2020.10.14

東京にある狭小地でもできる!賃貸経営

空いている土地で土地活用を。

有効的に今持っている資産を、運用したい。などいろいろな考えがあります。

しかし一歩踏みとどまってしまう理由に、「狭すぎて活用できない」という諦めの気持ちの方が多いのが現状です。

確かに狭めな土地の場合、売却も難しい、活用方法も限られるなど、デメリットの部分に目が行きがちです。

しかし一見するとアパートを建てるには十分な広さがないように見える「狭小地」でも、アパートの経営をすることは可能なのです。

近年は建築技術の進化により、最近では狭い土地でもアパートを有効活用する術も多くなってきています。また逆に、狭さが生み出すユニークさを好む方も、東京という立地では少なくありません。

今回は、狭小地であっても収益を生み出せる!土地活用の方法についてご紹介していきます。

狭小地でもできる土地活用は?

狭小地とは、「何坪以下が狭小地」という決まりはありません。

ですが一般的には、20坪以下の土地のことを狭小地と呼ばれています。

狭くて自分たちの要望する家のスペースが取れない土地と考えると、想像しやすいでしょう。

特に東京都内という立地では多くの狭小地が、発生しています。

狭小地の生まれる訳

狭小地は、作りたくて作った土地ではありません。

土地の単位を「筆」と表し、ひとまとまりの土地のことを「1筆」と表記します。

ひとつでは大きすぎる土地をいくつかに分けることを、「分筆(ぶんぴつ)」といいます。

東京都内など建物が多く建っている土地も、分筆に分筆を重ねる内に、どうしても余りの土地が発生してしまいます。

この土地が「狭小地」になるのです。

思い思いに分筆していく結果、狭小地では三角形や変形地など、活用しづらい土地が多く、それも狭小地を使いにくくしている理由のひとつでもあります。

狭小地でもできる土地活用は?

狭小地で一般的にされている土地活用は、パーキング経営、自動販売機の設置、コインランドリーの運営、.レンタルスペースやトランクルームなどの経営など、さまざまです。

通常では賃貸経営を始めに選択する人は、確かに少ないかも知れません。

しかし広さを活かしきる、アイデアを取り入れることにより、30坪あれば賃貸物件を建築することは十分に建築可能なのです。

立地条件やニーズを調査などは、必須条件です

広さに問わず、賃貸経営を行う上では「立地条件やニーズの調査」は、必須の条件です。

どんな建物を建築しようとも、そこにその需要がなければ、有効的に活用することは不可能です。

特に東京の場合、都内の法規制事情や都内の施工事情など、クリアしなければいけない条件も多くあるのが現状です。

その土地をどう活かしていくのかをしっかりと事前に、調査・検討することが、有効的な活用につながります。

狭小な土地でも賃貸経営ができる

狭小地での賃貸物件の建築には、多くのメリットがあります。

○ 狭小地は、比較的安価な価格で土地を取得できる

○ 狭小地は、諸費用を抑えることができる

○ 狭小地は、固定資産税など維持費も軽減できる

○ 狭小地を活用することで、節税対策に有効的になる

などいくつものメリットを活かしながら、眠っている資産を運用することも可能なのです。

狭小地で賃貸物件を建てるならば

狭小地での賃貸経営の場合、ネックになる部分はやはり建てられる大きさが制限されるという部分です。

ではどんな賃貸物件を建築することが、可能なのでしょうか。

方法その1:アパート経営

さすがに狭小地の場合、賃貸マンションのような大型な物件の建築は難しいでしょう。

しかし間取りや設備にオリジナリティのある「狭小アパート」の建築は、可能です。

都心部という立地環境を活かしながら建築することで、長期間にわたり安定した収入も期待できます。

便利な立地環境であれば、狭小地に建てたアパートでも入居率を上げることも可能です。

方法その2:戸建賃貸経営

狭小地の規制をうまく活用しながら、土地の面積が狭くても中層の戸建て住宅を建築し、貸し出すこともひとつの方法です。

例えば2階建てでは十分なスペースが取れない場合でも、3階建てなど中層の建物に変更することで、建物面積(床面積)を広く確保することもできます。

その土地のニーズに合わせた物件選びをすることが、大切です。

賃貸経営の方法は、決してひとつではありません。

新しいアイデア、新たな工夫、広い目線を取り入れることで、まだ見ぬ可能性を広げてくれるのです。

アイデアを活かした狭小地プランがポイント

狭小地での賃貸経営の場合、1番の命綱は「物件に対するアイデア」です。

快適に暮らせることは、賃貸物件には必須事項です。

狭さがマイナスにならないよう、快適に住めるための工夫を取り入れることが大切です。

例えば狭さを克服するロフトの設置に関しても、通常よりもロフトとして使えるスペースを増やせるよう工夫してみましょう。

天井高さの設定や強さの補強などを施すことで、モノをしまう空間だけではなく「ひとつの部屋」として安心して使えることもアイデアのひとつです。

また間取りにも、工夫を加えることで、使いやすさや快適性をアップさせることも可能です。

大切なのは、間取りや設備面以外にも付加価値をつけること

アパートなどの場合、マンションと比較するとセキュリティなど設備面での充実が乏しい部分があります。

シングルで生活するライフスタイルに合わせ、セキュリティ面の充実や生活に合わせた収納の確保など、付加価値をしっかりと設定していくことも必要です。

例えば安心して駐車できる「駐輪場の併設」なども、喜ばれます。

ペットと暮らせる物件など、暮らしに潤いをあたえられることに付加価値を付け加えるという方法もあります。

ライバルのある賃貸経営だからこそ、他の物件との差別化も視野に入れ、経営していくことも必要です。

狭小地だからこそ気をつけるポイント

狭小地での賃貸経営も、しっかりとしたビジネスです。

そのためには、さまざまな部分で注意しておきたいポイントもあります。

ここでは狭小地だからこそ、注意したいポイントをまとめておきましょう。

収益の安定

賃貸経営で最も重要となるのが、収益の安定です。

狭小地でもアパート建築をして土地活用をすることができますが、その狭さゆえ物件数は限られるということは否めません。

確かに物件数では収入に対して不安を感じる方もいらっしゃるかも知れませんが、重要なのは「どう安定した入居者を集められるか」という部分です。

数が合っても、入居者がいなければ収益は上がりません。

立地条件を活かしつつ、物件を運営していくことが、大切なのです。

近隣への配慮

狭小地の場合、どうしても近隣との間が狭くなることも考えられます。

賃貸物件には多くに人が生活するため、近隣に対する配慮も大切です。

例えば建築する工法ひとつでも、周りにあたえる影響は変化します。

建築を頼むパートナーにも、地域の規制などに対応力のある会社を選ぶなど、建てる前からできることはたくさんあります。

条例など地域性にも注意が必要

同じ都心部であっても、条例により建蔽率の違いなど建築条件も異なります。

狭い分土地のいっぱいまで活用したくても、建設できない場合もあります。

その土地の状況を最大限に活かせる工夫と注意を、怠らないことが大切です。

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