2020.05.16

東京で賃貸併用住宅を建てたい 使えない住宅ローンはあるの?

これから住宅を新たに建築する。

そう考えた時、どんなデザインにしようか。こんな間取りが良いね。広いキッチンが欲しいのなど、たくさんの夢と希望を胸に躍らせます。一方住宅建築にはどうしても現実的な面にも直面してしまいます。それは「住宅の資金計画」です。

住宅にかかる費用は、土地費用、住宅建築費用だけでなく、細々とした小さなものもあり、それを集めると大きな金額になります。そして住宅建築費用は無限ではありません。どこかにラインをひかなくてはならない現実もあります。

今回は新たな住宅建築のスタイル「賃貸併用住宅」を建てるならば、しっかりと知っておきたい住宅にかかるローンの話をしていきましょう。賃貸併用住宅は不動産投資の一種です。自分たちが暮らす住宅という側面には、ビジネス面も含まれているのです。だからこそしっかりとローンとに関係を認識しておきましょう。

~table of contents~

● 住宅ローンの定義とは
● 使えないローンも実際する?
● 建てる時も そして建ててからも
● 住宅の可能性は無限大 私たちがあなたをサポートします

住宅ローンの定義とは

一般的な住宅ローンの利用目的は、あくまで自分がそこに住むために建てる住宅に対しての貸付となります。そのため使用目的や規定もかなり限定されています。

例えばマイカーを購入する場合、マイカーローンなどを活用するとしましょう。その時は自分のマイカーに対して、その費用だけをローンとして借りて返済するのが一般的です。マイカーローンなのに、住宅の費用の足しにしようと考える方は少ないでしょう。それと同じ原理が、住宅ローンにも適用されています。

賃貸併用住宅も不動産投資のひとつの方法です。基本的には「不動産投資用の物件には住宅ローンは使えない」というのが原則です。その代わりに「アパートローン」と呼ばれる、不動産投資に対応したローンもあります。しかしアパートローンは通常の住宅ローンと比較すると、金利も高いなど利用条件の面で不利な部分もあり、審査も厳しいと言われています。

一定の条件をクリアすることで活用できる

基本的には賃貸併用住宅に使えないとされる住宅ローンですが、ある一定の条件をクリアすることで活用することも可能です。自宅と賃貸物件を兼ね備えた賃貸併用住宅では、自宅部分が50%以上を占める※ 場合などには住宅ローンを活用しながら建築することができます。

※ 金融機関によって、面積の要件や条件の項目も変化します。詳細は各金融機関にてご確認ください。

そしてあくまでも自分が住む住居があることは大前提です。そのため賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸物件部分を構造上分けて登記する必要があります。一般的にはこの登記された面積で金融機関は判断します。この自宅部分50%の関係は、住宅ローン控除にも大きくかかわってきます。

住宅ローンのメリットをフル活用した賃貸併用住宅にするには、いくつかの部分をしっかりとクリアすることが重要です。そして住宅ローンを活用できると言っても、純粋な住宅ローンではありません。その部分は頭の中に入れておき、検討の際どのような違いが出るのかをしっかりと把握しましょう。

使えないローンも実際する?

一定の条件はありますが、住宅ローンを活用するという糸口が見えてきました。各金融機関では「変動金利型」「全期間固定型」「固定期間選択型」など、さまざまな種類の住宅ローンを提供しています。多種多様な形で対応してくれている住宅ローンですが、賃貸併用住宅には使用できないプランもあるのです。

フラット35の活用には注意が必要

「フラット35」

住宅購入を考えたことのない方でも、名前ぐらいは聞いたことがあるのではないしょうか。フラット35は、住宅金融支援機構が提供する35年間の固定金利ローンです。

フラット35の特徴は、何と言っても35年間金利が変わらない固定金利タイプのため「返済計画が立てやすい」という部分が大きいです。その他にも「保証人不要、繰上返済手数料不要」「ローン審査も比較的優しい」なども活用しやすいと判断されているのかも知れません。そのため現在でも多くの方が活用し、住宅建築という夢を実現させています。

このような特徴から、賃貸併用住宅の建築にもと考えている方も多いのではないでしょうか。返済期間がゆったりと組め、地に足のついた経営をと考えるのも分かります。では実際フラット35で賃貸併用住宅のローンが可能なのかという部分では、ほとんどの場合NGが出てしまいます。

なぜ同じ住宅建築なのに使用できないのか

先程も解説したように、住宅ローンの定義は「自宅を購入するため」となっています。フラット35は完全に「自宅を購入するため」のローンという考え方で、融資条件(資金使途)として「申込み本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金」と明記されています。また、「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金には利用できない」とも明記されており、賃貸併用住宅のように少しでも投資用の要素が入った物件に関しての活用は難しいかもしれません。

※ 【フラット35】ご利用条件|フラット35  https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

他の資金融資を利用してフラット35を活用する方法も

民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受ける形で融資されるフラット35。住宅金融支援機構自体が公的機関ですので、信用も高く、金利の高騰で支払いが高くなるというリスクも回避できます。そういったメリットも多い住宅ローンゆえに、賃貸併用住宅での利用は難しいとしても活用したいという願いも強くなります。

賃貸併用住宅の場合、自宅としての居住スペースがある賃貸併用物件の建設に対しては活用できる可能性はあります。しかし住宅用の部分の建築費に相当する部分に対する一定割合が融資の対象となる可能性もあります。ただし共有している建物故、どこまでを借りることができるのか。そして賃貸部分については自己資金や他の方法を選択する必要性があります。

建てる時も そして建ててからも

通常の住宅建築でも家づくりには、さまざまな課題が発生します。賃貸併用住宅の場合、エリアでのニーズを把握する情報の問題、デザインや構造などの建築の問題、建築費用などのローンの問題、建築後の賃貸運用の課題などさまざまです。

賃貸併用住宅は不動産投資のひとつです。投資である以上、決してリスクがない訳ではありません。そこで重要になるのが、パートナーの存在です。情報収集から、建ててからの相談・サポートなど、パートナーの選び方一つで大きく変化します。今まで培ってきた経験やノウハウ、そしてネットワーク力など、力強い支援となります。

住宅の可能性は無限大 私たちがあなたをサポートします

賃貸併用住宅は、しっかりとした計画やプランによって「安定した利益が望める」「地道に歩く経営ができる」ビジネスのひとつです。ライフスタイルの変化にも柔軟に対応でき、将来に向けての収入の安定や節税対策なども見込めます。

家を建てるという出来事は、人生の中でそう回数がある訳ではありません。初めてならなおさら、不安なことや心配なことなど、たくさんあると思います。そんな時はぜひ、住宅のプロを頼ってみてください。

当社、ou2株式会社は、新築・リフォームあわせて10,000件を超える経験や実績を活かして、あなたの夢をカタチにするお手伝いをしています。みなさまのお手伝いで培った経験やノウハウを活かし、お持ちの土地を有効活用する。土地の価値をさらに引き出す。わずか10センチでも無駄が出ないようなプランニングをする。ゆとりある空間を演出するなど、あなたの家づくりをサポートします。いつでもお気軽にお声がけください。スタッフ一同心よりお待ちしております。

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M-LINEを運営するou2株式会社は、木造注文住宅のクレバリーホーム(フランチャイジー)

を始め、リフォームのアールツーホーム、不動産とリノベーションのD-LINEなど、

東京23区に特化した住宅総合サービス企業です。

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