2020.10.30

マンション経営に必須の利回りとは

使っていない土地を有効に活用したいなど、今土地活用を検討している方もいらっしゃるでしょう。

周りの環境の慌ただしい変化や働き方の改革、年金などの老後への不安など、私たちを取り巻く環境も日々変化しています。

土地活用や不動産活用を検討していく中で、目にするキーワードが「利回り」です。

債券や株式投資では、耳にすることも多いでしょう。

実はマンション経営にも、大きく関係しています。

堅実に長く経営していくためには、専門知識も必要不可欠です。

今回はマンション経営の目線から、「利回り」を解説します。

マンション経営やアパート経営の基本となる部分です。

しっかりおさえておきましょう。

マンションの利回りとは

まず利回りとはどんな意味を表しているのでしょうか。

基礎知識から解説していきましょう。

利回りとは

マンション経営などの場合、経営を始めるための費用や、経営を続けていく経費など、様々な費用が発生します。

利回りとは、運用資金に対して「1年当たりで得られた利益を、平均に直した割合」を示します。

いわゆるリターン割合を数値化したものです。

利益の平均になりますので、不動産活用などの資産運用では、利回りの高い手段を選ぶことで得られる収入は変化します。

「安定した利回りを実現できる=安定した運用が期待できる」とも言えるでしょう。

ただし不動産活用での利回りは、一般的な利回りとは違った理解も必要です。

そのポイントをまとめます。

利回りの計算方式

不動産活用の利回りのポイントとは、実際に利回りを確認するには、下の様な3つに分類に分かれます。

○ 想定利回り

○ 表面利回り

○ 実質利回り

利回りという部分では同じですが、どのような違いがあるのでしょうか。

その違いを把握しておきましょう。

想定利回り

不動産活用における想定利回りとは、経営しているマンションが「満室状態であると想定」し、計算する方法です。

<想定利回りの計算方式>

1年間の不動産活用(満室状態での家賃収入)での収入÷ 不動産の購入価格 × 100

ただしマンション経営を実際に行った場合、必ずしも満室であるという保証も、可能性もありません。

そのためマンション経営を検討する上などの、「参考的な想定」になります。

実際にこの想定利回りだけを信用し、マンション経営を始めた場合、リスク対策なども疎かになり、非常に危険です。

よりリアルな数字を確認する場合、状況により下で解説する表面利回りや実質利回りで行うことが必要です。

そのことを頭の中に入れておきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、マンション経営で発生する管理費や税金などの経費を含めずに計算する方法です。

グロス利回りと言われる場合もあります。

<表面利回りの計算方式>

1年間の不動産活用(家賃)での収入÷ 不動産の購入価格 × 100

想定利回りとの大きな違いは、現状の空室状態を反映しているという部分です。

購入後マンション経営を始めた時、どの程度の利回りを考えられるのかなど、確認することができます。

簡単に計算できる方法のため、「誰にでも理解しやすい」という部分が、1番の特徴です。

実質利回り

表面利回りと同様に、マンション経営などの不動産活用の際に重要視したいのが、実質利回りです。

表面利回りでは、マンション経営にかかる経費などを考えずに計算していました。

実質利回りでは、その部分も考慮に入れ、反映したものを数値化します。

<実質利回りの計算方式>

(1年間の不動産活用(家賃)での収入 - 必要経費)÷ 不動産の購入価格 × 100

実際にマンションを維持していくためには、維持管理費※ などいろいろな経費がかかります。

支出部分を想定に入れることにより、物件の収益性を正確に評価することができます。

※ 維持管理費には、管理会社に支払う管理費、建物や室内、設備のメインテナンス費用、共用部の光熱水費、入居者募集や退居にかかる費用、火災保険料などが含まれます。

この3つの利回りをしっかりと活用することこそ、マンション経営に必要な知識につながります。

利回りの最低ラインはココ

想定利回り、表面利回り、実質利回りなどの違いを、解説してきました。

実際に不動産活用での利回りとは、どのくらいの数値になるのでしょうか。

2020年4月に行われた日本不動産研究所の「第42回 不動産投資家調査」では、下の様な数値になっています。

参照元:日本不動産研究所 第42回 不動産投資家調査(2020年4月現在)

※ 期待利回り:投資価値の判断(計算)に使われる還元利回りを指す。

通常、純収益(NOI)を期待利回りで割ったものが投資価値になる。

※ 取引利回り:市場での還元利回り。純収益(NOI)を市場価格で割ったものを指す。

新築マンションの利回りと最低ライン

実際にマンション経営を行っていく中で、利回りは重要ではありますが、全てではありません。

確かに利回りがよければ、よい物件という評価にはなりますが、現実ではリスクも発生します。

そのため実質家賃収入が得られなければ、「利回りが0」になることも頭のどこかには想定しておく必要があります。

特にマンションを新築で建てた場合、初期投資は大きな金額となります。

そのため中古物件のマンションと比較すると、利回りは低くなり、2~5%と言われています。

利回りの計算方式は、初期投資費用(マンションの購入価格)に対しての利益の割合であるため、購入価格が高くなってしまう場合、どうしても利回りが下がる傾向になります。

初期投資で大きな金額が発生したとしても、中古物件よりも長い期間運用できる。

最初の利回りは低くても、収入が大きくなることにより、回収できる金額も大きくなります。

そして不動産活用における利回りの最低ラインは3%と言われています。

どう利回りを活用し、これからの経営に活かしていくのか。

その方法を探ることも、堅実な経営のためには必要なのです。

マンション経営など不動産投資の魅力

利回りを正しく理解することで、その後の賃貸経営も有利に進められます。

マンション経営の場合、下の様なたくさんのメリットがあります。

◇ 長期で定期収入が得られる

◇ 資産が残る

◇ 節税効果が期待できる

◇ インフレや景気変動に強い

メリットやマンション経営でのリスクなど、正しい知識をもとに理想の物件選択をすることで、その後の賃貸経営でも確かな成果へとつなげることができます。

高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ること。

その地域のニーズに合った住まいの提供ができること。

など見逃してはいけないポイントをしっかりと押さえ、経営していくことが重要です。

利回りに振り回されないだけの知識や情報力、経験もまた必要不可欠です。

M-LINEでは、初めての不動産活用でも安心して経営できるよう、しっかりとバックアップします。

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