2020.09.28

東京で賃貸オーナーになるその方法とは?

 

東京で土地を有効活用する。その方法はひとつではなく、その地域性や特色を活かすことが大切です。

その中でも人気の高い土地活用と言えば、マンションやアパートなどの「賃貸経営」ではないでしょうか。

ただ土地を所有しているだけでも、固定資産税などの税金は発生し、1年では微量な金額でも年々積み重ねることにより、多額の金額に膨れ上がります。

いろいろな土地活用がある中で、今回は「東京で賃貸オーナーになる」にクローズアップしてみましょう。

土地活用もれっきとしたビジネスです。

事前にしっかりと調査し、検討し、後悔しない経営を目指さなければ、土地の有効活用とは言えません。

あなたに合った土地活用を目指しましょう。

東京で賃貸オーナーになる方法は?

東京は日本の中でも、人が密集している地域です。

新しい魅力も次々に発信されていますが、古くからある良き趣もあるのです。

同じ賃貸経営を行う上でも、その土地にあった活かし方を取り入れることが重要です。

利便性の良い土地には、趣のある地域には。

一人暮らしや学生の多く住む地域には、ファミリー層の多く住む地域には。

いう風に、同じ賃貸を行う場合でも、その方向性も変化してくるのです。

アパートやマンションの賃貸物件

賃貸という土地活用を考えた時、一番に思いつくのが「アパートやマンションの賃貸経営」ではないでしょうか。

所有している土地にアパートやマンションなどの建物を建築し、その物件を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

建物の規模により収入の幅はありますが、長いスパンで活用できる土地活用になります。

自宅を有効活用する新しい形 賃貸併用住宅

住む場所を提供する上では、上で紹介したアパート・マンション経営とは変わりませんが、自宅と賃貸用の住居を同じ建物で建てるのが賃貸併用住宅です。

マイホームを所有する+家賃収入を得られる。おすすめの土地活用方法になります。

マンションなどの建築の場合、住宅ローンは使用できません。

しかし賃貸併用住宅は条件をクリアすることで、住宅ローンを活用することも可能になります。

低金利での賃貸物件の建築ができることで、ローン返済の負担も軽減されます。

賃貸物件として活用する。

将来は賃貸部分を二世帯住宅として活用するなど、さまざまな方法が考えられます。

賃貸経営をすることで感じるメリットとは?

新しくマンションを建築し、経営をする。

自宅の一部を活用し、賃貸経営を展開するなど、さまざまな方法があります。

堅実な経営を行うことで、たくさんのメリットがあるのも賃貸経営の魅力です。

ここではどんなメリットがあるのかを解説します。

家賃収入という不労所得が得られる

賃貸経営を行うことで一番魅力的なのは、スペースを貸すことで得られる家賃収入です。

確かに空室のリスクもありますが、分母を多くすることで収入がなくなるというリスクも軽減することも期待できます。

そして何より不労所得という部分は、メインで仕事をしながらも賃貸経営を行うこともできます。

税金対策としても期待できる

土地などの不動産を所得している場合、それが更地であっても固定資産税が発生します。

また資産を相続する時でも、現金の場合そのままの金額に課税されます

マンション(賃貸併用住宅)を建築することにより「住宅用地の特例」を受けることができ、さらに200㎡以下の場合評価額が6分の1になります。

・200㎡以下(小規模住宅用地)→評価額の6分の1に軽減

・200㎡以上(一般住宅用地)→評価額の3分の1に軽減

実際に計算してみると、下のような違いが現れます。

【更地で特例が適用されない場合】

固定資産税 3500万円×1.4%=49万円

都市計画税 3500万円×0.3%=10万5000円

【賃貸マンションを建築し「住宅用地の特例(小規模住宅用地)」が適用される場合】

固定資産税 3500万円×6分の1×1.4%=8万1666円

都市計画税 3500万円×3分の1×0.3%=3万4999円

評価額が下がることで、課税される税金も節約することも可能なのです。

正しく節税するためには、内容をしっかり把握すること大切です。

定年後も安定した生活を目指せる

今の日本の財政状況では、公的年金の額が削減される、受給期間が段々と延びるなど、老後の生活にも不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

老後も安定した生活を考える上で、年金に頼るだけでなく、自らも収入を増やす検討も必要かも知れません。

賃貸経営を軌道に乗せることで、年金+αの年収を得られるため、金銭面だけでなく精神面での安心感も大きくなります

自分の土地を有効活用しながら長期の安定収入が見込めるので、定年後に年金以外の生活資金を得る方法として大きなメリットとなります。

このようにいくつかメリット解説してきましたが、これもほんの一例に過ぎません。

どう活用するのか、どう経営していくのかにより、可能性は大きく変化するのです。

だたオーナーになるだけでは、収益は生まない

公益財団法人 日本住宅総合センターの「民間賃貸住宅の供給実態調査― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ―報告書」では、賃貸経営を始めたきっかけを調査した結果が掲載されています。

「今後の安定した収入を得るため」が一番多く、52.7%にもおよんでいます。

確かに人が多く集まり、人口も多い都心ではありますが、賃貸物件を建てるだけでは収益が必ず上がるというものではありません。

年数が経過することで起こる老朽化や同じような賃貸物件との競争、空室発生などの数多くの課題やリスクも存在します。

収益の出る賃貸経営を行うためには、計画や見直し、魅力的な物件にするための創意工夫など、さまざまな対策を行っていく必要があります。

方向性と再検討が重要

賃貸経営は、れっきとしたビジネスです。

有効的な土地活用を目指すためには、どう活用していくのか。

そして行き詰まった時に、どう転換していくのかなど、再検討することも必要です。

土地活用は初期投資も大きな場合もありますので、後からの計画の変更が難しく、専門的な知識も必要な場合もたくさんあります。

どのような目的で土地活用を目指したいのかなど、方向性によってもメリットや注意するポイントも違ってきます。

土地活用で大切になることは「これが正しい!」という方法はなく、最適なプランは「ひとりひとり違いがある」と言うことです。

そしてサポートしてくれる会社があったとしても、最後に決断するのはオーナーの責任なのです。

特に東京都という地域性では、エリアごとに様々な規制や条例もあり、建物に対する制限が発生する可能性もあります。

その地域がどんな需要を持っているのかをしっかりとリサーチすることで、正しい供給が行われ、有効的な活用へとつながるのです。

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