2020.06.14

経営するために把握しよう マンションとアパートの違い

自分たちの持っている資産を有効的に活用する方法のひとつとして、「アパート経営」「マンション経営」があります。さまざまな不動産投資がある中でも、比較的安定した収益が期待できる方法として、人気がある方法です。

どの方法でもそうですが、始めたからと言って「全てがうまくいく」訳ではありません。しっかりとした経営を行うためには、きちんと基本をおさえ、把握し、対応していくことが、堅実な経営への近道となります。

同じ建物を活用する「アパート経営」と「マンション経営」。そのふたつの違いを知ることで、見えることもあるのです。不動産活用の経営を検討している方に向けて、経営のメリットやリスク、決断する前に知っておきたい情報をまとめてみました。

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マンションとアパート 経営の違い

私たちが生活している空間には、たくさんの建物が建てられています。私たちが日常生活を送る空間として、「アパート」や「マンション」があります。これから不動産活用を考える上で知っておきたいことは、「この2つがどのように違っているのか」ということです。

同じ不動産投資ですが、このふたつには大きな違いがあるのです。この「アパート経営」「マンション経営」の基本を把握しながら、その違いを確認していきましょう。

アパート経営とは

アパート経営の場合、一般的には「建物1棟を建築し、経営を行う」方法です。

不動産投資を検討している方であれば、不動産投資の中でも有力視されている方法かもしれません。1棟を建築するという部分で、一般の人では難しいと思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、方法や規模によっても違いが出てきます。

アパートとマンションを明確に区別する基準はありませんが、物件の構造が「木造/軽量鉄骨造」、「2階建て」という建物を表している場合が多いようです。ただどうしてもマンションよりも規模が小さく、部屋数も限られているため、収入面ではマンション経営と比較すると、低くなってしまう可能性があります。

一方、建物の構造面や規模の部分から、建築の費用もマンションと比較すると抑えられる傾向が高まります。そのため、資金が限られている場合でも、取り掛かりやすいとも言えます。

初めは1棟から開始し、長い経営を行うことで複数棟のアパートを所有している方もいらっしゃいます。一歩ずつ始め、展望を広げながらアパート経営を展開していくなど、可能性の広がる経営も夢ではありません。

マンション経営とは

マンション物件の構造の場合、「鉄筋コンクリート造/その他堅固な造りの建物」、「3階建て以上」という建物を表している場合が多いようです。そしてアパートと比較すると、防犯性能の高さや設備の充実など、アパートよりも安心・安全への付加価値をプラスした建物を提供している物件が多いのが現状です。

そのため初期費用に掛かる設備投資の面で、注意する必要性が高くなります。こういった設備に合わせ、アパートよりも部屋数も多くなり、規模が大きくなる傾向も高いです。その土地のニーズをしっかりとリサーチし、建物建築に活かすことで、安定した収入の確保も期待できます。

マンション経営には2種類の方法があります

アパート経営と違う部分が、マンション経営の場合大きく分けて2種類の経営方法があります。ひとつは「ワンルームマンション投資」。そしてふたつめは、アパート経営と同様に行う「マンション経営」です。

「ワンルームマンション投資」とは、現在建てられている分譲マンションの1室を購入し、その購入物件を第三者に貸し出すことで家賃収入を得ることができる経営方法です。この投資の良い部分は、マンションの1室を購入するだけなので、初期投資を安価に抑えることも可能です。

だたしアパート経営やマンション経営のリスクでもある借り手のない状態が続いてしまった場合、分母が1なので「購入したが全く家賃収入が得られない」というリスクも考えられます。

どちらの経営でも大切なことは

アパート経営、マンション経営ともに、建築を考えている地域が「どのようなニーズが求められているのか」が重要となります。例えば周りがマンションだらけの所に、アパートがぽつんと建築されても、需要はあるのでしょうか。またその反対に、アパートの需要の多い所に家賃相場よりも高いマンション物件を建てた場合、需要はあるのでしょうか。

もちろんご自身の「アパートにする」「マンションにしたい」などの、方向性もあるとは思います。建築予定の地域のニーズをしっかりとリサーチして、経営にしっかりと組み込んでいくことが大切なのです。

お互いのメリットとリスク

アパート経営とマンション経営の違いを確認してきましたが、ここでは経営することで起こる「メリット」と「リスク」について確認しておきましょう。

アパート・マンション経営のメリット

① 長期で定期収入が得られる

アパート・マンション経営の場合、やはり一番の魅力は「長期で家賃収入という別軸の収入を確保」できることです。

ライフスタイルの変化、自分たちを取り巻く環境の変化など、現在はさまざまな要因で急激に今ある暮らしが変わってしまう可能性もあります。別軸の収入を持つことで安定した収入が得られるため、精神的にも変化が訪れます。

また徐々に物件を増やし本格的に取り組むことも、もちろん可能です。いつかはマンション経営を本業とする道筋も不可能ではありません。

② 老後の資金確保

少子高齢化問題や年金の受給開始年齢の変更など、これからの世代は今までのように「年金だけで老後を過ごせる時代」ではなくなってきました。そのため定年後の生活資金が十分に得られない可能性が高まってきています。

アパート・マンション経営は、長期運用に向いている不動産活用になります。早い年代のうちから「老後の収入源確保手段」として、運用を考える方も多くなってきています。

③ 各種節税対策などにも有効

アパート・マンション経営で得られる所得は、「事業所得」になります。そのため建物を経営するためにかかった諸経費は、所得から控除することが可能となります。

初め収益が上がらなかったらと不安に感じている方も、いらっしゃるでしょう。建物は「減価償却費」として経費にできる部分もあり、毎年の所得から差し引くことができます。

例えば会社員の方であれば、損益通算が可能です。損益通算とは、赤字の所得を他の所得から差し引くことを指します。そのため赤字分を給与所得より差し引かれるため、節税対策にもつながります。

その他にも相続税対策・固定資産税・都市計画税の節税・所得税・住民税の節税など、さまざまな効果が期待できるのです。

アパート・マンション経営のリスク

はじめての方の場合、分からないことも多く、不安が先行してしまう部分もあります。リスク=悪い部分ではなく、しっかり把握しておくことで「対策」を施すことができるのです。しっかりと確認しておきましょう。

① 初期費用がかかること

アパートやマンションを1唐建築する訳ですから、多額の費用が発生することは否めません。特にマンション経営の場合、建物の構造や規模、設備の充実などによっても費用は大きく変化します。

しっかりとニーズに沿うためのリサーチや資金計画など、しっかりと順序をふむことで堅実な経営へとつながります。何もせず大きな利益は得られるものではありません。信頼できるパートナー選びも視野に入れておきましょう。

② 空室リスク

賃貸経営での一番の心配事は、「空室リスク」の問題です。

アパート・マンション経営では家賃収入が収益に直結します。大きな建物を建築する際に、ローンを活用する場合がほとんどです。家賃収入をローンの返済にと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そのため空室のままでは、収入がダウンしてしまいます。空室を発生させないよう、対策を日々こうじていくことが大切です。

③ 災害リスク

日本は世界の中でも自然災害が多く発生する国となります。地震や台風、大雨だけではなく、家事などの人為的災害も視野に入れ、対策を施しておく必要があります。

そのためには建てる土地の地盤状況や災害の発生リスクも、頭に入れておかなければいけません。これらの災害で大きな被害を出さないように安全性能を保つことも、オーナーの責任です。

④ 建物の老朽化

一般住宅でもそうですが、アパートやマンションなどの建物も年数を重ねるにつれ老朽化していきます。空室リスクを回避するためには、リフォームなども視野に入れておく必要性があります。

建物の老朽化は現実的に防ぐことは不可能です。しかし定期的に内装や設備などのメンテナンスを行うことで、老朽化を抑え、安全性能を保ち続けるなどの効果も期待できます。

アパート・マンションは建てて終わりではありません。長期的に利益を得る経営だからこそ、しっかりとした長期的展望を立てていかなければいけないのです。

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