2020.09.16

東京でマンション経営をする 知っておきたい節税対策

東京で新しい生活スタイルを取り入れる。

これからのライスタイルには、変化に柔軟に対応する適応力も重要になってきています。

家族で過ごす環境だけでなく、空間を有効的に活用する土地活用など、新しい価値を住宅にあたえることも、そのひとつの方法です。

さまざまな土地活用がある中、注目を集めているのが「マンション経営などの賃貸サービス」です。

東京という人の集まる地域だからこそ、マンション経営の方法によっても、その効果は大きく違いが表れます。

今回はマンション経営を実際に行っていく中で、「感じられる節税対策」にクローズアップしてみましょう。

節税対策の効果に違いを認識することは、健全な経営を行うために必要な知識です。

東京のマンション経営を有効的に行う!そんな知識を集めました。

マンション経営を簡単に解説

土地活用の中でも人気に高い「マンション経営」。

マンション経営は、不動産投資のひとつとして位置づけられています。

マンションを建築し、しっかりと運用していく中で、「堅実な経営」を目指すことも、不可能ではありません。

そのためには、知っておきたい、知っておかなければいけない知識が、あるのも事実です。

その知識を解説する前に、マンション経営について簡単に説明しましょう。

マンション経営その1:「ワンルームマンション投資」

マンション経営の方法のひとつが、ワンルームマンション投資です。

この場合、他の人が所有している物件を購入し、第三者に貸し出すことにより家賃収入を得る方法です。

そのため、マンション経営というよりは、マンション投資という意味合いの方が、ピンとくる方も多いのではないでしょうか。

マンションを建築するリスクがないため、初期投資なども抑えることも可能です。

しかし、分母となる物件が少ないことから、空室に対するリスク割合の上昇などリスクも多くなってしまう側面があります。

マンション経営その2:「マンションを建築し、マンション経営」

M-LINEがおすすめしている経営方法は、マンションを建築ししっかりと運用し続けることができる「マンション経営」です。

マンションとしての建築物件は、「鉄筋コンクリート造/その他堅固な造りの建物」、「3階建て以上」が多く、強固な建物で長く活用していくことも可能です。

現在は各種生活環境の充実や防犯性能のアップなど、他の物件との付加価値をプラスした建物を提供をすることで、有効的に運用していくこともできるのです。

物件を1棟建築することで、規模が大きくなる傾向も高くなりますが、その土地のニーズをしっかりとリサーチし、建物建築に活かすことで、安定した収入の確保も期待できます。

東京という敷地環境だからこそ、諦めないで欲しい

マンションを建築すると考えた時、大きな広さの敷地がなければ無理でしょ?と諦めている方も、多いのではないでしょうか。

M-LINEでは、都心の空き地・小さな土地活用の方法として「マンション経営」「賃貸併用住宅」をご提案しております。

敷地が狭くても、その利便性や建物に対する工夫などによって、暮らしやすい物件の提供は可能となります。

その土地をどう活かしていくのか。土地の価値を見いだし、チャンスをしっかりと活用できるのかが重要なのです。

小さな土地活用の一つの手法として有効的な方法であること。

ぜひ諦めずに、一度ご相談いただけたらと思います。

マンション経営で節税効果が現れる時とは?

初めてのマンション経営を行う場合、多くの方が「他の収入+α」の場合も少なくないと思います。

特に1棟のマンションを建て、経営していくということは、リスクや不安などからくる精神面への影響も多いのが現状です。

他の収入があることで、マンション経営に対する精神面への安心感は、経営へのサポートとなってくれる一面があります。

マンション経営の節税効果を考える際には、他に収入があるからこそ感じられることもあるのです。

マンション経営を行っていく中で、さまざまな節税効果が現れますが、ここではマンション経営が節税効果を生むための条件をご紹介していきましょう。

節税効果が現れる時:他の収入があり、マンションでの収支がマイナスの場合

マンション経営とは、ただ建物を建てるだけで有効的な収益が確保できる訳ではありません。

その建物をどのように活用し、運用していくのかなどの、経営力が成功を左右します。

しかしマンション経営を始めたばかりでは、どうしても「収支がマイナスになってしまう場面」も存在しています。

マンション経営で課税対象となる収入は、「不動産所得」です。

以前のコラム「不動産活用のための基礎知識~経費編~」などでも解説してきましたが、家賃などで得られる収入が、全て課税対象になる訳ではありません。

不動産所得の場合、「不動産総収入-必要経費」で算出された金額が所得となります。

必要経費をしっかりと管理していくことでも、節税効果は期待できます。

「損益通算」をうまく経営に活かしていく

数ある税金の中で所得税は、不動産所得と他の収入を合算した、「総所得金額」により課税されます。

そのため、マンション経営でマイナスの収支となった場合、マイナス収支が全体の収入を下げるため、課税金額を抑え、節税効果を発生させます。

■ 不動産所得がプラス収支だった場合

その他所得:500万円+不動産所得:300万円=総所得金額:800万円

(この800万円が課税対象となる金額です。)

■ 不動産所得がマイナス収支だった場合

その他所得:500万円+不動産所得:-100万円=総所得金額:400万円

(他の収入が損益を相殺し、課税対象となる金額が下げられています。)

この他の収益と損益を相殺することが、「損益通算」なのです。

マンション経営を始めたばかりで、マイナス収益になってしまった場合でも、税金面でのサポートが期待できるのです。

節税効果を生むための条件は、このひとつではありません。

マンション経営をどのような目的で行うのかによっても、さまざまな部分での節税が可能となります。

次では、どんな税金に対して効果が期待できるのかを、解説していきましょう。

どんな税金に対して節税効果が期待できるの

マンション経営を堅実で行うことで、収益を上げるだけではなく、税金面でも多くの効果が期待できます。

その効果を活かせるのかも、どんな税金に効果があるのかを知ってこそです。

マンション経営の中では、下のような税金に対して節税効果を期待することが可能です。

所得税・住民税

先ほどの解説にも含まれていましたが、マンション経営の中で経費をしっかり漏れなく計上することは、税金を抑えるための第一歩です。

しっかりと管理することで、所得税の課税額を引き下げることができます。

また住民税は、一律で市区町村税6%・都道府県税4%の10%課税されると決まっています。

課税となる金額も、所得税の課税金額と連動しているため、所得税での節税対策が住民税でも活かされるのです。

固定資産税・都市計画税

今まで賃貸などで暮らしていた方の場合、不動産を取得することにより新たに発生するのが、「固定資産税・都市計画税」になります。

固定資産税は、土地や家屋を所有している人に課税される市町村の地方税となり、都市計画税は、都市計画法による市街化区域内の土地や家屋に掛かる税金となっています。

納税額は、課税標準額に対して固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%となっています。

それぞれの税金とも、税額は土地部分と建物部分を別々に評価して算出されます。

ここで大きく節税を左右するのが、更地ではなく建物を建てることで受けられる「軽減措置」にあります。

軽減措置とは

マンション(賃貸併用住宅)を建築することにより「住宅用地の特例」を受けることが可能となります。

固定資産税では、軽減措置となっています。

・200㎡以下(小規模住宅用地)→評価額の6分の1に軽減

・200㎡以上(一般住宅用地)→評価額の3分の1に軽減

都市計画税も同様に、

・200㎡以下(小規模住宅用地)→評価額の3分の1に軽減

・200㎡以上(一般住宅用地)→評価額の3分の2に軽減

<例:200㎡の固定資産税評価額が3500万円の土地の場合では>

【更地で特例が適用されない場合】

固定資産税:3500万円×1.4%=49万円

都市計画税:3500万円×0.3%=10万5000円 の税金を納めることとなります。

【賃貸マンションを建築し「住宅用地の特例(小規模住宅用地)」が適用される場合】

固定資産税:3500万円×6分の1×1.4%=8万1666円

都市計画税:3500万円×3分の1×0.3%=3万4999円

このように大きく金額の違いを確認することができます。

相続税

収益を生むという大きな魅力の一方、もうひとつの側面として有効的なのが「相続税対策」です。

資産を相続する場合、資産の状態によっても相続税の金額が変化します。

例えば最も身近な「現金」を資産として相続する場合、その金額そのものに対して相続税が課税されます。

一方現金資産ではなく、マンションなどの不動産として相続した場合、「貸家建付地」となります。

この「貸家建付地」となることで、評価を下げることが可能です。

重要となる「不動産評価額の計算方法」

(土地) 国税庁の「路線価」に面積を乗じて土地の評価額を算出

(建物) 固定資産税評価額

→マンション(賃貸併用住宅)を建てることにより「貸家建付地」となり、土地の評価額が更地よりもおよそ20%下がり、建物の評価額は、固定資産税評価額からおよそ30%下がります。

また東京などの狭い敷地をうまく有効活用する場合、「小規模宅地等の特例」も活用することが可能です。

「貸付事業用宅地等」にあてはまるマンションや賃貸併用住宅を建築する場合、200㎡以下の土地に対して50%の評価額減となります。

狭小地活用の強い味方となってくれるのです。

「貸家建付地」と「小規模宅地用の特例」を併用することで、更地に比べておよそ40%減まで評価額を下げることが可能になります。

例えば、更地の評価額が3500万円の場合、およそ40%減で1383万円になります。

このように税金の種類によっても、節税対策は大きく違いがあります。

建てることで受けられる税制優遇を、土地の有効活用で現実にしてみませんか。

マンション経営の正しい目的を見失わないことが重要

今回は、マンション経営で感じられる「節税効果」をご紹介してきました。

確かにマンション経営を行うことで、さまざまな節税も期待できますが、一番重要なのは「運用を軌道に乗せること」。そして「堅実な経営を目指すこと」です。

節税効果も確かに魅力的ではありますが、このふたつの柱を経営によって実現できるのかが、長い有効的な運用を実現できるキーポイントとなります。

節税ばかりに気を取られず収益拡大を考えることも大切なのです。

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を始め、リフォームのアールツーホーム、不動産とリノベーションのD-LINEなど、

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