2021.01.28

新たな防火規制区域~新防火地域(新防火区域)とは?

東京都で土地を取得する際の留意点

東京都で土地を取得したり建物を建てる際に、防火地域の外周に準防火地域が指定されます。東京都の場合、さらに「新たな防火規制区域」といった区域指定があります。区域指定により建てられる建物の基準が変わりますので事前に指定状況を確認しておく必要があります。そこで今回はこの新たな防火規制区域とはどのようなものなのか解説します。

 

新たな防火規制区域とは?(新防火地域)

新たな防火規制区域と(新防火地域)について解説東京都が指定する「新たな防火規制区域」とは、新防火地域、新防火区域とも言われます。災害時における木造密集地の安全性を確保するために、木造住宅の建て替えの際に、耐火性能の強化、不燃化を促進する東京都の条例(東京都建築安全条例第7条の3)に基づき指定された区域です。

 

そのため、

「東京都建築安全条例第7条の3第1項に規定する区域」

「東京都建築安全条例第7条の3の区域」

とも示されます。

 

新防火規制区域は、以下のような地域です。

・地震における地域危険度測定調査における建物倒壊危険度の評価がランク4以上
・地震における地域危険度測定調査における火災危険度の評価がランク4以上
・老朽木造棟数が30棟/ha以上の地域・防災都市づくり推進計画に基づく木造住宅密集地
・避難場所・避難道路・これらの周辺等防災上火災を抑制する地域
・その他市街地の特性や周辺の状況により上記に準ずると認められる地域

 

出典:東京都都市整備局「新たな防火規制の指定区域」

 

 

新たな防火規制区域の建物の制限

新たな防火規制区域の建物の制限

新防火地域(新防火区域)の建築物は、原則、準耐火建築物以上にする必要があります。防火地域ほどではないものの、準防火地域より厳しい規制があるのです。

 

つまり、規制の厳しさで順にすると、

 

防火地域>な防火規制区域>準防火地域>法22条区域

 

という順番になります。

 

例えば、準防火地域では500㎡を超える建物が準防火建築物にする必要があります。一方、500㎡以下であれば一般の木造建築物が認められます。

しかし、新防火地域(新防火区域)では、原則すべての建物を耐火建築物または準耐火建築物にする必要があります(平屋の付帯構造物を除く)。

 

また、延べ床面積500㎡以上の場合、または4階建て以上になると耐火建築物にする必要があるのです。3階建てであれば準耐火建築物でよいのですが、多層階になると耐火建築である必要があるわけですね。

 

耐火建築物についてのおさらい

耐火建築物には窓やガラスの性能も重要

ではあらためて耐火建築物とは何か、確認しておきましょう。耐火建築物とは、万一、火災が起きても延焼しないこと、倒壊するほどの損傷、変形などが起きない構造物のことです。

 

鉄筋コンクリート造や耐火被覆(火災からの熱を守るために耐火性・断熱効果の高い素材で覆う)の鉄骨造が該当します。これらの建築基準法において耐火性能が認められるのが耐火構造物です。

 

火災が延焼するおそれがある建物の開口部(ドア、窓、換気扇等)は防火設備を導入する必要があります。防火設備とは、防火扉、網入りガラスなどです。※近年は網入りでないガラスでも耐火性能が確保できるものもありますので、建築業者に相談してできるだけ違和感のない設備の導入をおすすめします。

 

特に、扉や窓は、防災上非常に重要です。延焼をできるだけ食い止めるために、扉を閉鎖することで、延焼に至る時間を遅らせる効果があります。

 

準耐火建築物についても要チェック

準耐火建築物についても要チェック

建物を支える主要構造部(柱、壁、床、梁、屋根など)が耐火建築物に準じた耐火性能の建物のことです。鉄筋コンクリート造、鉄骨造、あるいは耐火建築物ではない木造住宅でも耐火被覆をすることで、耐火構造に準じるとされるものです。これを準耐火構造といわれます。

 

ドア、窓、換気扇等の建物の開口部には防火戸などの防火設備を導入する必要があるのは耐火建築物と同様です。

 

先ほど述べた防火地域は、延べ床面積100㎡で2階建て以下の建物の場合は準耐火建築物でも可能なのですが、3階建て以上は耐火建築物にする必要があります。ここでの基準は延べ床面積100㎡ということになります。

 

このように新たな防火規制地域(新防火地域、新防火区域)は、防火地域ほどの制限ではないものの、準防火地域より制限が厳しい防火地域となります。

 

建物を建てる土地が防火地域かを調べるには

土地が防火地域か新防火地域課を調べる方法について解説

建築計画の前に予算を組むために、まずは建築予定地が防火地域、新防火区域、準防火地域等であるか調べる必要があります。制限が厳しいほど当然建材等の価格が高くなりますし、都心部の事情に応じた建物を建てられる建築会社や職人も限られますので、防火地域などで建物を建てる際は予算を十分にみておく必要があります。

 

東京で施工実績の多い建築・施工会社に依頼すれば土地の状況を調べてもらえますが、自分でも役所の情報を閲覧することができます。特に最近はインターネットで行政サイトから手軽に調べることができ、「市区町村名 防火地域」といったキーワードでネット検索すれば、市区町村が公開する都市計画図を閲覧できます。実際には防火地域、新防火区域、準防火地域など、ホームページでの表示方法がことなるもの、地図の凡例を見ながら調べればおおよそのあたりがつきます。

 

以前の準防火区域は、新防火区域になった?

今回のコラムのテーマである東京都の「新たな防火規制区域」「新防火区域」といった区分は近年の条例にもとづくものであり、以前は準防火地域に該当していたという場合でも、条例で新たに新防火区域に適用になっている場合もあることから注意が必要です。

 

参考)東京都「新たな防火規制の指定区域図について」

 

新防火区域か、準防火区域かでプランが変わる

新防火区域か、準防火区域かでプランが変わる

防火地域、新防火区域、準防火地域など、地域指定により、建物の建材や設備が異なります。

 

また、耐火建築物にすることで、防火地域のみならず、準防火地域でも建ぺい率が緩和されます。特に、駅前などの立地であれば容積率や高さ制限も緩和されますので、境界線めいっぱいまで土地を有効活用して多層階住宅を建てることが可能となります。

 

利便性の高い駅前などのエリアなら、1階もしくは1~2階までを店舗として、3階建て以上を自宅や賃貸として活用するプランも十分可能です。隣地とのプライバシーを考慮しながらプランを検討すれば、土地を最大限に有効活用することができるのです。

 

また、耐火建築物、準耐火建築物を建てる場合、火災保険の割引も適用になりますので、予算は関連経費も含めた検討をされることをおすすめします。

 

なお、耐火建築物、準耐火建築物にする場合は、防火窓や防火ドア、防火シャッターなどを設備の検討が必要ですが、外観デザイン等に影響が生じることを懸念される場合もあるでしょう。しかし、近年はデザイン性の高い防火性能のある建材も流通しているため、こうしたデザイン性も考慮した建物を建てることができる建築会社に相談して選定するとよいでしょう。

参考)M-LINEの防火・準防火地域での建築実例

まとめ

防火地域、新防火区域、準防火地域等に建物を建てる場合、建物の制限や建材などの制約がある場合があります。しかし、駅前など利便性の高いエリアは、建ぺい率の緩和や火災保険の割引などのメリットもあります。予算、デザイン、居住性、住環境、利便性などを総合的に判断して、土地活用のプランを検討することが重要です。

 

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