2020.08.14

不動産活用のための基礎知識~原状回復とは~

マンションなど不動産を管理する場合、どうしてもその物件に住む人の入れ替えは、防ぎようのない出来事です。

その場合、物件で暮らしている間に傷みや汚れも発生してしまいます。

想像では何となく分かっていても、経営者としてしっかりと把握しておくことが重要なのです。

退去に対して、どこまでが経営者の負担となるのか。

借りていた人の責任はどこまで発生するのかなど、判断が難しい場面も多いのが現状です。

そこで判断を分けるポイントは、「経年劣化によるものなのか」それとも「原状回復義務の範囲にあたるのか」という点なのです。

退去の際の対応によっては、大きなトラブルにつながる可能性も否めません。

有効的な不動産活用、健全な経営を目指すためにも、しっかりと確認しておきましょう。

経営者なら知っておきたい原状回復とは

まずは1番重要な部分となる「原状回復(原状復帰)」について、解説していきましょう。

物件の退去時に基本となるポイントは、「原状回復(原状復帰)」です。

一般的には「原状復帰」は法律用語となり、元の状態=入居時の状態に戻すための「行為そのもの」を指します。

一方「原状復帰」は建築用語となり、元の状態に戻すための「行為そのもの」を指すことが一般的です。

経営をしていく中で使われているふたつの言葉ですが、使うシーンによって変化するイメージになります。

同じような言葉で「現状復帰」がありますが、意味合いはかなり違ってきます。

現状とは、現在の状況に戻すことを表すので、退去時に使用することはありません。

東京都『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われています。

そのため退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担かを明確にすることはとても難しい部分となります。

そのため原状回復についてなど、退去時のトラブルにつながることもあるのです。

東京に居住する世帯の4割近くにあたる約270万世帯が、民間賃貸住宅に居住しており、人口の流動性の高い大都市東京では、民間賃貸住宅は重要な位置を占めているのが現状です。

下のグラフでも分かるように、退去時の敷金計算 38%、管理(修繕を含む)12%もあり、相談内容の約半数を占めています。

出典:賃貸住宅トラブル防止ガイドライン~概要~|東京都住宅政策本部

その傾向から、東京都でも退去時の敷金精算や入居期間中の修繕等の紛争防止のため、賃貸住宅紛争防止条例の施行(平成16年10月)にあわせ、『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』が作成されています。

(1) 退去時における住宅の損耗等の復旧について(原状回復の基本的な考え方)

(2) 住宅の使用及び収益に必要な修繕について(入居中の修繕の基本的な考え方)

(3) 実際の契約における賃借人の負担内容について(特約の有無や内容など)

など、分かりやすく解説されています。

出典:賃貸住宅トラブル防止ガイドライン ダウンロードページ|東京都住宅政策本部

国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』

国土交通省では「賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐ」ことを目的に、原状回復の費用負担のあり方などをまとめたものが公開されています。

市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しており、ガイドラインは一般的な基準となりますが、賃貸借契約締結時において参考となるものです。

ガイドラインとはなっていますが、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則となります。

契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら進めていくことが必要です。

法的な拘束力はありませんが、現時点で妥当と考えられる一般的な基準を示したものとなります。

退去時の費用負担を考えるときに役に立ちますので、今時点で必要はなくとも一度目を通しておきこくことをおすすめします。

〇 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)|国土交通省

〇 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のQ&A|国土交通省

負担の分配がキーポイント

物件を次の人に提供する場合、快適な環境に戻す作業が必要です。

そのこと自体が「原状回復」となるのですが、実際的に経営者と入居者ではどのような負担区分となるのでしょうか。

一例からその負担区分を紹介します。

入居者と大家の負担区分の一例

部屋の設備 経営者の負担 入居者の負担
次の入居者を迎えるための入れ替え 不注意で破損・紛失した場合
壁のクロス 冷蔵庫などの後ろに、電気ヤケなどの黒ずみができた

日焼けによる変色

結露などの放置により発生した壁のカビやシミの拡大

喫煙などが原因となる壁紙の変色

家具などの設置により、傷やへこみが発生した

日焼けによる畳などの変色

ワックスの剥がれ

引っ越し最中に傷を作ってしまった

借主の不注意で発生したシミや故意に傷をつけてしまった場合

建具や窓 災害などで壊れてしまった 故意や不注意により壊してしまった

 

上のように、お互いの負担の決め手になる部分は、「普通に住んでいてもできる当然の汚れや損傷」と「生活をしていくなかで注意や掃除を怠った場合に出る汚れやキズ」の違いです。

住んでいく中での経年劣化や自然現象で起こってしまう劣化に関しては、経営者の負担となるのです。

マンション経営で指す「経年劣化」とは、年月が経つにつれて物件自体の品質が下がることを表します。

例えば、通常の生活を送る上で日光があたると壁や床が色あせることも、風や湿気により結露やカビの発生も考えられます。

こうした時間の経過とともに自然と劣化していくことが賃貸物件における経年劣化です。

経年劣化で起こるものなのが、否か。

この見極めをしっかりと行うことが、退去時のトラブル回避につながります。

マンションを経営していく中で、判断に困ることも考えられます。

退去時に原状回復をめぐってトラブルが発生したことにより、経営にダメージをあたえてしまうこともあるのです。未然に防ぐためにも、一緒にサポートしてくれる管理会社や相談できるパートナーを探しておくことも、長い経営を行う上では重要となってくるのです。

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