2020.11.08

不動産を活用する 住宅に民泊・賃貸を取り入れよう

使っていない不動産。なんとか活用できたらと、お考えの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

所有しているだけでは、維持していく費用だけがかさみ、利益は生み出しません。

その土地の状況をしっかりと判断し、どう活用していくのかという方向性が、とても重要です。

価値や魅力も常に変化し、それにどう適応させていくのかが、不動産活用の醍醐味とも言えるでしょう。

今回は不動産活用の中でも、「宿泊」にクローズアップしてみましょう。

現在は民泊や、個人でのホテル宿泊事業など、様々な方法があります。

あなたに合った不動産活用は、必ずあるのです。

マンション経営だけが土地活用ではない

不動産活用は、歴としたビジネスです。

何も生み出さなかった不動産から利益を生み出すなど、大きなメリットも魅力のひとつです。

しかしビジネスであるがゆえ、リスクが隣り合わせにあることは否めません。

土地活用と聞くと、「マンション経営」や「アパート経営」が王道ではありますが、それ以外にも方法はたくさんあるのです。

不動産活用ができる運用のバリエーション

現在使用していない土地に最適の活かし方を見出すためには、まず広い視野で方向性を検討することが必要です。

賃貸と言ってもいろいろな方法があります。

○ マンション・アパート経営

○ 賃貸併用住宅

○ 店舗併用住宅

○ 民泊・ホテルなどの宿泊併用住宅

○ 戸建て賃貸住宅

○ 事務所賃貸

○ 駐車場経営(月極・コインパーキングなど)

このように相手にスペースを提供すると言うだけでも、たくさんの方法があるのです。

そこで重要となるのは、「マンションを建築したのだからマンションとして貸し出す」というような、凝り固まった考えにならないことです。

スペースを提供する不動産活用の場合、最大のリスクは「空室(借りる相手が見つからない)リスク」です。

いろいろな視野、いろいろなアイデア、たくさんの工夫を加えることで、マンションだけ、ホテルだけ、宿泊だけの経営に、広がりを見つけることができます。

新たなチャンスは、すぐそこに眠っているのです。

民泊・ホテル宿泊事業 これからの活用方法

現在は個人で民泊やホテルなどの宿泊経営を運営している方も、多くいらっしゃいます。

大きな宿泊環境ではなくても、一般のホテルにはない「魅力」を持たせられることが最大の魅力です。

○ 自宅や一般的なホテルでは味わえない!デザイン重視の空間を演出

○ 古き良き古民家風で、ここが東京と忘れさせる空間を演出

○ 横の広さではなく、縦の空間や壁面を有効活用し、個性的なプライベート空間を演出

○ それぞれデザインの異なるゲストルームを。何回宿泊しても楽しめる空間を演出

○ カプセルホテルにも一工夫!木目を使用したり、スタイリッシュでラグジュアリーなデザインなど演出方法はいろいろ

規格の決まっているホテルでは出せない演出、魅力をふんだんに取り込めます。

宿泊に賃貸を取り入れ リスク対策

旅行者から人気の高い東京23区エリアは常に宿泊施設が不足している状況です。

魅力的な宿泊環境を整えることで、今後も需要も見込めます。

マンションや賃貸住宅の空室リスクを軽減する方法のひとつが、「マンション・賃貸住宅と宿泊事業の併用」です。

お互いの良さを活かすことにより、賃貸物件での安定と宿泊事業での稼働率を併用させることが可能となります。

宿泊事業の方法「民泊とは」

従来の旅館業法では「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4種ある旅館業の営業種別に分かれています。

その営業体系により、客室数や床面積、その他にも様々な規定をクリアする必要性があり、宿泊事業に手を出せないという方も多かったのではないでしょうか。

2018年6月に住宅宿泊事業法の施行、旅館業法が改正され、宿泊事業に参入しやすくなりました。

その方法が「民泊」です。

民泊とは、個人宅の一部やマンションなどの賃貸の空き室を「宿泊用に宿泊させる」ビジネスです。

従来の旅館業法と平行して、新しいビジネススタイルとして定着しつつあります。

民泊新法「180日ルール」

旅館業法との大きな違いは、「営業日数上限」が設定されていることです。

営業日数の上限のない旅館業とは違い、民泊新法に沿って行える民泊営業は、「年間で180日まで」と決められています。

営業日数の違いは、利益の部分にも大きく係わるものです、

年間の営業日数が180日までとなると、1年の約半分が営業できないということになります。

そのルールを守りつつ稼働率を上げる方法が、「宿泊と賃貸の併用活用」です。

<宿泊事業の現状>

○ 180日営業だけでは、満足する収益が望めない

○ 宿泊事業だけでは、収益が不安で営業ができない

<宿泊と賃貸の併用活用>

○ 営業できない185日は、賃貸として運用することで、収益の安定を望める

○ 賃貸物件運用よりも収益率の高い宿泊を活用することで、現実的な選択肢を広げられる

このようなリスク対策を施すことも期待できます。

実際にこんなに差がでるのです

建築地が東京都墨田区の場合では、「宿泊事業」と「賃貸事業」では同じ建物でも事業計画によっても、純利回りの差が大きな開きが出ます。

算出してみると、純利回りの差として「宿泊事業の方がおよそ8%」も大きくなります。

それが40年という長いスパンで換算した場合、手元残金累計額がおよそ6倍もの差になります。

今までは賃貸事業に注目が集まっていましたが、新たなビジネスライフ「宿泊事業」により手堅い資産形成を目指す方も増えてきています。

全部を転用するのではなく、8部屋中4部屋を空室転用するなど、方法はいろいろあるのです。

新しい賃貸のカタチ「サービスアパートメント」

この「サービスアパートメント」とは、ホテルの特徴と一般賃貸アパートの特徴を併せ持った宿泊施設です。

ホテルなどの場合、短期での滞在がどうしてもメインとなります。

このサービスアパートメントは、新たなスタイルとして人気も高まってきています。

数週間から数ヶ月単位での契約が多く、長期的な滞在も可能となることで、利用者もホテルに長期滞在するよりも割安になるのです。

ホテルなどとの違いは

ホテルなどの宿泊施設との大きな違いは、契約の方法です。

「アパートメント=居住者に賃貸する集合住宅」であるため、入居に際しては一般賃貸と同じように入居審査や契約手続きがあります。

そのため契約が長期になった場合でも、経営者としては安心感があります。

サービスアパートメントとアパートメント

サービスアパートメントには、ホテルにはないキッチンや、洗濯機や冷蔵庫のような家具・家電がはじめから備わっています。

こちらのサービスアパートメントには、清掃作業などのフロントサービスを受けることも可能です。

通常の賃貸とは違い、簡単な手荷物だけでも長期間の生活ができる環境が整っているのです。

アパートとホテルの双方の設備を備えた宿泊施設となります。

一方アパートホテルの場合、家電付きのキッチンや生活しやすいアパート的機能が充実しています。

フロントサービスはありませんので、賃貸と併用して経営する場合、アパートホテルとの併用が現実的なスタイルかも知れません。

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