2020.03.30

東京で二世帯を かしこい住宅ローンの選び方

東京で家を持ち、新たなスタートを。

いつかは自分たちの住まいを、自分たちの思うように作りたい。

そんな風に住宅にはいろいろな思いが詰め込まれています。そこには夢も、希望もありますが、一方では住宅建築費などの現実に直面する場合もあります。東京都心や23区内で新たに住宅建築を考えた時、特に建築費や敷地の土地代など大きな金額が移動します。そんな場合に多く活用されているのが、住宅ローンです。

このパートナーと家づくりをしたいと相談した時、そのパートナーが提携しているローンを推奨される場合も少なくはありません。パートナーの今まで築いてきた信頼度や実績などから、さまざまな部分で優遇される可能性も考えられます。そこで考えておきたいことは、住宅ローンにはたくさんの種類があることです。もちろん紹介される提携ローンが自分たちの生活にマッチする場合もありますが、それはしっかりと他の住宅ローンを把握できていることが前提条件です。しっかりと悩み、検討し、決断する。いい家づくりのために必要な要素なのです。

今回は自分たちのこれからの生活スタイルをふまえた「住宅ローンの選び方」にスポットを当ててみましょう。



住宅ローンにもいろいろあります

一口に住宅ローンを活用すると言っても、住宅ローンにはさまざまな種類があり、取り扱いのできる商品も違います。まずは住宅ローン選びで最も重要となる「金利」について解説していきましょう。金利と選択することで、住宅ローン活用の方向性が決まってきます。金利の違いとはどのようなものでしょうか。

住宅ローンの分かれ道 金利の違い

住宅ローンの金利は主に二種類です。それは「変動金利」と「固定金利」になります。金利の動きは、専門家でも予想することは難しく、どちらが最終的に得なのか。それとも損なのか、を事前に判断することは不可能です。しかしふたつのプランにはそれぞれの特徴があり、その特徴が返済し続ける家計に与える影響は違ってきます。そちらのプランを選ぼうとも必要なことは、「無理のない返済環境を作る」ことです。

<変動金利>

変動金利とは、各金融機関に決定権がある「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。一度は耳にしたことのあるキーワード「日本銀行」の政策によって決定されています。日本銀行とは他の銀行と違い、下のようなことをしています。

日本銀行法では、日本銀行の目的を、「我が国の中央銀行として、銀行券を発行するとともに、通貨及び金融の調節を行うこと」および「銀行その他の金融機関の間で行われる資金決済の円滑の確保を図り、もって信用秩序の維持に資すること」と規定しています。また、日本銀行が通貨及び金融の調節を行うに当たっての理念として、「物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資すること」を掲げています。

出典:日本銀行の概要|日本銀行 https://www.boj.or.jp/about/outline/index.htm/

分かりやすく解説すると、景気の安定を保つことを至上命題としています。そのため景気が良くなれば日銀は短期金利を上げるように動き、景気が悪くなれば下げるように動きを加速させるのです。私たちの日常生活が変動金利には密接しているのです。プライムレートとは、銀行が企業に貸し出す際の金利を示しています。直接関係はなさそうに感じますが、住宅ローン金利には大きな影響を与えるのです。

<固定金利>

上で解説した変動金利は、景気の動向により変化が現れる住宅ローンです。金利が安い時には返済額も少なくなります。一方金利がグッと一気に上昇した場合、予想の返済額を超える可能性もゼロではありません。固定金利の場合、住宅ローンの借り入れから返済終了までずっと同じ金利水準(全期間固定金利タイプ)が続きます。

住宅ローンを活用する金融機関によっても違いが現れますが、一般的には10年満期の国債の利回り(長期金利)を基準に決められています。その他にも住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して取り扱いを行っている「フラット35」も全期間固定金利タイプの住宅ローンです。

各種住宅ローンを解説します

ここまでは住宅ローンにもいろいろな種類があることを、解説してきました。ここではもうちょっと各種ローンの違いを確認しておきましょう。注意ポイントを知ってくことは、住宅ローン選びには最も重要なのです。

「変動型」住宅ローンの特徴と選び方とは

変動型で注意しておきたいポイントは、やはり金利と返済金額のバランスです。私たちが日常利用している民間金融機関の住宅ローンでも取り扱っている、住宅ローンのひとつです。取り扱う金融機関によりさまざまな取り組みも多くあります。

例えば「金利引き下げサービス」や「引下げ金利(優遇金利)」などもそのひとつです。引下げ金利は、店頭金利(金利動向を見ながら、各金融機関が設定する金利)から一定幅を引く金利引下げサービスになります。一定割合以上の自己資金の有無や今までの状況(新規借入か借換えかなどの違い)などによっても引下げられる金利は異なってきます。店頭金利から引下げ金利を差し引いた金利が、適用金利となるのです。

変動型の場合、当初の金利がずっと続くものではないため「返済中に金利が上がるリスク」が発生することを注意しておかなければいけません。現在の経済の状況をふまえると急激に金利が上昇するという事態は考えにくいともいわれています。他のローンとは違い、住宅ローン返済は長期にわたる返済が必要です。自分たちの10年後、20年後の家計も視野に入れながら、検討していくことが重要です。

「全期間固定型」住宅ローンの特徴と選び方とは

「全期間固定型」は、返済中の金利が事前に決められているため、返済中に金利や返済額が変化しません。そのため「将来も安心」という部分で選択する方も多いのではないでしょうか。確かに変動型と比較すると金利は高めになりますが、返済額もしっかりと固定されているので将来のライフプランも立てやすく、万が一の場合の貯蓄なども検討しやすくなります。

全期間固定型のローンの代表格は、何と言っても「フラット35」です。このフラット35は、銀行や信用金庫、信用組合、信用農業組合、保険会社など、私たちの身近な金融機関の多くが取り扱っている商品です。フラット35の金利システムは、各金融機関によって異なります。事前にしっかりとチェックすることが重要です。また各金融機関でも独自の全期間固定型ローンも揃えている場合もあります。一概に「固定型=フラット35」ではなく、いろいろなタイプの情報も集めることで選択の幅が、広がります。

「固定期間選択型」住宅ローンの特徴と選び方とは

固定金利の中でも「全期間固定型」とは一線を画すのが、「固定期間選択型」住宅ローンです。全期間ではなく「金利や返済額が変わらない期間を選択できる」部分が大きく違います。

期間選択は、2年・5年・10年・20年など、金利が固定される期間を選べます。固定期間中は金利も返済額も変わらないため安心感もあり、期間終了後はその時点の金利を見て、把握して、改めて固定期間を選べる(または固定期間選択型と変動型のいずれかを選択できる)点が最大のメリットです。金利も固定期間により違いがあり、期間が長くなればなるほど高めに設定されています。選択期間や期間後の選択種などは、金融機関によって違いが出ます。しっかりとどう変化するのかを確認しておきましょう。

自分たちの返済比率はどのくらい

住宅ローンは、長い期間活用される商品です。家を建ててからの長い生活を考えると「自己資金+住宅ローン」での返済が理想スタイルだと思います。しかし実際に返済し続けていく場合、無理のない返済バランスとはどのようなものなのか考えてみましょう。一生に一度の家づくり。妥協したくないという想いもあるでしょう。一方住宅建築にかけられる費用には、必ず限りがあるのです。賢いローンの選び方には、「借りる金額と借りられる金額のバランス」が重要となってくるのです。

返済比率を確認することは、家づくりの第一歩

返済比率とは、年収に対して住宅ローンで支払う一年間の返済割合を示しています。以下の計算式で算出することができ、長い返済期間の住宅建築には、とても重要な情報の一つです。

【返済比率】 =【年間返済額】÷【額面年収】×100

例)年収400万円で返済比率が20%の場合:1年間の返済額は80万円となります。

そしてこの返済比率は自分たちの返済バランスを理解するだけでなく、実際住宅ローンを活用する場面でも利用されています。例えばフラット35の場合、一律で年収が400万円未満だと30%以下、400万円以上だと35%以下となります。その他民間の住宅ローンの場合各機関により返済比率の基準も異なりますが、ローンの審査には重要な情報として扱われています。

「借りる金額」と「借りられる金額」は違うと言うこと

家づくりの主な資金源となる住宅ローンですが、住宅にかかる費用は人それぞれ違いが出ます。そして実際に住宅ローンで融資を希望しても、借りたい金額を全額借りられるとは限りません。分かっていそうで分かっていないこと。それは「借りる金額」と「借りられる金額」は違うということです。

自分たちが借りられる金額を知ることを把握した上で、「借りる金額と返せる額のバランス」をしっかりと設定することが大切です。家を建築するだけで家づくりは終了するだけでなく、その後も長い年月ローンの返済が続きます。今だけでなく、ライフスタイルの変化も見据えた計画を建てることが「後悔しない家づくり」につながるのです。

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