2020.06.16

狭小地でも建てられる 広がる賃貸併用住宅の可能性とは

都心で新しい住宅を建てる。

その時にまず問題に上がるのが、土地の入手です。都心など中心部に向かうにつれて、思い通りの広さの土地を手に入れることは、とても困難です。

できるのであれば、生活を送りやすい環境であったり、公共交通機関が便利な地域など、利便性の高い立地でと考えている方も多いのではないでしょうか。

そういう土地の場合、一定の広さを求めることでさらに難しくなっていきます。でも快適な家づくりを諦めたくはないですよね。土地の広さを建物の建て方によって、対策することが可能なのです。

広さを活かせないのであれば、高さを活かす建て方をすることです。

今回は高さを活かしたに加え、新しい暮らし方を考えてみましょう。いろいろな方法がありますが、近年注目されているのが「賃貸併用住宅」です。狭小地でも諦めない家づくりの方法をご紹介します。

狭小地を活かすためには

狭小地を活かすためには、まずその土地の特徴を知らなければ有効活用はできません。まずは狭小地とはどのような土地なのか、解説していきましょう。

狭小地とは

明確な基準がある訳ではありませんが、一般的には狭小地と呼ばれる土地の広さは約15坪か20坪以下を指しています。特に都心などの場合、近隣にどんどん建物が建てられ、その他のあらゆる条件から狭小地にならざるを得なかった状況も想像ができます。

そのため都心などの利便性の高い地域では、狭小地として販売されていることも珍しくはありません。

主に購入できる形状的には三角形や台形など、さまざまな形状があります。しかし住宅建築の場合、狭さ+複雑な土地形状※ は、とても使いづらいのが正直な所です。

そのため大手ハウスメーカーなどが手がけている規格住宅などのプランでは、対応できないことも多いのです。

※複雑な土地形状とは

複雑な土地形状とは、一般的に「変形敷地(変形地)」とも呼ばれています。

一般的に住宅に使用されている土地は、「整形地」と呼ばれる正方形や長辺・短辺の差が少ない長方形などになっています。

逆に三角形などを含め多辺で構成されている敷地、傾斜地、極端に細長い敷地などを、変形敷地(変形地)と表現してます。

賃貸併用住宅を建てる前に 知っておきたいこと

不動産活用と聞くと、マンションやアパートを建てて経営するなど、大規模のスタイルを想像しがちですが、賃貸併用住宅は、立派な不動産活用の一種です。

大規模に建築するスタイルよりは小規模となります。自分たちの生活空間を賃貸として活用することで、新たな収入を得ることが可能です。

賃貸併用住宅のプランとは

賃貸併用住宅の場合、建物を横割りに設計し上下で住宅と賃貸部分を活用する上下タイプや、自宅と賃貸部分を左右に配置する設計を活かす縦割りタイプなど、いろいろなプラン体系があります。

その中でも都心部などの狭小地を活かす賃貸併用住宅を建築するのであれば、「中高層建築物を活用する」ことも有効的な方法のひとつです。立地や地域需要に合わせた設計を行うことで、その土地・自分たちに合ったプランを作り上げることが可能です。

例えば、下の階に賃貸物件を建築し、その上の階に自分たちの住まいを構える。

地域のニーズに合わせ、人通りの多い1階は貸店舗や事務所、2階以上はワンルーム賃貸住宅を作り、最上階を自宅にするなど、アイデアと工夫で可能性は無限大に広がります。

住宅+αできる強みとは

賃貸併用住宅も不動産活用のひとつです。そのため住宅をそのように建築したからと言って、必ずしも有効的に活用できるとは言えません。賃貸併用住宅を経営する目的やビジョンはとても大切です。

自分たちのライフスタイルに+αとなるポイントをまとめてみましょう。

① 賃貸部分で新たな収入を確保できる

賃貸部分で得た家賃収入をローンの返済に充てることができるのは、とても大きなメリットです。住宅ローンの負担を軽減したいなどのビジョンがある方には、向いている活用方法です。

② 将来を見据えて 老後資金を準備したい・老後の収入を確保したい方

老後になる前からしっかりとしたビジョンを建てることで、老後のためになる資金だけでなく、その後も活用し続けられるノウハウも習得できます。

早めに行動を開始することで、リタイア後のゆとりある暮らしが実現できます。

③ 方向転換も可能 子ども世帯との二世帯住宅も可能

住宅はずっと使い続けていく物だからこそ、難しさがあります。賃貸併用住宅であれば、家族のライフスタイルの変化にも柔軟に対応することができます。

当面は賃貸併用住宅として利用しておいて、将来は親世帯や子世帯を呼び寄せて二世帯住宅に転用し、両親が介護施設に入居したら再び空いた居室を賃貸住宅にするなど、柔軟に空間を利用できます。

建てて賃貸物件で活用することもひとつの方法ですが、方向性を変更し賃貸部分に子どもたち世帯が生活し、二世帯住宅も可能です。

プライバシーの面でも確保した建て方になっているので、お互いに暮らしやすい環境とも言えるでしょう。

④ 相続税などの対策も可能

マンションやアパートの経営と同様に、賃貸併用住宅でも相続税対策にも有効的です。

さまざまな+αとなる強みをまとめてきましたが、大切なのは「賃貸併用住宅を建てることではなく、どう有効活用できるのか」を考えることです。

たくさんの魅力のある賃貸併用住宅ですが、不動産活用のためリスクがひとつもないとは言えません。

リスクやデメリットと言うフレーズを聞くと、「悪い」というイメージが先行します。確かにそういう部分がないとは言い切れませんが、見方を変えしっかりとその内容を把握することで「対策」を施すことも可能になります。リスクやデメリットを理解する=リスク対策とも言えるのです。

都心×ニーズの供給

賃貸併用住宅で最も重要視したいことは、その地域のニーズをしっかりとリサーチし、建物に活かすことです。特に都心部の場合、地方の賃貸ニーズとの違いも考えられます。

1DK・2DK・2LDKなど、賃貸物件にはいろいろなタイプがあります。都心部では「生活必要最低限の広さを確保したコンパクトなワンルーム」も高い需要があります。家賃を抑えながら利便性の高い都心に住むことができることが、最大のメリットです。

そのニーズにどう答えられるのかが、賃貸併用住宅の成功への近道となります。

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