2021.02.16

防火地域とは?土地活用に欠かせない3つのポイント

alt=”防火地域の建築物”
土地活用や家づくりを始めて聞くようになった『防火地域』という言葉。防火地域には様々な制限があるため、住宅やマンションを建てる場合は事前に知っておきたいポイントがいくつかあります。
今回は、防火地域とは何か、住宅を建てる時に気をつけたい3つのポイントなど、防火地域に関する基礎知識をまとめてご紹介します。

 


コラムのポイント
・『防火地域』とは、都市計画法に基づいて、火災を防ぐために厳しい建築制限が設けられた地域のことをいいます。
・防火地域に適切な建材を選び、都市計画図や建ぺい率の緩和を確認した上で家づくりを進めていきましょう。
・防火地域の土地活用スキルや建築技術の高いハウスメーカーをパートナーに選び、納得のいく家づくりを進めていきましょう。


 

 

防火地域とは


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『防火地域』は、都市計画法に基づいて、火災を防ぐために厳しい建築制限が設けられた地域のことです。
ひとたび火災が起こると、建物が密集している場所ではすぐに延焼してしまいます。そのため、駅の周りや繁華街、都市の中心部のように、建物が密集している地域が防火地域に指定されます。また、火災が起こった際、迅速に消火活動にあたることができるよう、幹線道路沿いも防火地域に指定されています。

防火地域は、以下のような建築規制があります。
・全ての建物を、少なくとも準耐火建築物にしなければならない。
・階数が3以上の建築物、延べ面積が100㎡を超える建築物は、必ず耐火建築物にしなければならない。(地下も階数に含む。地下1階地上2階建ては耐火建築物にしなければならない。)

 

耐火建築物って?

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建物の主要構造部に使用されている柱や梁に、耐火性能のある材質を使用したもの、または、火災が終わるまで耐えられることが確認できている建物のことを耐火建築物といいます。耐火建築物は建築基準法によって定められており、鉄筋コンクリート造(RC造)が一般的に使用されています。
例えばドアや窓の場合、火災が起こった時に20分間、熱や火を遮るものとして国土交通省が定めたものもしくは、認定を受けたものを使用する必要があります。

 

準防火地域との違いは?

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防火地域の周辺で、都市計画法によって各自治体が指定しているエリアのことを、準防火地域といいます。防火地域と比べると規制はゆるくなっていますが、火災を防ぐために必要な地域が主に指定されています。

準防火地域には、以下のような建築規制があります。
・4階建て以上、もしくは延べ床面積が1,500㎡を超える建物は、耐火建築物にしなければならない。
・3階建ての場合、延床面積1,500㎡を超える場合は耐火建築物、延床面積500~1,500㎡以下は準耐火建物か耐火建物、延面積500㎡以下は1~2階建てと同様の防火措置、と制限が異なる。

ただ、平屋に付属した延べ面積が50㎡以下の建物や、堀や門などは準耐火建築物にしなくても良いという措置が設けられています。

準耐火建築物は、耐火建築物の条件を満たしていないものの、準耐火性能基準をクリアしている建物のことです。耐火建築物と準耐火建築物の違いは、火災に耐えられる時間の差となっています。

 

防火地域に建てると費用はどうなる?

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防火地域に住宅やマンションを建てる場合、燃えにくい素材でできている窓や扉、建材を使用する必要があります。そのため、通常の建材よりも費用が高くなり、建築費は高くなる傾向があります。

 

【防火地域】おさえておきたい3つのポイント

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防火地域に家やマンションを建てる場合、次の3つのポイントをおさえた上で計画を立てていきましょう。

 

ポイント① 都市計画図の確認

家やマンションを建てたい土地が、防火地域や準防火地域になっているのかどうか事前に調べましょう。防火地域や準防火地域に家を建てる場合、想定していた予算よりも費用が高くなる可能性があります。予算を組んでスムーズに計画を進めていくためにも、チェックしておきましょう。
ハウスメーカーや不動産に確認して調べることができますし、インターネットで調べることもできます。東京は土地開発のスピードが速く、以前は準防火地域だったものの今は防火地域に該当している、という土地もたくさんあるので、都度最新の情報を調べるようにしましょう。なお、東京の新たな防火規制の指定区域図は以下のサイトで調べることができます。

 

新たな防火規制の指定区域図
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/anzen_kuikizu.htm

 

ポイント② 適切な建材を選ぶ

防火地域に家やマンションを建てる場合は、耐火建築物もしくは準耐火建築物を建てる必要があります。
前述したように、耐火建築物は建物の主要構造部に使用されている柱や梁に、耐火性能のある材質を使用したもの、または、火災が終わるまで耐えられることが確認できている建物のことです。鉄筋コンクリート造(RC造)が一般的に建材として使われていますが、木材でも耐火住宅を建てることは可能です。

M-LINEが手がける木造耐火住宅は、高度な技術と建築スキルによって建てられています。もちろん構造や資材そのものも強く、厳しい基準が設けられている『社団法人日本木造住宅産業協会』に認められているほどです。
強さや性能は同等なのにも関わらず、鉄骨やRCよりも20%ほど予算を抑えて木造の耐火住宅を建てることができるため、場合によっては低予算で高性能が実現できます。コストは抑えつつ、性能は高いまま、という家づくりには欠かせない好条件が揃っているのが大きな魅力です。

 

木造耐火住宅について詳しく見てみる
https://cleverlyhome.tokyo/lp/mokuzo-taika/

 

ポイント③ 建ぺい率の緩和もチェック

敷地面積に対して、家を建てることができる面積の割合のことを建ぺい率といいます。家は土地いっぱいに建てられるわけではなく、土地に対して建物用に使える範囲は定められているため、同じ広さの土地でも建てられる家の大きさは異なります。
防火地域に耐火建築物を建てる場合、一定の基準を満たしていれば建ぺい率が10%緩和されます。建ぺい率が緩和されることで、通常よりも広い家を建てることができたり、賃貸物件の場合は賃貸スペースを増やすことができたりするため大きなメリットとなるでしょう。

 

 

 

 

防火地域の土地活用をするなら…


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防火地域にも家づくりをすることは可能ですし、建材や工法を工夫することで、適度に費用も抑えることができます。
防火地域の土地活用スキルや建築技術の高いハウスメーカーをパートナーに選び、納得のいく家づくりを進めていきましょう。

M-LINEは、新築やリフォームなど東京で10,000件を超える『狭小高層住宅』『事務所併用住宅』『店舗併用住宅』『賃貸併用住宅』を手がけてまいりました。わずか10センチも無駄にしないプランニングでゆとりある空間を演出し、お持ちの土地を有効活用します。
今ある土地の価値を、さらに引き出しながら家づくりをサポートいたします。ご質問やご相談など、いつでもお気軽にお声がけください。

 

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