2020.08.22

不動産活用のための基礎知識~税金について知ろう~

不動産活用をして、新たなライフステージを。

そんな風に考えている方も、いらっしゃるのではないでしょうか。

いろいろある不動産活用ですが、アパートやマンション経営は長期的な収入も可能という部分から、人気の高い活用方法のひとつです。

特に今までお給料という形だけで収入を得ていた方であれば、収入が増えることで「税金面の負担が大きくなるのでは?」と、心配になる方もいらっしゃるでしょう。

確かに収入が増えることで、税金面は変化しますが、しっかりと不動産投資での収入に対する税金の種類を知っておくことで、これからの経営に活かすことができるのです。

安定した、堅実な経営を目指すためには、しっかりとした税金対策も必須です。

始めてから知ったでは遅いのです。始める前からしっかりと、税金に対して知識を深めておきましょう。

家賃収入で課せられる税金は何?

家賃収入を得るということで、それに該当する税金が課税されることになります。

お給料の場合、知らないうちに税金が引かれていて実際の金額を把握していない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

家賃収入にかかる税金の種類は、下のようになります。

税金項目 目安
所得税 所得×税率-控除額
住民税 10%
個人事業税 (所得-290万円)×5%
消費税 10%(課税売上1,000万円以上)

 

このようにいろいろな税金の種類があるのです。ひとつずつ解説していきましょう。

所得税

所得税は給与所得の場合でも課税される税金のひとつです。

個人が1年間に得た収入に対して、かかる税金です。

マンション経営などで家賃収入として得た利益は、所得税の課税対象となります。

マンション経営などの所得は不動産所得となり、その他の収入(給与所得など)から必要経費を差し引いた金額に税率をかけます。

不動産所得や給与所得は、「総合課税」に分類されています。

そのため所得の税率は、所得金額が増えるほど税率が高くなる「累進課税制度」が適用されています。

※ 上場株式や土地売買などの収入は、分離課税となり、独自で計算されます。

住民税

こちらも給与所得でも同様に、一般的には所得に対して課税されている税金です。

納税先は、住んでいる地域の都道府県および市町村になり、所得割と均等割の2種類で計算されるところです。

所得割の場合、都道府県民税で4%、市町村税で6%となり、合計10%となります。

総所得から控除金額を引き、そこにそれぞれの市県民税をかけることで算出されます。

均等割の算出は所得に関係なく一律となりますが、地域によって多少異なります。所得割の算出は、総所得から各種控除を引いたものにそれぞれの市県民税を掛けます。

個人事業税

こちらの個人事業税は、「家賃収入が一定上の規模の場合課税される税金」です。

マンション経営の場合、10室以上の物件を持った場合が対象となります。

※ 貸収入や管理状況などから総合的に判断し、課税する側の都道府県が事業的規模と認定した場合事業税を課税できることになっています。東京都の場合、不動産貸付業は第1種事業となり、5%の税率となります。

個人事業税は、所得金額から事業主控除となる一律290万円を差し引いた金額に、税率をかけて算出します。

例えば不動産所得が290万円以下であった場合、個人事業税は発生しないことになります。

消費税

不動産賃貸業となるマンション経営の場合、どのような物件を扱っているかにより消費税の有無が変化します。

例えば、住居を貸している場合には消費税はかかりませんが、駐車場やテナント賃貸の場合は消費税の対象となります。

また消費税の対象となる物件でも、課税売上高が1,000万円を超えなかった場合は課税されません。

た翌々年から課税されますが、居住用賃貸物件のみであれば1,000万円を超えても課税対象にはなりません。

このようにマンション経営を行うことで、今までとは違った税金が課税される可能性もあります。

検討段階からしっかりと、将来を見据えたシミュレーションを行うことが重要です。

マンション経営でかかる税金とは

今までは経営を行う上で、発生する税金を解説してきました。

今度はマンション経営だからこそ、大きな金額になりうる税金の解説をしていきましょう。

マンションの場合、普通の住宅とは違い大規模な不動産を所有することになります。

その部分をふまえると、固定資産税は経営していく中ではっきりと認識しておきたい税金のひとつです。

固定資産税とは、土地やアパート・マンションなどの固定資産を所有している場合に、課される税金です。

固定資産税の税額は、原則として、「固定資産税評価額×1.4%」の計算式で求められます。

そして建物だけではなく、土地を所有している場合にも課税されます。

マンション経営で免除される経費

マンション経営などの場合、税金面ばかりで見ていると「負担ばかり」と感じてしまいがちですが、免除される部分もあります。

それは経営していく中で発生する経費です。

マンション経営は、立派なビジネスです。

そのためその経営を維持していくために、さまざまな経費が発生します。

固定資産税や都市計画税などの税金面での負担。

安心・安全な住まいを提供するための、火災保険や地震保険などの各種保険料。

しっかりとした物件管理をするための、管理委託料。

確定申告などを依頼する税理士や司法書士への報酬やローンの利息、交際費、交通費、通信費、消耗品など、経営にかかった金額を経費として計上できます。

不動産所得の場合、家賃収入から経費を差し引いたものが所得となりますので、しっかりと経費管理をすることで「不動産所得を減らし、結果的に所得税を抑える」効果も期待できます。

またしっかりと手続きをふむことで「青色申告での課税申告」も可能です。

メインの職業とは別に副業としてマンション経営を行う場合、給与所得以外で所得の合計が20万円以上になった場合に確定申告をする必要があります。

その時に青色申告で課税申告を行った場合、最大65万円の特別控除を受けられるなどのメリットもあるのです。

給与所得がある内に経営を軌道に乗せよう

このようにマンション経営を行うことで、不動産所得という収入の他にも、さまざまなメリットを受けることも可能です。

特に初めてマンション経営などの不動産活用を検討している方は、「うまくやっていけるのだろうか」「ちゃんと収入が上がるのだろうか」など、不安な気持ちを感じる方も少なくないでしょう。

マンション経営を1本で行うこともひとつの方法ですが、しっかりと軌道に乗るまで給与所得と併用していくこともおすすめです。

給与所得など他の収入がある場合、損益通算という方法を活用することも可能です。

一般的に各種税金の基盤となる確定申告の場合、アパート経営による不動産所得と給与所得を合算して税率をかけます。

仮に不動産所得でマイナスとなってしまった場合、合計した所得も低くなるため課税される金額を抑えることができるのです。

しっかりとした所得があることで、マンション経営に対しても心の余裕が生まれ、精神的にも安定するなど、目に見えない効果もあなたの経営を助けてくれるのです。

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