2020.07.30

不動産活用のための基礎知識~経費編~

マンション経営、アパート経営、賃貸併用住宅、店舗併用住宅、ホテル併用住宅など、不動産を活用して行う活用方法はさまざまな種類があります。

どんな土地活用、不動産活用を行う上でも、堅実で有効的でなければ意味はありません。

ただ建物を建てるだけでは、今はよくても将来的には先細ってしまいます。

しっかりと地に足のついた経営を行うためには、さまざまな経験や知識を蓄えていかなければいけません。

しっかりとした経営を行うために、今回は「経営にかかる経費」に着目しましょう。

経費とは、事業を円滑に、そして有効的に活用するためにかかる費用を表します。

経営を行うために、継続的に続けていくためには、「経費の概念」を知ることは、とても重要です。

しっかりとした経費管理を行うことで、節税への道にもつながるのです。

所得の違いをまず知ろう

私たちは生活していく中で、「お金」という恩恵を受けています。

会社に勤務しお給料をもらう、マンションを経営して家賃収入を得るなど、それまでの対価がお金という形になります。

その中でも多く使われている「収入」「所得」など、同じように使っている言葉でも、実は意味合いが違うのです。

特に税金の意味合いでは、大きな違いが表れます。

経営を行う前に「収入」と「所得」の違いを、まず解説していきましょう。

収入とは

会社などから働く対価として受け取る給与や、土地活用などから得た売り上げは「収入」となります。

例えばマンション経営の場合、「家賃」「礼金」「駐車場料金」「敷金、保証金(返還する必要のない部分)」などが収入の部分に該当します。

税金などを計算する場合、収入から計算されることはありません。

所得とは

一方所得とは、上で解説した「収入」から、経営にかかる「経費」を指しいた金額を表します。

所得 = 収入 - 経費

不動産活用などを行っている場合、その経営を維持していくためにさまざまな項目が発生します。

その項目をクリアするためには、費用が発生する場合も多いのです。

その費用を「必要経費」と言います。

例えばある商品を売るためには、その商品を仕入れなくてはいけません。

その商品を売るためにかかった費用を差し引き、残った額が「所得」となるイメージです。

そして所得を得たことにより、税金の課税も行われます。

住民税などの計算は、「収入」ではなく、「所得」に対して課税されているのです。

このように同じようにお金を得るという意味合いではありますが、その内容は大きな違いがあるのです。

不動産活用の経費とは?

所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額となることが分かりました。

確かに収入に税金が課税されるよりも、収入に課税される方が、少なくなるのです。

そのためには、しっかりと経費に対する知識を持つことが重要です。

不動産活用を経営していくために、どんな経費がかかり、経費として認められるのかを解説していきましょう。

経費(必要経費)とは

経費とは、その収入を得るために必要となった費用を表しています。

税金面だけで考えてみると、(収入―経費)×税率で計算されるため、より多くの経費を計上すれば税金を抑えることができるのではと考えてしまいます。

だからとは言え、何から何まで経費にすることは不可能です。

そこで重要なのは、「売り上げにつながる費用なのか否か」という部分です。

では必要経費として認められものには、どのようなものがあるのでしょうか。

経費になるもの・ならないものを確認していきましょう。

必要経費の項目一覧

具体的に、経費になるものについて一覧にしてみました。

その中から、実際に経営のために必要な費用が、必要経費として認められます。

租税公課 固定資産税、都市計画税、償却資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など

・固定資産税の納付書や納税通知書、登記費用の請求書や領収書なども保管しておきましょう。

損害保険料 事業に要する火災保険・地震保険の掛け金

・経費計上できる保険料は、1年につき1年間分のみとなります。

修繕費 建物、設備等の修理代金など室内の原状回復費用や外壁工事など

・所有している不動産の修繕を行った場合にのみ、経費に計上できます。

減価償却費 毎年の建物・設備の減価償却分を必要経費として計上

・減価償却費という実際の支出をともなわない経費があることが特徴的です。

借入金利子 賃貸部分の取得に要した口ーンの利息額など

・1年間で発生する建物の借入利息のみが経費に計上できます。

地代・家賃 事業の建物・土地等が借家、借地の場合に、はその賃料を経費として計上できます
手数料 不動産会社への入居者募集・契約更新に関する仲介手数料など
広告宣伝費 入居者募集広告に要した費用など
委託管理費 不動産会社へ支払う管理費など
水道光熱費 賃貸部分で使用している共用部分の水道料・電気料・ガス料など
通信費 事業に要した郵便・電話料、インターネットの回線使用料など
消耗品費 10万円未満の物品を購入した場合。

また10万円以上の取得価額であっても、使用可能な期間が1年未満の場合、経費として計上が可能

接待交際費 会議や打ち合わせ、関係各所とのやりとりに発生した飲食費用やお茶代など、しっかりとした目的である場合に限り、「交際費」として経費に計上が可能

・接待交際費は不正が多く発生している部分もあり、税務署のチェックもきびしい傾向があります。

旅費交通費 経営のために使った交通費(飛行機代、電車代、タクシー代など)や、出張の宿泊費など

・私用の金額と混同しないよう、利用区間の料金を記録しておきましょう。

研究開発費 経営のために参加したイベント費用・セミナー受講費など。
新聞図書費 経営に活かすことを目的として購入した書籍や雑誌など

※経営の状況に応じて、必要経費の費目を設定しましょう。

経費の按分をしっかりと判断しましょう

上のように必要経費には、さまざまな項目があります。

経費の計上には「経費の按分(あんぶん)」をすることが可能です。

按分とは、「事業に必要な支出」と「事業とは関係ない個人的な支出」を分けることです。

その支出のうちどの位を事業費用となるのか、プライベートはどの位なのかを分割するのです。

例えば、通信費などでまかなえるスマートフォン(携帯電話)などは、会社専用にすることもひとつの方法ですが、事業で使用している割合のみを計上するのです。

こういった按分も細かく計上することにより、必要経費になる部分も多くなります。

面倒くさい部分もありますが、こまめの経費按分は節税につながるのです。

<参考URL>

所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

経費にならないものがあるので、注意しましょう

事業を円滑に進めるための必要経費があるように、経費として認められていないものもあります。

経費でないものを計上していた場合、税務調査が入る可能性もあります。

税務調査で経費として認められなかった場合には、後日修正申告をする必要性があります。

そういった状況に陥らないために、しっかりと把握しておきましょう。

ローンの借入金

上の項目でローンでの発生する「金利」は借入金利子にて計上ができると解説をしました。

確かに金利の部分は必要経費として認められますが、借入金に関しては経費にすることはできません。

所得税・住民税

租税公課でも計上できる税金はありますが、所得税・住民税は必要経費として計上することはできません。

このふたつの税金は、利益に対して課税される税金となります。

そのため必要経費として認められないとなっています。

事業に関係のない費用

事業を円滑に、不動産を有効的に活用するために、さまざまなものを購入する機会もあります。

経費は「事業のため」という大前提がありますので、個人のために使用した生活費や購入費についても、計上することはできません。

初心者なら専門家へ相談するのもひとつの方法です

初心者ならなおさら、帳簿をまとめたり、経費を計算したり、難しそうと感じてしまいます。

そして間違っていたらどうしようという不安も、大きくなるものです。

帳簿も申告も、間違っていた場合修正することは可能です。

1番してはいけないことは、「納税を怠ること」です。

怠ったために大きなペナルティが課されることも、あります。

それよりも恐ろしいのは、「信用を失うこと」です。

そんなことにならないようにしっかりと信頼できる「専門家にお願いする」こともひとつの方法です。

経費の部分でも載せてありますが、「司法書士や税理士への報酬支払い」でかかった費用も、経費として計上することができます。

プロからしっかり学び、しっかりと節税するポイントを吸収するのも、経営成功への近道です。

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