マンション経営のメリット・デメリットはなに？

自分たちのこれからの生活スタイルを模索する中で、土地活用や不動産活用は新たなビジネスチャンスのひとつです。今までであれば、「このままの生活が続けば･･･」と考えていた方にも、視野を広げ行動していくことで、新たな一面を見ることも可能です。

すでにある土地を活用するために、賃貸マンションを建て運用する方法や土地から探してマンションを建築するなど、方法も様々です。

数多くある土地活用、不動産活用の中でも、長いスパンで収益の得られるマンション経営。今回はマンション経営を検討している方であれば、知っておきたい「メリット・デメリット」を中心に解説していきましょう。

特にマンション建築の場合、大きな金額が動きます。そのことで不安を感じてしまう方もいらっしゃるかも知れません。ひとつずつ知識をつけていくことで、不安や疑問が払しょくされ、新たな可能性を生み出してくれるのです。

有効的な土地・不動産活用を！堅実なマンション経営を！とお考えの方は、ぜひ参考にしてみていただけたらと思います。

数多くある土地活用から、マンション経営を選ぶポイントとは？

土地活用にも様々な種類があり、その土地の魅力やニーズを活かしていくことが大切です。特に東京都内の場合の土地活用では、駐車場経営やコインランドリー経営、トランクルーム経営などがあります。もちろんマンション経営も、有効的な土地活用のひとつです。

駐車場経営やコインランドリー経営、トランクルーム経営などの場合、比較的少ない初期費用で始めることも可能です。しかし収益面で見ると、長いスパンで大きな収益につながるとは言えないのが現状なのです。

一方マンション経営の場合、どうしてもネックに感じてしまうのが初期投資の大きさです。マンションとして賃貸を物件できる状態にするためには、快適面はもちろんのこと安全面など幅広い提供が必要となります。

賃貸物件を提供する方法として、アパート経営や賃貸併用住宅などもありますが、そのふたつとの大きな違いは「提供できる部屋数の違い」です。

一般的にアパート経営とマンション経営に法的な定義はありませんが、アパートは2階建てがメインとなり、マンションは3階以上を表していることが多いようです

アパート経営よりも多くの部屋数が見込める経営体制のため、この後解説するデメリットやリスクの部分でも有効的になる傾向も見込まれます。そのためマンション経営は不動産経営の中でも人気の高い活用方法としてあげられています。

経営の基盤　ローンの返済期間にも違いが表れる

先程階数の違いにより区別されていると解説しましたが、。階数が増えることにより、建物の構造も変化しなければいけない側面もあります。特に経営者ともなれば、そこに暮らす方への安全面・安心面の提供を考えていかなければいけません。その対応ができるのかによって、入居率にも変化を及ぼす可能性も高いからです。

一般的にアパートの場合建築コストの抑えられる木造建築を中心に、プレハブ造、軽量鉄骨造の構造のものが分類されています。一方階数の高くなってしまうマンションの場合、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などはマンションとして分類されます。

確かに構造が変化することにより建築費用は高くなる傾向もありますが、マンションはアパートよりも、耐震性や耐火性、耐久年数の点で優れているという特徴があります。その特徴はローンの部分でも違いが表れるのです。

ローンの返済期間を検討する段階で金融機関が活用する情報は、「法廷耐用年数」となります。その建築される予定である建物の耐用年数から、返済期間の上限を定めていくのです。

そのため建築費用がかかってしまうとされるマンション建築は、アパート構造より長く返済期間を取ることができます。返済期間が長く設定できることで、毎月の返済額を調整することが可能になりキャッシュフローを改善しやすくなります。

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マンション経営のメリット

マンション経営は、他の土地活用・不動産活用と比較して、一般的に安定した収益が望める方法のひとつです。しかしただマンションを建てるだけでは、有効的に活用することはできません。

経営していく以上、特徴を活かしリスクを回避しながら「堅実な経営」を目指さなくてはいけません。そのためにはマンション経営の特徴をきちんと理解しておくことが必要です。

ここではメリット・デメリットから、マンション経営の楽しさとリスクを解説していきましょう。

メリットその① 長期で定期収入が期待できる

土地活用・不動産活用の大きな目的なひとつが、収益を上げることです。マンション経営の場合、検討の時点からしっかりとした計画やビジョンを持つことで、家賃収入という長期的な収入を確保することが可能です。

現在お勤めの方であれば、別軸の収入に。そしてゆくゆくはマンション経営を本業にということも夢ではありません。そして現役をリタイアした後の収入の確保など、長い人生設計をサポートしてくれるのです。

メリットその②　住宅提供は景気変動に強いアイテムのひとつ

人間が生活していく中で必ず必要となるのが、住まいです。家族と過ごす、子どもたちが成長する、会社に行って仕事をするなど、住まいは生活の基盤となる部分です。

私たちの日常の中で財産といえば「預貯金」などもありますが、金利の変動や景気の変動に弱い財産もあります。その中でマンションの家賃収入は、物価の上昇と連動しますので、インフレの影響を受けにくいと言われています。景気が悪化した場合でも、暮らしていくためのニーズが低下しにくいという特徴も大きなメリットです。

メリットその③ 節税効果が得られることも

マンション経営をしていく中で、どの位の収入があって、どの位維持するための経費が発生したのかなどを管理していかなければいけません。家賃収入で入る不動産所得による損益通算など様々な部分で、所得税や住民税、相続税において節税効果を受けられる可能性があります。

マンション経営は事業所得となります。そのためマンションの維持のためにかかった諸費用は、経費として所得から控除することができます。

しっかりと正しい経営を行うことで、高い節税効果も期待できるのです。

メリットその④　マンションという資産が残る

マンションで建てられる構造は、耐用年数も長い建物です。マンション自体が収入を生み出す建物のため、将来売却を検討した場合でもしやすい傾向があります。

ただの土地の資産として残すこともひとつの方法ですが、マンションを建てることにより「貸家建付地」に変わります。そのため土地の評価額が更地よりもおよそ20％下がり、建物の評価額は、固定資産税評価額からおよそ30％下がります。

「貸家建付地」と一緒に「小規模宅地等の特例」を併用することで、更地に比べておよそ40％減まで評価額を下げることが可能になります。そして自分たちの大切な家族にも、負担の少ない資産として残すことができます。

マンション経営のデメリット

マンション経営を有効的に進めるためには、デメリットやリスクをしっかりと把握することが一番の近道です。デメリットやリスクと聞くと、悪いことと感じてしまいがちですが、しっかりと理解することで回避する対策を施すことができるのです。

経営を始めるにあたり、デメリットについても知り事前に回避しておくことが大切です。

デメリットその①　初期費用がかかる

初期費用として、マンションの建築費用が発生することです。マンションの規模によっても大きく変わりますが、いくつもの世帯が入る設備を整えると考えるだけでも費用が大きくなることは否めません。

初期費用はかかりますがその後、その分だけ長く、多くの収益が得られる可能性があります。

検討段階から選定地の妥当性の確認（マンションに適した土地かどうか）や、マンションを運営していくための計画プランの作成。経営を支える収支計画など事前準備をしっかりと行うことが大切です。

デメリットその②　空室や家賃滞納のリスク

マンション経営の基盤は、家賃収入です。そのため部屋はあるのに空室が多い、住んでいる人はいるのに家賃が滞納されているなどのリスク発生の可能性があります。空室が発生してしまうと、その部屋は何も収益を生み出しません。

どうやって空室や家賃滞納のリスクを減らしていけるのかなどの、事前の対策は必須です。

デメリットその③ 物件の老朽化の問題

一般的な住宅と同じように、マンションも建物は年数が経過することにより、老朽化につながります。コンスタントに入居者を維持していくためには、建生物の維持管理は重要なポイントです。

定期的なメンテナンスや外装内装の修繕など、維持していくための費用が発生してしまいます。その費用についても想定が必要です。

デメリットその④ 災害リスクに対しての対応

堅実なマンション経営を行うためには、災害リスクをしっかりと把握しておく必要があります。災害リスクとは、火事や地震、台風などにより建物が破損する、滅失してしまうリスクのことを表します。

日本は世界から見ても、地震などを含め自然災害の発生が多い国です。マンションを経営するということは、そこで暮らす方への責任も発生します。安心・安全に暮らせる住まいの提供は必須項目です。

予測できない自然災害などによって被害を被ってしまう可能性もあります。マンションを建てる前から、建物の耐えられる地盤状態なのか、水害被害の有無などハザードマップなどを活用するなども大切です。

失敗しないための仕組みづくりが重要

新築のマンションを建てる、経営の仕方を考える、どんなニーズがあるのかを調査するなど、堅実な経営を行うためには「事前準備」が大きく左右します。

マンション建築のノウハウのある会社、経営をしっかりサポートしてくれる会社など、パートナーと呼ばれる会社も様々です。経験豊富なパートナーの持つ経験やノウハウは、経営のために心強い存在になります。またマンション経営の場合、建てた後の管理などの部分も視野に入れ、パートナーを選定しましょう。

自分だけではなくパートナーの意見も取り入れることで、視野も広がり新たな経営方法が見つかる場合もあるのです。建てる前から「失敗しないための仕組みづくり」を頭に入れ、動いていきましょう。

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M-LINEを運営するou2株式会社は、木造注文住宅のクレバリーホーム（フランチャイジー）

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