2020.12.19

角地緩和|建ぺい率プラス10%でも隅切りあり?

角地の建築実例

家を建てる際、建ぺい率、角地緩和、隅切りなどの土地や建物に関する様々な規制や緩和措置があります。国や自治体により基準が異なるため、土地探しの時点から条件を事前にチェックしておく必要があります。例えば、角地に家を建てる際は建ぺい率が10%加算できる場合があります。しかし、隅切りという制約がありまるので注意する必要があります。そこで本稿では角地の建ぺい率の緩和条件や隅切りの留意点を解説します。

 

建ぺい率とは?~なぜ上限がある?

建ぺい率って何?計算式は?

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。計算式は、建築面積÷敷地面積×100です。建築基準法で指定建ぺい率以上の建物が建築できないことになっているため設定された基準値です。都市計画法で定められた土地の用途指定に基づき自治体が基準値を定めます。

建ぺい率が設定される目的は、敷地に建てられる建物の面積に一定の制限をすることで、日照、風通しを妨げず、また、火災の延焼を防ぐためのものです。自治体が都市計画で定めた用途地域別に上限があります。土地の購入、新築の際には必ず確認が必要です。

土地が特定できれば、建ぺい率の計算式に基づき算出すればその土地でどれくらいの広さの建物が建てられるかがわかります。建築面積÷敷地面積×100で算出できますので、例えば、50坪の建ぺい率60%の住宅地なら約30坪の建坪(建築面積)の家が建てられることになります。商業地などで建ぺい率80%になれば48坪が上限となります。

複数の用途地域に敷地がまたがっているケースも同様で例えば、50坪の敷地に、20坪分が建ぺい率60%、30坪分が建ぺい率80%であれば、20坪×60%=12坪、30坪×80%=24坪、合計で36坪の建坪の家が建てられる計算になります。

 

建築面積に含まれるもの、含まれないもの

建坪(建築面積)に該当するものと、該当しないものを確認しておきましょう。まず建坪に含まれるものは、壁や柱で囲まれた部分です。一方、壁や柱から1m外に出ているひさしやバルコニーは建坪に含まれません。なお、その場合でも柱や壁で囲まれている場合は、その内側の部分は建坪に含まれます。

中庭や駐車場の場合は屋根があるかないかで変わってきます。屋根があれば建築物になるため建坪に含まれます。屋根がなければ含まれないということになります。

 

都市計画における建ぺい率と角地の10%緩和

都市計画法に定める用途地域別の建ぺい率一覧

都市計画法で定められた建ぺい率の基準は以下の通りです。以下の区分の中から、自治体が区域ごとに建ぺい率を独自に定めることができます。

 

都市計画法の用途地域と建ぺい率の対応表

都市計画の用途地域 建ぺい率 角地
第1種低層住居専用地域 30%、40%、50%、60%
自治体が都市計画で定める
プラス10%
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
田園住居地域
工業専用地域
第1種住居地域 50%、60%、80%
自治体が都市計画で定める
プラス10%
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
田園住居地域
近隣商業地域 60%、80%
自治体が都市計画で定める
プラス10%
商業地域 80% プラス10%
工業地域 50%、60%
自治体が都市計画で定める
プラス10%
用途地域の指定のない区域 30%、40%、50%、60%、70%自治体が都市計画で定める プラス10%

こちらの表で角地という項目に記載しているプラス10%が、これからご説明する角地緩和という緩和措置が適用になる場合です。次の章で具体的に見ていきましょう。

 

角地緩和とは?角地は広い家が建てられる?

角地緩和で広い家が建てられるかもしれません

角地緩和とは?

角地緩和とは、建築基準法で認められている制度です。一定の条件を満たした角地は、建ぺい率が10%緩和(加算)できる場合があります。つまり角地と自治体が認めた土地ならプラス10%の広い家が建てられる可能性があるのです。

 

参考)角地緩和の根拠法:建築基準法第53条第3項第2号

参考までに角地緩和の根拠となるのは、建築基準法53条3項2号の以下の条文です。

 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物

出典:e-Gov法令検索

 

角地緩和の条件は?

角地緩和はその土地の立地条件により適用にならない場合もあるので注意

では、実際にどのような土地が角地緩和の対象になる場合があるのか、条件を確認しておきましょう。

 

条件①街区の角にある土地

敷地が道路の交差点などに面した場所(角地)は建ぺい率の上限が緩和される場合があります。特定行政庁が指定をしている場合が該当します。

条件②道路に挟まれた土地

敷地が複数の道路に面していて挟まれているような土地。角地扱いになるという意味で緩和の対象になります。こちらも特定行政庁が指定をしている場合が対象になります。

条件③公園、広場、河川などに隣接する土地

公園、広場、河川などに接する敷地は、角地のような扱いとされます。なお、自治体の判断によりあてはまらない場合もありますので、自治体の建築指導課に確認が必要です。

 

このように、角地、角地ではないけども角地と見なされる土地があります。また、自治体の基準により、建ぺい率が加算される場合、加算されない場合もあります

なお、この角地緩和を適用するには、いわゆる「隅切り」を行うことが緩和の条件となっている自治体もあります。

 

隅切りトラブルにも注意

角地に家を建てるのはお得なのか損なのか見極めが肝心

隅切りとは?東京都の場合は特例がある?

隅切りとは、敷地が角地で、その交差点の見通しを良くする、車や人などの通行の安全性を確保するために、敷地の角を少し削って何も建てない場所を作らなければならない、というものです。そのため、住宅はもちろん、その隅切りをした場所には、塀や門などがつくれない、ということになります。

なお、東京都の場合、高さ4.5m以上であれば建物が突き出ていてもよい場合があります

このような自治体ごとの例外があったり、適用条件がその土地の立地条件により異なることがありますので、自治体(東京23区であれば区)に確認する必要があります。

 

隅切りの自治体の規定例

隅切りには、国の建築基準法によるもの、自治体の条例によるものがあります。特に注意すべきは、自治体の条例による隅切りの規定です。

一般的には、幅6m未満の道路の交差点に接している敷地が該当します。例えば、その場合、角から2mずつ三角形に削らなければならない、という具合です。それぞれ基準が自治体により異なりますので、事前に建築指導課などの部署に確認しておくとよいでしょう。

 

隅切りの注意点

「隅切り」した部分には、塀や門なども含めて建てることができません。建ぺい率、容積率ぎりぎりまで家を建てると、不適格建物になってしまう可能性があります。後々、手を加える必要がでてしまいますので、注意が必要です。

ただし、建ぺい率や容積率の計算の上では敷地面積に含めることが可能です。東京都のように空間を縦方向に活用することで隅切りのデメリットを解消する方法もあります。

限られた敷地面積の有効活用するためには、角地緩和、隅切りなどについてもある程度の知識を得ておくと土地の購入の際にも有効です。

 

まとめ

土地を購入し、家を建てる際、角地は、その日当たりの良さ、開放感がある立地で、建ぺい率も緩和されるため人気も高い区画です。一方で、隅切りなどの対応をする必要があります。隅切りをがどの程度必要なか、敷地内の建物の場所をどの位置に建てるかなど、自治体の条例なども確認の上、検討する必要があります。土地の購入や建築計画の際は事前に自治体の建築指導課に確認することをおすすめします。

 

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