2020.06.19

新築マンションを建てて 経営していくということ

近年は年金の問題、働く環境の問題、ウイルスなど未知との共存の問題など、様々な課題と直面しています。実際生活していく中でも、「将来このままでも、本当に大丈夫なのだろうか」と不安な気持ちを抱えている方も少なくないことでしょう。

将来に向けて準備する、新たな生活様式を取り入れるなど、これからの生活をどう過ごすべきか。考えなおすタイミングが来ているのかもしれません。

様々な資産を持っている私たちですが、その中でも運用しやすいと言われているのが「不動産」です。今までであればただ持っていただけの不動産を、活かす不動産に変化させることが重要なのです。

様々な不動産活用がある中、通年通じて需要が高く、長い年月安定した収入を見込める「マンション経営」に注目が集まっています。今検討中の方はもちろん、これからの方にも知っておいてほしい情報を解説します。

ぜひあなたの未来に向けて!「マンション経営」実現への足掛かりにしていただけたらと思います。M-LINEは有効的に不動産を活用したい!そんな方を全力でサポートします。

経営でおさえておきたいポイントとは

マンション経営は不動産投資のひとつ。ただマンションを建てたからと言って、有効的に活用できる訳ではありません。しっかりと運用していくためには、「堅実な経営」を行うことが重要です。

そのためには検討段階から準備しておきたいもの、おかなければいけないものなどがあるのです。読んでいるうちに、「こんな準備は一人ではできない」と思ってしまう方もいらっしゃるかも知れません。でも心配はありません。

その経営を、運用をしっかりとした基盤にのせるお手伝いをサポートするスペシャリストもいるのです。検討中からしっかりと準備しておきたいことは、下のようなポイントになります。

マンションを建てる目的・目標を明確にしましょう

先程も言ったように、マンションという建築物を建てるだけでは有効的な活用はできません。長期間安定的な収入を得るために、「マンションを建てる目的・目標を明確」にすることが大切です。

方向性が定まることにより、次に行わなければならないこともはっきりとしてきます。目的への方向性・収益目標に対する進捗を定期的にチェックすることにより、リスク対策にもつながります。

大きな失敗を未然に回避することは、堅実な経営の第一歩です。

まずはアパート経営が「不労所得を得たいため」「相続税の節税のため」「定年後の生活資金のため」等、目的・目標を明確にすることから始めましょう。

どの様な需要があるのか しっかりとニーズを調査しましょう

マンション経営を始める場合、最も重要になるのが「ターゲットの選定」です。

堅実なマンション経営にするためには、空室というリスクを最小限に抑え、家賃収入を安定させることがカギとなります。そのためには建てる地域にどんなニーズがあるのかを把握することが大切です。

例えばファミリー層がメインの地域に、単身用を作っても有効的にはなりません。学生や単身者用であれば、ネット環境などの設備を充実させる。ファミリー層であれば、家族で暮らしても快適性の高い設備を充実させるなど、方向性も変化します。

どんなニーズがあり、どんな住まいならそのターゲット層に喜ばれるの物件にできるのか、工夫もアイデアも程子越せるのです。また一緒に同じ地域にどのような物件があるのが。現状も調べておきましょう。

経営に対する必要な知識を身につけましょう

マンションを経営していくためには、どうしても不動産の知識が必要となってきます。また経営していく上で、収入や経費など、事務的な作業も多くなります。

管理会社や他のサポートを任せることもできますが、仕組みを知っておくことは大切です。

信頼できるパートナー選び

新築のマンションを建てる、経営の仕方を考える、どんなニーズがあるのかを調査するなど、堅実な経営を行うためには「事前準備」が大きく左右します。特に新築マンションの建築ともなると、大きな金額が動きます。

検討段階から、信頼できるパートナー選びも並行して行いましょう。パートナーの持つ経験やノウハウは、経営のために心強い存在になります。またマンション経営の場合、建てた後の管理などの部分も視野に入れ、パートナーを選定しましょう。

ここであげたポイントもほんの一部に過ぎません。経営しながら学ぶことももちろんありますが、事前の準備は思い残すことなくやりましょう。

マンション経営のシミュレーション

マンション経営の大きな流れは、主にふたつ。「入居者管理」と「建物管理」です。

<入居者管理>

〇 入居者募集

〇 賃貸借契約の締結

〇 入居者管理

<建物管理>

〇 建物のメンテナンス

〇 法定点検

このふたつを円滑に回すことによって、マンション経営が成り立っています。実際にマンション経営をした場合、どのような流れで動いていくのでしょうか。その流れを、体験してみましょう。今回は入居者管理をメインに、シミュレーションしてみます。

① 入居者の募集

マンション経営の第一段階は「入居者の募集」です。一般的には不動産会社などにサポートをしてもらう場合が多いのが現状です。確かに手数料などの経費は発生しますが、住宅提供のエキスパートの知識やノウハウは、力強い味方となります。

入居者募集をどう円滑にできるかによって、マンション経営の中で一番怖い「空室リスクを回避」できるのです。

② 管理会社の選定と決定、その後の管理状況の確認

ご自身で管理をすることもひとつの方法です。しかし経営していく中で行う管理はとしては、暮らしていく中で発生する住居内設備の不具合の対応から入居者からのクレーム対応、家賃が遅れた場合の家賃催促など支払いの督促など、管理業務は多岐に渡ります。

特にクレーム対応や家賃催促などは、経験やノウハウが生きてくる部分です。管理会社に一定の手数料を支払うことで、こういった業務を委託することも可能です。

③ 建物の清掃作業

マンション内の共用部分など、マンション内を清潔に保つことも重要な項目です。マンション内が清潔に保たれることで、次の需要にもつながりやすくなります。管理会社の契約には、エントランスや通路、ゴミの集積所、共用部分の管理も任せることもできます。

どんな部分をどこまで任せるのかも、しっかりと判断することが重要です。

このような流れで日々の経営が回っていきます。読んでいると簡単に感じますが、性別も年齢も違う人を相手にしていかなければいけないということをしっかりと認識しておくことが必要です。

信頼できるパートナー選びのポイントとは?

マンションを経営していく中で、管理会社に委託する部分もあると思います。では一体どんなところをチェックして、管理会社を決定すれば良いのでしょうか。選定のポイントをまとめてみましょう。

対応が早く、そして丁寧な会社を

管理会社が代行する業務は契約内容によって異なりますが、下のように多岐にわたります。

主な業務としては共用部分の清掃や設備の点検・管理、故障・不具合箇所の修理手配、家賃の集金、契約更新・退去、トラブル・クレーム対応など、幅広く対応しています。

マンションの管理業務の中には、クレーム対応やトラブル処理など、急を要する案件が発生する場合もあります。発生する時間も、休日・真夜中など時間帯を選ばないことも考えられます。そして対応の遅れが先の経営に影響を与えます。

突発的なトラブルにもすぐに連絡がつく、丁寧に対応してくれる会社を選ぶことが大切です。第一印象や相手に会社に感じるフィーリングなど、素直な気持ちも良い会社を選ぶ方法のひとつです。

集客・建物管理・リフォームなど幅広く対応している

管理会社とひとまとめになっていますが、中には幅広くサポート体制の整った会社もあります。

建物は長い時間が経過することで、経年劣化が発生します。また入居者が退去し、新しい入居者を募集するためには、リフォームなどを施す必要性も考えられます。

ひとつひとつを別の会社へ依頼することもひとつの方法ですが、管理から建物のサポートまで「ワンショップ」で済ませられる会社を選ぶことで、手間や費用も抑えられる可能性もあります。

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