2020.07.20

リスクからマンション経営を学ぶ

東京で土地活用を考える場合、その中でもマンション経営はメジャーな活用方法と言えます。住居としての需要も高く、ニーズに応えた建物作りを行うことで、他との差別化も可能なビジネスとなります。

そしてマンション経営は、収益性や安定性が高く、税金面でも優遇されることが期待できるからです。

とは言え土地活用のマンション経営も、しっかりとしたビジネスとなります。そのためメリットだけを追求するだけでは、有効的な活用を続けていくことは、難しいでしょう。

マンション経営を軌道に乗せ、長く有効的な経営にするためには、「リスク管理」が最も重要なのです。

今回は数ある土地活用の中から「マンション経営」にクローズアップし、「リスクから学ぶマンション経営」に着目してみましょう。

リスクを回避することは、将来の笑顔につながります。このコラムから、マンション経営の基礎をしっかりと把握し、堅実なマンション経営を考えていきましょう。

知っておきたいマンション経営の魅力

マンション経営と聞くと、大きな土地がなければ不可能とあきらめてしまう方も、いらっしゃるのではないでしょうか。マンション経営の場合、土地の広さも確かに関係してくる部分はありますが、その土地の特徴や利便性によっても、変化が現れます。

M-LINEでは、都心の空き地・小さな土地活用の方法として「マンション経営」「賃貸併用住宅」をご提案しております。小さな土地だからとあきらめなくてもいいのです。小さな土地活用の一つの手法として、活用するサポートを行っています。

マンション経営の魅力とは

マンション経営の場合、1棟丸々建築して経営していくパターンや賃貸併用住宅の様に、賃貸部分と住居部分を共存させたパターンなど、さまざまな活用方法が考えられます。

リスクからマンション経営を考える前に、マンション経営から受けられる「メリット」についても解説しておきましょう。

魅力その① 長期的なスパンで定期収入が得られる

マンション経営では、賃貸部分を有効的に活用することにより「長期的スパンで家賃収入という、別軸の収入を確保できるメリットは、一番の特徴でしょう。

本業とは別に収入となる別軸を持つことで、精神的にも豊かになり、いずれ物件を増やし「マンション経営を本格的に取り組む」ことも可能です。

魅力その② 老後の生活を安定させる支柱となる

マンション経営の場合、アパート経営にと比較すると初期投資は大きくなりますが「長期的運用」にも期待ができます。それは強固な構造で建てられるマンションの場合、耐用年数が長いため、老後の収入源確保手段としても人気の高い土地活用となっています。

自分たちの将来のために。そしてただの土地の財産ではなく、活きた資産として「大切な家族へ残すこと」も夢ではありまん。

魅力その③ さまざまな税制対策が可能となる

マンション経営は、しっかりとしたビジネスとなります。そのため収入は事業所得として、毎年計上していかなければいけません。マンション経営を行うためにかかった諸費用は、経費として所得から控除することが可能です。

またマンションの建物部分は、減価償却で取得費用が経費にできるなど、堅実な経営を行うことで有効的な活用も広がっていきます。

相続税対策、固定資産税・都市計画税の節税、所得税・住民税の節税など、幅広い効果が期待できるのです。

このように少し上げただけでも、たくさんのメリットが期待できる活用方法なのです。どんな建物を建てるのか、どのような経営を行っていくのかによっても、大きく違いが現れます。

興味がある、検討している方は、ぜひ一度専門家に相談することをおすすめします。自分たちに合うスタイルのシミュレーションをしてみることが、マンション経営の第一歩です。

マンション経営のリスクとその回避のアイデアとは

いろいろなメリットのあるマンション経営ですが、ビジネスの部分を考えると「リスク」は発生してしまいます。このリスクをどう対処するかによって、有効的な活用様になるのか、そうでないのかの分かれ道になります。

メリットを追求し伸ばすこと。それももちろん大切です。

しかしメリットより、リスクをしっかりと把握し、リスク面から学べることは本当に多いのが事実です。健全な経営のためには非常に重要で経営に対する安心へとつながるのです。

リスクその① 初期費用とランニングコストが発生する

マンション経営の場合、マンションを1棟建築する、賃貸併用住宅に賃貸部分を建築するなど、どうしても初期投資が発生してしまいます。これは未来への投資となる部分になりますので、仕方ないことでしょう。

しかし無理のない経営を行うためには、しっかりと資産計画・収支シミュレーションなどを実施することは重要です。

またもうひとつのリスクであるランニングコストとして上げられるものには、下のような項目があります。

ローン返済額・固定資産税や都市計画税などの税金・賃貸部分を維持していく原状回復費用・管理委託手数料(委託するなど必要に応じて変化)・保険料(火災保険料・地震保険料など)・共用部の修繕費用など

<リスク対策のアイデア>

○ 初めてマンション経営を始める方には、何もかもが手探りの状態になります。土地を有効的に活用するマンションの建築から、その後の経営計画も相談できるパートナーの有無も、リスク対策につながります。

リスクその② 空室発生のリスク

マンション経営のなど賃貸を扱うビジネスで1番大きなリスクは、「空室リスク」です。空室=収入の減少に直結する部分です。そのため空室を回避する対策を施していくことが、有効的な土地活用へとつながります。

建物の老朽化、周囲の環境の変化、立地や賃料設定が原因での空室のリスクなど、さまざまな要因が空室へとつながる可能性も持っています。

建てるだけでは堅実な経営は、行えません。今だけではなく長い視野の対策を検討していくことが重要になってきます。

<リスク対策のアイデア>

○ 建物は一度建てたら、建て替えは不可能に近くなります。その地域でのニーズをしっかりと調査し、賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意することが大切です。

○ 空室対策をパートナーと一緒に検討することも。空室が出た場合、その期間が短く済むよう対策を施す必要があります。建てた後もしっかりとサポートしてくれるパートナーとの信頼関係も、大きな力となってくれます。

○ 賃貸などの経営を全面サポートしてくれるサブリース契約など、経営していく方法も選択ができます。自分たちに合う経営方法をしっかりと模索しましょう。

リスクその③ 賃料下落のリスク

長い経営を目指す場合、どうしても直面してしまうリスクが「賃料下落のリスク」です。いろいろな土地活用の方法がありますが、マンション経営で得られる家賃収入は比較的安定した所得と言われています。

しかし建物も年数が経つごとに、あちこちに変化が現れます。いつまでも新築同様でという訳にはいきません。そのため経年劣化などから、基本的に賃料は下落する傾向になります。

<リスク対策のアイデア>

○ 広い視野や長い展望を考え、空室率などを合わせた経営対策を考えていきましょう。

○ しっかりとした管理やメンテナンスと清掃など、日頃からできるだけ劣化防止対策は重要です。賃料下落の回避だけではなく、空室リスクの減少などさまざまな項目に影響をあたえます。

リスクその④ 自然災害へのリスク対策

近年、重要視されている項目のひとつが「自然災害へのリスク対策」です。住まいの提供を事業とする訳ですから、「安心・安全を提供する責任」が発生します

自然災害はいつ、どこで発生するのかは分かりません。そのため建てる前からしっかりと災害に対する調査や建物に対する対策も、これからの経営には必要となります。

<リスク対策のアイデア>

○ 建物に被害が出る、建物が消失してしまうなどの可能性を考えた建物づくりもひとつの方法ですが、火災保険などの必要な備えの検討も重要な部分です。

○ 保険料も収支にしっかり組み込むなど、事前の収支計画の内から万が一の事態を想定しておきましょう。

リスクその⑤ 金利の上昇

マンションを建築する際、ローンを活用する方がほとんどでしょう。

ローンとひとことで表していますが、変動金利や固定期間選択型変動金利などさまざまな種類があります。そのため選択するローンの種類によっても、金利上昇の影響を受ける可能性も高まります。

<リスク対策のアイデア>

○ 金利が上昇した場合、ローンの返済額も上がってしまい、マンション経営自体苦しくなる場合も考えられます。さまざまな要因を検討し、自分たちの経営にあったローン対策によって回避できる可能性もあります。

リスクは経営の可能性を高めるポイントなのです

マンション経営などのコラムでは、メリットを多く解説するものも多くあります。確かにリスクやデメリットは、「悪いこと」として認識されやすいものです。

一方視点を変えると、リスク・デメリット=未然に対策を施せることなのです。有効的な土地活用を行うためには、メリットとリスクを理解することが、重要です。把握する、対策することにより、上手な経営・資産運用を目指していきましょう。

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