2020.06.29

賃貸併用住宅にかかる費用とは

都内の利点を活かした家づくりを考えた時、自宅のスペースをうまく利用する方法は?と考えている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

この立地を活かし、「自宅と賃貸を兼ねた住宅を」と検討するのも、自宅のスペースをうまく活用するひとつの方法です。ひとつの建物なのに、「マイホームと賃貸物件」を併用して建てる賃貸併用住宅は、土地活用・不動産活用として、人気の高い活用方法です。

賃貸併用住宅を建てるいうことは、賃貸住宅のオーナー=賃貸経営を始めるということです。その建物やスペースを有効的に活用するには、建てて終わりではありません。

建物を自分たちの暮らしに潤いを与えてくれる経営にするためには、賃貸経営に必要な知識をしっかりと把握することはとても大切です。

今検討中の方も、これから家づくりを計画する方にも、賃貸併用住宅という新たな暮らし方の参考にしていただけばと思います。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅の特徴は、自分たちの暮らす生活スペースの他に、他の人が生活する賃貸スペースが共存しているということです。

お互いの生活スペースを横の空間にすることで、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅として活用する。反対に縦割りにすることで、右を自宅、左を賃貸住宅として活用するなど、いろいろな活用方法があります。

自宅に生活しながらも、賃貸部分の収入を得られることで住宅ローンの軽減に。また給与以外に収入が見込めることで、生活に潤いを与えることも可能です。また将来、賃貸住宅であった部分に子ども世帯が入ることで二世帯住宅として活用するなど、活用の幅も広がります。

アイデアと工夫によって無限の活用方法を生み出すことができる住宅。それが賃貸併用住宅なのです。

活用する視点によって、変化が出る

いろいろな活用の仕方のある賃貸併用住宅では、いくつかのパターンが存在しています。賃貸併用住宅で重要となるのは、「自宅と賃貸部分の面積の割合と、その活用方法」になります。賃貸併用住宅は、「自宅部分の割合が50%以上か、未満か」が大きな分かれ目となるのです。

その組み合わせを分類すると、大きく3つのパターンに分けることができます。どんなパターンがあり、どんな特徴があるのか。ひとつずつ解説していきましょう。

パターンその① 自宅の建物面積が「50%未満」の賃貸併用住宅

自宅と賃貸の割合は、生活スペースの使い方だけでなく「収入額」の面でも大きく変化してきます。自宅で使用する面積より賃貸部分が多い場合、「賃貸での収入面をより上げることができること」が最大のメリットになります。

賃貸部分での収入が増えることにより、より安定した経営を目指すことを期待できます。また部屋数が多くなることにより、賃貸経営での最大のリスクである「空室リスク」を回避する手段にもなります。

一方、建物を建築するためにはその費用が必要です。自宅の建物面積が「50%未満」の場合、多くの金融機関では「住宅ローン」を活用することができず「アパートローン」などを、使用することが一般的です。

住宅ローンとアパートローンの大きな違いは、「金利」です。一般的には2~3%の違いが現れます。また多くのアパートローンの場合、ローンの借入期間は「建物の耐用年数を上限」と判断している金融機関が多いのが現状です。借入期間が短くなる=毎月の返済額が大きくなる可能性があるのです。

検討段階、計画の段階から住宅ローンとアパートローンでの違いをしっかりと組み込んだ資金計画を行うことが、とても重要です。

パターンその② 自宅の建物面積が「50%以上」の賃貸併用住宅

50%以上が自宅の賃貸併用住宅の場合、金利の低い住宅ローンを活用できることが最大のメリットです。

アパートローンよりも借入期間を長く設定することができるので、ローンの返済の金額も抑えながら経営していくことができます。住宅ローンの最長となる「35年」で組むことも可能です。住宅ローンが活用できることにより、一般の家庭でも活用している「住宅ローン控除」も適用することもできます。

※ 活用する住宅ローンにより、自宅部分のみ活用できるなど基準が異なります。細かな詳細は金融機関にて確認しましょう。

自宅部分が50%以上となることで、スペースを広く活用でき、自宅部分の自由度も高くなります。一方、賃貸の部屋数では最小限となってしまうため、たくさんの賃貸物件をと言う部分では難しいでしょう。分母が小さくなってしまうため、空室に対する影響を受けやすいという側面もあります。

パターンその③ 自宅とアパートを「別棟」とする賃貸併用住宅

賃貸と自宅を分け、隣接した建て方をする。この目線を変えた建て方も、広い意味で賃貸費用住宅と言えます。別棟とすることで、通常自宅を建築するような自由度が可能です。また将来別々に売却や相続ができる部分は大きなメリットでしょう。

例えば賃貸併用住宅を手放したいと考えた時も、個別の建物として売り出ししやすい。将来相続となった場合でも、自宅と賃貸住宅で資産を別で分け与えることができます。

パターンによってメリットが違うのが賃貸併用住宅のポイントなのです

自宅部分が50%超なのか、そうでないのかによっても大きくメリットが変化する賃貸併用住宅。賃貸併用住宅のメリットは、基本的に自宅と賃貸併用住宅広さによって、お互いのメリットとのデメリットが入れ替わる状態です。

メリットは魅力的に映りますが、賃貸を経営していく責任を考えると「リスクやデメリットをいかに減らしていく経営ができるのか」が重要になります。検討段階からしっかりとリスク管理の面も対策を講じておくことをおすすめします。

賃貸併用住宅でかかる費用とは

通常自宅を購入する場合でも、住宅を維持していくためには最低限の費用がかかります。しかし他人の住むスペースを提供し、収入を得るということには、安心・安全を確保する責任も発生します。

賃貸経営を堅実に行っていくために必要となる費用にはどんなものがあるのか。確認しておきましょう。

○ 固定資産税

固定資産税とは、土地や住居などの固定資産を持っている人に課税される税金です。毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して、課税されます。課税額は、課税標準額に対して原則1.4%となっていますが、一定条件をクリアすることにより課税標準額を軽減する措置を受けることができます。

○ 火災保険

一般のご家庭でも火災保険に加入していますが、賃貸併用住宅のオーナーとしての火災保険の検討が必要となります。通常の火災保険に家具や設備に被害が及んだ場合に備えて家財保険の他に、水漏れなどを補償する賠償責任保険を付加するなど、災害に対するリスク管理も重要です。

○ 管理費

賃貸部分を安心・安全に提供するためには、定期的な管理も大切な業務になります。ご自身で行う場合もありますが、管理業務を専門の会社へ委託することもひとつの方法です。

管理会社の持つ経験やノウハウ、ネットワークなどが、安定した経営をサポートしてくれます

○ 修繕費・メンテナンス費

建物は時間が経つにつれて、傷みゃ汚れなど経年劣化は避けられない現実です。賃貸併用住宅の維持・管理は、オーナーの大きな責任であり、義務となります。また建物のメンテナンスは、空室リスクの回避に大きく影響を与えます。建物がいつも綺麗であれば、入居者も快適に住むことができ、入居率も持続する可能性も高まります。

このように賃貸併用住宅を建て、維持ししていくためには、必要な費用が発生します。通常の住宅でも同様ですが、他の人に空間を提供し、収入とするためには「責任と義務」からは逃れられません。安心・安全な住まいの提供をする=健全な経営につながることになります。

失敗しないためのポイントとは

通常の住宅建築でも家づくりには、さまざまな課題が発生します。賃貸併用住宅の場合、エリアでのニーズを把握する情報の問題、デザインや構造などの建築の問題、建築費用などのローンの問題、建築後の賃貸運用の課題などさまざまです。

賃貸併用住宅は不動産投資のひとつです。投資である以上、決してリスクがない訳ではありません。そこで重要になるのが、パートナーの存在です。情報収集から、建ててからの相談・サポートなど、パートナーの選び方一つで大きく変化します。今まで培ってきた経験やノウハウ、そしてネットワーク力など、力強い支援となります。

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