2020.04.27

都内で有効的な土地活用を 兼用・併用住宅の違いを解説します

東京で暮らす、新たな形として近年注目を集めている「賃貸併用住宅」。人が暮らす賃貸物件としての利用。事業所や店舗などの商業面での利用など、その使い方もアイデアや工夫の仕方によっては、可能性は無限大の広がりとなります。

以前からでも住宅の一部を店舗に利用している「兼用住宅」がありました。同じように空間を使用するこのふたつには、どんな違いがあるのでしょうか。賃貸併用住宅を活用する。都内で有効的な土地か移用をする上で、違いを把握することはとても重要です。

今回は『兼用住宅と併用住宅の違い』について解説していきましょう。同じように見えてでも、実はしっかりとした違いがそこにはあるのです。そこから新しい暮らし方に生かせる方法が、見つかるかも知れません。一緒に考えてみましょう。




併用住宅と兼用住宅の違いとは

空間の使い方は、住まいとなるスペースの提供だけでなく、さまざまな方法があります。そのひとつの例が、店舗や事務所としてのスペースの提供です。今賃貸併用住宅が注目される前から、ご自宅で店舗併用住宅や事務所兼用住宅など、自宅や敷地の空間をうまく活用していた方も多くいらっしゃいます。以前は断トツとして、兼用住宅での利用が多かったと思います。この似ているキーワードの「兼用住宅」と「併用住宅」ですが、このふたつには大きな違いがあり、その違いは建築基準法でも明確に区別されています。

その建物内で「行き来できるか」がポイント

大きな分かれ目となるポイントが、建物内で自由に行き来ができるのかという部分です。

細かい基準はありますが、分かりやすく解説すると右の図のように、建物内で自由に行き来ができるものを「兼用住宅」。一方中で出入りができない建物を「併用住宅」と判断しています。そのような違いは、その建物の使用方法も大きくかかわっています。

兼用住宅の条件としてあげられている点に、『住宅と非住宅部分が構造的にも機能的にも一体となっていて用途上分離し難いもの』となっているのです。そのため建物内を行き来できなければ「用途上分離が難しいものとして判断されず、兼用住宅は建築することができないということになるのです。

土地によっても建てられるものが変わってくるのです

土地があるとはいえ、どんなものでも建てられるという訳ではありません。私たちの街づくりは都市計画法などにより、さまざまな規定があります。都市計画法とは、私たちが生活を送りやすいよう、総合的な視点から健康で文化的な都市生活を確保するためにいろいろな視点から取り組みがされています。

※ 都市計画法第2条(都市計画の基本理念)

都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。

都市計画の中には、その土地の用途によって建物の建築も限定されています。そういう規制をしっかりと把握し、どういう建物が自分たちの生活にプラスになるのか。判断していくことが大切なのです。

併用住宅を活かすアイデア

 

兼用住宅となると建物内での行き来の可否の部分から、どうしても店舗や事務所など「自分で経営している人」に偏りがちです。一方併用住宅の場合、建物の構造や建て方、間取りやその他の工夫などによっても、さまざまな活用方法があります。今回はその中でも、魅力的なプランニングをご紹介します。

賃貸併用住宅

自分たちの生活スペースを「賃貸物件として活用」する方法です。その地域のニーズをしっかりとリサーチすることで、単身用・ファミリー用など、工夫を施した運用が可能になります。マンションやアパート経営に比べると物件数は多くないため、リスクも抑えられ、作り方によっては住宅ローンを活用し建築することも可能です。

店舗併用住宅

建築する立地によっては、人通りも多く、利便性の高いなど、人が集まる環境も考えられます。そのような場合には、1階を店舗物件として。2階を賃貸物件として活用するなど、プランニング次第で大きく可能性も広がります。

医院併用住宅

近年注目を集めているスタイルが「医院併用住宅」です。ご自身で開業する場合はもちろん、それ以外のクリニックなどの地域医療を支える空間としても、活躍します。東京都でも地域医療の重要性は高まっています。安心して暮らせる街づくりをサポートできます。

しっかりとしたプラン性が大切

賃貸併用住宅も土地活用の一種です。自分たちの住まいである空間を有効活用し、収益を得るというビジネスなのです。やるからにはマイホームのおまけではなく、収益性をしっかりと検討し「安定的な収益を上げられること」を目指しましょう。そのためには何が必要か。ポイントを解説します。

どのくらいの収益が見込めるのかを認識する

自分たちの生活空間を有効活用する賃貸併用住宅ですが、建てる前からしっかりとした計画が成功へのカギとなります。この部屋数であればどのくらいの収益が見込めるのか。この地域の賃貸価格はどのくらいなのか。どんなニーズがあるのかなど、運営を左右するためには重要な項目です。

それを自分ですることは、かなり難しいでしょう。そして賃貸として部屋や店舗などを貸す場合、その後の管理をどうするのかも考えなくてはいけません。

頼れるパートナーを プロの力を借りることも重要

賃貸併用住宅を建築しようとした場合、下のような項目が重要となるポイントです。

1.選定地の妥当性の確認(マンションに適した土地かどうか)

2.計画プランの作成

3.収支計画

4.市場の相場から家賃・礼金・敷金の設定

5.事業予算(自己資金・借り入れ)の確認

6.管理方式の選定

建築前に行うことから、建築してからかかる項目など、さまざまです。特に一般の住宅建築と違い、パートナーの力量によっても有効活用できるのかは変化します。しっかりとした実績のある会社を選ぶことで、その会社の持つ知識やノウハウ、ネットワークを生かすことも可能です。

しっかりとしたプラン性が大切

賃貸併用住宅も活用方法によって、いろいろなタイプが存在します。建築する建物、求められるニーズによっても変化します。例えばアットホーム感のあるアパートタイプにする。セキュリティーのしっかりとしたマンションタイプにする。一戸建て住宅のような使い方のできる建物にするなど、可能性は無限大です。

賃貸併用住宅の経営を始めるにあたって、オーナー様の収支計画やライフスタイルに合わせて建物の種類を決める必要があります。建物の構造によって特徴に違いがあるため、それぞれの良い点、注意すべき点を理解し、ご自身にあった賃貸併用住宅の運営をすることが重要であると言えるでしょう。

M-LINEでは一般住宅を活用した賃貸併用住宅から、店舗併用住宅、マンション経営など、さまざまなプランをご支援しています。ぜひ悩まず、一度相談してみませんか。あなたにとって新しい暮らし方が見えてくるかも知れません。M-LINEは全力でバックアップします。

住宅の可能性は無限大 私たちがあなたをサポートします

賃貸併用住宅は、しっかりとした計画やプランによって「安定した利益が望める」「地道に歩く経営ができる」ビジネスのひとつです。ライフスタイルの変化にも柔軟に対応でき、将来に向けての収入の安定や節税対策なども見込めます。

家を建てるという出来事は、人生の中でそう回数がある訳ではありません。初めてならなおさら、不安なことや心配なことなど、たくさんあると思います。そんな時はぜひ、住宅のプロを頼ってみてください。

当社、ou2株式会社は、新築・リフォームあわせて10,000件を超える経験や実績を活かして、あなたの夢をカタチにするお手伝いをしています。みなさまのお手伝いで培った経験やノウハウを活かし、お持ちの土地を有効活用する。土地の価値をさらに引き出す。わずか10センチでも無駄が出ないようなプランニングをする。ゆとりある空間を演出するなど、あなたの家づくりをサポートします。いつでもお気軽にお声がけください。スタッフ一同心よりお待ちしております。

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M-LINEを運営するou2株式会社は、木造注文住宅のクレバリーホーム(フランチャイジー)

を始め、リフォームのアールツーホーム、不動産とリノベーションのD-LINEなど、

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