2020.08.15

空室リスクもサポート パートナーとワンチーム経営を

不動産を活用し収入を得ること。

マンションの建築はもちろん、その後もさまざまな工夫を施していく必要があります。

建物さえ建てれば・・・と安易に考えがちですが、堅実に、安定した経営をすることはそう簡単ではありません。

マンションの経営を行う上で、避けては通れないこと。それはマンション経営での「リスク」です。

これから新たにマンションのオーナーを目指している方の中には、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。

確かにリスクは恐ろしく感じますが、事前にしっかりと内容を把握しておくことで、「リスク対策」を施すことができます。

「リスク対策」をどう施すかは、経営の成功を左右するのです。

マンション経営のリスクとは

マンションを経営の記事を検索していると、どうしても「メリット」に注目が集まりがちです。

確かにメリットを知ることで、その良さを更に伸ばすことも可能です。

ただ安定した経営を行うためには、それだけでは不足なのです。

それは経営を行う上で重要なのは、起こるとされているリスクをどう対処していくのかが大切なのです。

マンション経営には以下のリスクが上げられます。

さまざまなリスクの詳細と対策を解説していきましょう。

初期費用とランニングコスト

マンション経営のリスクでまず上げられるリスクは、「初期費用とランニングコスト」に関することです。

マンションを一棟建築した場合、構造面・規模面などさまざまな部分がアパートなどと比較するとどうしても「建築にかかるコストも高くなる傾向」です。

また建築して経営していくためには、必要最低限のランニングコストが発生してきます。

<考えられるランニングコスト>

○ ローン返済額

○ 固定資産税や都市計画税

○ 原状回復費用 ※「不動産活用のための基礎知識~原状回復とは~」でも、解説しています。

○ 管理委託手数料

○ 火災保険料・地震保険料などの保険料

○ 共用部の修繕費用

このリスクの対策方法として重要なのは、「マンション建築の収支計画や経営計画」をしっかりと構築し、収支シミュレーションを行うこと。

そして経営後もしっかりと相談できる「信頼できるパートナー」とタッグを組むことです。

建築した時と、その後では、経済状況やさまざまなことが変化することも考えられます。

建てた後もしっかりと計画を見直すことで、将来の資産形成にも違いが現れます。

空室リスク

マンション経営をしていく中で一番怖いのは、この「空室リスク」です。

空室になることは「収入の減少」に直結してきます。

建てたばかりの新しいマンションの場合、賃貸としても魅力も高いのは歴然ですが、マンション経営は長期的なものです。

そのため長い年月を安定して経営していくためには、周りのニーズに合わせて変化していくことなど、さまざまなことに対応していかなければいけません。

事前にそのエリアでの空室率の予測をし、その空室率を加味するなどをし、物件の建築にも取り入れていく必要があります。

家賃下落リスク

長く経営を行う中で起こりうるリスクとしては、「家賃下落のリスク」です。

比較的安定していると言われている家賃収入ですが、建築して年月が経つことで「経年劣化」は防ぎようのない事実として経営に影響をあたえます。

そのため今までの家賃では借り手が現れない=家賃の下落につながることもあるのです。

周囲の状況をふまえ、築年数による家賃下落率や空室率、収支シミュレーションなどを連携し、安定した経営ができる環境を構築し続けることが大切です。

災害リスク

マンションを経営することは、安全に過ごせる住まいの提供を行う責任が伴います。

そのためには必要な箇所にしっかりとした保険などの加入や災害にも負けない建物の建築、建物を維持していくためのメンテナンスなど、さまざまな視点でのサポートが必要です。

このようにマンションを経営していくことには、どうしてもリスク対策が必要不可欠です。

発生するリスクの全てを、防ぐことは不可能です。

しっかりと起こるリスクに対策できる環境を整えていることが、経営の成功にもつながります。

万が一に陥ってからでは、もう遅いのです。

空室リスクを回避するために

上で上げたリスクの中でも、空室の発生はマンション経営で発生させたくないリスクの上位に位置します。

これからマンション経営を検討している方でも、「空室が出たらどうするか」という問題は、一番不安に感じることでしょう。

確かにマンション経営を行う中で、「空室リスク」は切り離すことができない問題です。

今回は空室リスクを低減させる方法として、「サブリース」と「空室補償」に着目してみましょう。

サブリースとは

サブリース契約とは、その物件をサブリース会社が借上げ、その後の管理などは借上げしたサブリース会社が転貸するという仕組みです。

賃貸物件を「一括して借り上げ」し、空室率によって変動する「実績連動型」、空室に関わらずオーナーに支払われる賃料を一定とする「空室保証型」など、多種多様です。

一括で借り上げられることにより収益が安定する、賃貸管理業務(入居者の募集業務から契約業務、家賃・共益費・礼金などの集金業務、物件の管理業務など)の煩わしさからも解放されるなどの特徴があります。

空室保証とは

一括で借り上げられるサブリースとは違い、実際の家賃収入が満室時の何割かを下回ったときにその差額を補填する契約を保証会社と契約する仕組みです。

例えば空室が増え、賃料収入が減少した場合でも、一定の割合で収入を補填してくれるので「万が一の場合に備える保険」というニュアンスが近いかも知れません。

契約するのは保証会社のため、物件の管理や入居者の募集などの賃貸管理業務は、オーナー自身が行うか管理会社と契約するなどが必要となります。

ただし契約によって、空室がどのくらいで満額が保証されるのかが変化します。

しっかり契約内容を理解し、検討することが重要です。

このように空室を回避するべき方法や工夫は、さまざまです。

この方法が正しいというものはありませんが、経営を行っていく中で自分に合うスタイルを選択すること、無理のない経営スタイルを構築することが、有効的なマンション経営につながるのです。

サポート体制のある会社がおすすめ

マンション経営では、重要なキーワードとなる部分たくさんがあります。

賃貸物件の場合、賃貸のある立地やニーズに合った建物・デザインなど、たくさんの人が借りたい!住みたい!と思えるマンションの建築は大切です。

しかし長く経営していくためには、その他にも重要視したいことがあります。

それは「賃貸管理」です。

賃貸管理と言っても行うべき業務はさまざまで、賃貸物件管理のすべてになります。

そして賃貸経営は信頼も大切です。いくら素敵な建物であっても、住みにくい環境やずさんな管理などでは悪影響をあたえます。

建てるだけでなく、建ててからも相談できるパートナー選びは、とても重要です。

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