸併用住宅の基本や資金面など、知りたい情報を分かりやすく解説していきます。あなたの新しい暮らし方を考えてみませんか。M-LINEが全力でバックアップします。

 

賃貸併用のプラン作り

まずは賃貸併用住宅の基本を解説します。

賃貸併用住宅とは、住宅の自宅部分のスペースに賃貸物件や店舗物件を加えた建物になります。通常であればマイホームと言えば家族で過ごすための空間ですが、賃貸部件などを加えることで家賃収入などを得ることが可能になります。

賃貸併用住宅は土地の有効活用、そして不動産投資の一種となります。ただ自宅に住む訳でなく賃貸経営を行う訳ですから、しっかりとしたプランや方向性が必要となります。その土地のエリア需要もしっかりと分析する必要性があります。

例えばエリア需要がファミリー向けなのか、それとも単身向けなのかによっても、賃貸物件の間取りも規模も変化してきます。ファミリー向けであれば、家族の暮らせる広さや設備も必要です。また単身者用であれば使いやすいワンルームなどの間取りになります。

しっかりとした分析と、需要にあった賃貸の提供が賃貸併用住宅の可能性につながります。

賃貸併用住宅は設計プランが成否を握る

賃貸併用住宅の場合、自分たちの暮らすスペースだけが良ければ良いという訳にはいきません。その地域の需要を見越した設計プランと間取りが重要です。自分たちの暮らすライフスペースの充実に合わせ、想定される入居者のライフスタイルを考え計画することが賃貸併用住宅の成否につながります。

<賃貸併用住宅の配置パターン>

賃貸併用住宅の場合、大きく分けて2パターンに分類できます。

① 上下配置パターン

上下配置パターンとは、建物の構造を活かし上と下で自宅スペースと賃貸スペースにする設計方法です。

② 縦割り配置パターン

縦割り配置パターンとは、建物を左右で分かれるように設計し右と左で自宅スペースと賃貸スペースにする方法です。このパターンの場合、1・2階がつながったメゾネットタイプなどにもできます。また賃貸部分を1階、2階で別々の賃貸物件として設計する方法もあります。

東京という土地柄を活かしたプランニングも

立地や地域需要に合わせた最適な規模を把握することで、都心部などでは多層階住宅を建てるという方法も考えられます。中高層建築物が建てられる場合には、通常一般的な住宅である2・3階建てから、5階建て以上の中高層賃貸マンションも検討できます。

需要に合わせて3階建て以上のマンションタイプを建築。1階は人通りを活かした貸店舗などの店舗物件。2階以上はワンルームなどの賃貸物件。最上階に自分たちの住まいなど、プランニング次第で可能性は広がります。こういう建て方ができるのも、東京という人の集まる街。そしてそれに伴った需要があるからです。

賃貸併用住宅は、どう需要に応えながら経営していけるのかが重要なのです。

賃貸併用住宅を活かすための方法

賃貸併用住宅が近年注目を集める理由には、賃貸スペースにすることで家賃収入が得られます。それを住宅ローンに転用できる部分も大きな魅力でしょう。スペースを貸しながら住み、住宅ローンの重荷を軽減する新しい道が見えるからです。そして不動産投資の一種ではありますが、投資用物件と違い住宅ローンを活用しながら建物を建築できることも大きな理由です。

投資用物件でローンを組んだ場合、アパートローンなどを活用するため金利も高く負担も大きくなります。借入期間にも違いがあり、一般的には建物の耐用年数を上限としている銀行が多いのが現状です

一方自宅部分が50%を超えている賃貸併用住宅を建築することにより住宅ローンが適用されます。しっかりとした基準をクリアすることにより、金利を抑えながら建築することができるのです。住宅ローンはアパートローンに比べ、金利も約2~3%安く、借入期間も長くすることができます。どうしても自宅以外の建築物があるため、費用も多くかかってしまう賃貸併用住宅ですが、35年の長期ローンも夢ではないのです。その他にも住宅部分には住宅ローン控除も受けられるなどのメリットもあります。

やっぱり頼りになるのは経験

いわゆる賃貸併用住宅は、ビジネスのひとつなのです。ビジネスをうまく軌道に乗せるためにも、しっかりとした事前準備が必要です。賃貸併用住宅を建てる場合、大まかには下のような流れになります。

1:建築プランや土地の選定

2:選定した土地の購入や各種ローンの申し込み

3:建築工事の打ち合わせ、建物の建築

4:賃貸物件の管理方法の選定や入居者の募集

5:賃貸の管理業務

建てる前も、建ててからも管理が重要

賃貸併用住宅の場合、建てる前にも事前の調査や準備。建ててからは賃貸物件の管理など、さまざまな事柄があります。管理と言っても入居者管理や建物管理などさまざまです。しっかりと管理することが、長く賃貸物件を活用するために必要です。

入居者管理の面では、入居者募集を始め貸借契約の締結や入居者管理など、賃貸で暮らす人へのサポートも含まれます。そして建物管理の面は、安全に暮らすための建物のメンテナンスから法定点検などオーナーとしての基盤の部分になります。管理するといってもたくさんの項目があるのです。

管理方法も一括借り上げ方式(サブリース)や管理委託方式、自分で管理を行う自主管理方式などの種類があります。賃貸併用住宅をうまく経営していくことは、信頼できるパートナーを選択することも大切なのです。そのパートナーが今まで培ってきた経験やノウハウを組み合わせながら、しっかりとした基盤を作り上げていくことができるのです。

賃貸併用住宅を建てる、管理する 全てをサポート

M-LINEでは都心の土地有効活用の実績が多数あり、一棟一棟全力で創り上げています。ハウスメーカーのような企画型ではなく、建築家のような作品作りではない、お客様目線に立った家づくりを行なっております。

30坪の敷地でも可能な6階建賃貸住宅を建て、有効活用されている方もいらっしゃいます。賃貸併用住宅を含め土地活用などをお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

https://m-line.tokyo/small-land-use/case003/

住宅の可能性は無限大 私たちがあなたをサポートします

賃貸併用住宅は、しっかりとした計画やプランによって「安定した利益が望める」「地道に歩く経営ができる」ビジネスのひとつです。ライフスタイルの変化にも柔軟に対応でき、将来に向けての収入の安定や節税対策なども見込めます。

家を建てるという出来事は、人生の中でそう回数がある訳ではありません。初めてならなおさら、不安なことや心配なことなど、たくさんあると思います。そんな時はぜひ、住宅のプロを頼ってみてください。

当社、ou2株式会社は、新築・リフォームあわせて10,000件を超える経験や実績を活かして、あなたの夢をカタチにするお手伝いをしています。みなさまのお手伝いで培った経験やノウハウを活かし、お持ちの土地を有効活用する。土地の価値をさらに引き出す。わずか10センチでも無駄が出ないようなプランニングをする。ゆとりある空間を演出するなど、あなたの家づくりをサポートします。いつでもお気軽にお声がけください。スタッフ一同心よりお待ちしております。

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M-LINEを運営するou2株式会社は、木造注文住宅のクレバリーホーム(フランチャイジー)

を始め、リフォームのアールツーホーム、不動産とリノベーションのD-LINEなど、

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