高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
せっかく土地を持っているので有効活用したいが、30坪程度の狭小地なので、よい用途が見つからないとお悩みの方も多いのではないでしょうか。
2015年の税制改正により、相続税は増税傾向になりました。基礎控除額の引き下げ、税率の細分化と引き上げなど様々な点で増税化していて、このような背景を踏まえ、相続税対策として「賃貸併用住宅」が注目を集めています。
「賃貸併用住宅」は、賃貸住宅として家賃収入を得ながら、オーナー様もご入居いただけるもので、住宅ローンの返済に家賃収入をあてられる有効な土地活用方法と言われています。
このようなことからも、狭小地を活かした賃貸併用住宅の建設は十分に可能です。
この記事では、狭小地に賃貸併用住宅を建築する際のメリットやポイントを解説していくのでぜひ参考にしてみてください。
まず、狭小地に賃貸併用住宅を建てる様々なメリットをご紹介します。
なんといっても最大のメリットは、賃貸入居者から得られる家賃収入があることです。
賃貸戸数を増やし、入居率を上げられれば、ローン返済額よりも家賃収入のほうが多くなることもあります。ローンの返済が完了した後は、家賃収入が老後資金としても安定した収益源となります。狭小地ではあっても、設計やデザインを工夫していくことで、建物の大きさ、賃貸戸数を最大化し、収益率をあげていくことは十分に可能です。
そうすることでローン返済の早期化だけでなく、十分な収益が得られるマンション経営が可能となります。
賃貸併用住宅は空いている部屋を活用して二世帯住宅として活用することが可能です。
オーナーご自身の自宅と、親世帯（または子世帯）の自宅を同一建物に持ちながら、完全分離型のスタイルで生活することができます。同じ建物に住む中でも生活習慣の違いがあっても負担を感じることもなく、プライバシーも守られるため、大きなメリットであると考えられます。
現時点では一世帯で入居するとしても、将来的に二世帯住宅が必要になった際、賃貸用個室が空いていれば、途中から二世帯住宅に転換していくなどもできるでしょう。
土地や建物を相続をするときには、高額な相続税がかかりますが、相続税の計算上、対象となる相続財産の評価額を少額にできれば、その分相続税額が少額となります。
賃貸併用住宅は自宅住居部分と貸付住居部分が混在していることが一般的。賃貸併用住宅を相続した場合、土地、建物それぞれについて評価額を減額できるメリットがあります。
①土地の評価額について（小規模宅地等の特例）
賃貸併用住宅を相続する際、「小規模宅地等の特例」が適用され、評価額を減額することが可能です。
●自宅に対応する土地
「特定居住用宅地等」として、一定の相続人（配偶者や同居の親族等）が取得すれば特例の対象となり、土地評価額の80%を減額することが可能となります。※330㎡が限度
●貸付部分に対応する土地
「貸付事業用宅地等」として、こちらも一定の条件を満たせば、土地評価額の50%を減額することが可能となります。※200㎡が限度
②建物の評価額について
建物の評価額についてですが、自宅部分は固定資産税評価額でそのまま評価しますが、貸家部分については、固定資産税評価額の30%を借家権として控除するので、固定資産税の70%相当額で評価することになります。
上記のとおり、賃貸併用住宅は土地・建物ともに相続税評価額計算上、減額する特例があり、相続税対策として効果的であると言えます。
上記の通り、メリットの大きい賃貸併用住宅ですが、狭小地で建設する場合にはどのような間取りが考えられるのか以下、4つに分けて通りご紹介します。
オーナーの自宅部分を1階にし、2階以上を賃貸部分とする方法です。この方法は一般的であり、採用しているオーナーは多いようです。
メリットとしては、オーナーと入居者のプライバシーが守られる点や、生活の騒音で入居者からクレームを言われるリスクが低いことが挙げられます。
また1階を自宅にする場合、バリアフリー設計なども可能であるため、オーナー、その同居の家族が高齢になっても良好な生活環境を維持できるというメリットも考えられます。
一方で、デメリットとしてはメリットの逆に、上階に住む入居者の生活音が大きい場合、オーナーの住環境が害される可能性があることです。
オーナーの自宅を最上階にし、階下を賃貸部分とする方法です。
メリットとしては、オーナーと入居者のプライバシーが守られることに加え、最上階に自宅を持つことでオーナーの住環境が良好になることが挙げられます。
デメリットとして、オーナー自宅の生活音が大きい場合、階下に住む賃貸入居者からのクレームが発生する可能性があり、配慮が必要になってくることです。
上記で説明をした（１）自宅部分を1階にする（２）自宅部分を最上階にするといった方法は、階ごとの横割で配置していますが、階をまたいで縦割で区分するという方法もあります。この方法であれば、オーナーの自宅も、賃貸部分もそれぞれ複数階建ての構造となります。ちなみに、一般的には2階建ての賃貸併用住宅にて採用される方法です。
メリットとしてはオーナー、賃貸入居者それぞれのプライバシーが守られることに加え、上下間の生活騒音に関する問題が発生しないことが挙げられます。
一方でデメリットとしては、それぞれの区分が2階建てになり階段を設置する必要が出てくることから、建築コストが横割の配置に比して、割高になることや、階段がある分、生活用スペースが制限されてしまうことです。
家賃収入を増やす観点からも戸数を増やすことが望ましく、建物を多層階建てに高くする方法もおすすめです。
メリットとしては、オーナー自宅を最上階にすると眺望もよく良好な生活空間が得られることや、戸数が多いことから入居率が上がれば、家賃収入が多く得られることが挙げられます。また、高層建築物であれば高層階に住みたいという入居者ニーズは高いことが見込まれますし、マンションにエレベータを設置すれば、利便性が上がり、入居者数の拡大も期待できます。
デメリットとしては、地域によって高さ制限があることや、高層建築物になる分、耐震性・安全性の配慮等から建築コストが高くなることが考えられます。
また、住宅ローンは「建物の50%以上が自宅部分」という条件であるため、これを満たすことが難しくアパートローンになることも想定されます。
では、狭小地に賃貸併用住宅を建てるときに気をつけておくべきことにはどのようなことがあるでしょう。
主な留意点を以下にご紹介します。
まずは建ぺい率と容積率をきちんと確認しておくことです。
賃貸併用住宅は賃貸入居者数が多いほど家賃収入が増え、収益率が高くなりますので、賃貸戸数を増やすために建物の大きさを大きくする方が、一般的には有利になると言えます。
では、どこまで大きくできるかというとその土地の「用途地域」により制限があり、建ぺい率、容積率という基準で変わるのです。
以下で建ぺい率、容積率について説明します。
●建ぺい率
建ぺい率とは、その土地の面積（敷地面積）に対する建物の面積（建築面積）の割合を指し、「建物の面積（建築面積）÷ その土地の面積（敷地面積）」で計算されます。
建築面積は、該当の建物の各解の面積を合計したものではなく、真上から見たときの面積です。
例えば、100㎡の敷地に、各階の面積50㎡・4階建ての建物を建築する場合、建ぺい率は50%になります（50㎡ ÷ 100㎡ ＝ 50%）。
●容積率
容積率とは、その土地の面積（敷地面積）に対する建物のすべての階の面積（延床面積）の割合を指し「建物の延床面積 ÷ その土地の面積（敷地面積）」で計算されます。
延床面積は、該当の建物の各階の面積を合計したものです。
例えば、100㎡の敷地に、各階の面積50㎡・4階建ての建物を建築する場合、容積率は200%です（50㎡ × 4 ÷ 100㎡）。
では、どこまで大きくできるかというとその土地の「用途地域」により制限があり、建ぺい率、容積率という基準があります。
建ぺい率、容積率は「用途地域」により制限があります。用途地域とは、都市計画に基づいて計画的に市街地を形成する目的で建築される建物の規模や用途を制限するために、都市計画法にて定められている建物の用途を制限する地域のことです。
例えば、密集する建物の高さがバラバラな場合、低層建物では日当たりを確保することができなかったり、工場の隣にマンションを建設すると、工場の騒音や悪臭により住環境が悪くなるといったことが想定されます。これらの問題を防ぎ、バランスよく計画的に都市開発していくために地域の指定がされているものです。
用途地域についてはインターネット等で確認することが可能です。参考になるリンクを掲載しておきます。
参考：用途地域マップ
ちなみに容積率の基準を緩和する工夫としては以下のような方法もあります。
①ビルトインガレージをつくる
1階にビルトインガレージを作り、以下の条件を満たしていると容積率の制限が緩和されます。
②地下室を作る
地下室を作ると、建物の延床面積に対して30%までは、容積率の計算上不算入とすることができます。
建物の大きさ等の基準は、建ぺい率、容積率だけではなく、自治体ごとに建築制限が定められている場合がありますので、注意が必要です。
主な建築制限には建物の高さ制限があります。
東京都江戸川区のホームページ記載の制限を事例として、概要を記載しますと以下の通りです。
①絶対高さ制限
第一種低層住居専用地域は建物の高さは10m以下に制限されます。
②道路からの制限（斜線制限）
道路に面する建物により、日照、採光、通風を阻害するビルの谷間をつくらないよう、道路の反対側の境界線から一定の範囲内（適用距離は地域により異なります）で斜線による建物の高さの制限を定めています。（道路斜線）
③隣地からの制限（隣地斜線）
建物高さの限度（絶対高さ）がない用途地域において、建物が高くなりすぎて隣地間での通風、採光などを十分に確保することが難しくならないように、隣地境界から斜線による高さの制限があります。（隣地斜線）
④北側からの制限（高度地区）
この制限は北側の隣地への日照、採光、通風などを保護するものです。区内では、地域によって、第一種から第三種までの高度地区が指定されており、種別ごとに真北方向の隣地境界線、または道路の反対側の境界線からの斜線による高さの制限があります。
建築基準法 第43条にて、建物を建設する場合、その土地が道路に2m以上接していることが求められています。（接道義務）
狭小地に賃貸併用住宅を建築する場合、接道距離2mを満たせないケースもありえます。事前に調べるようにしましょう。
ここまで狭小地に賃貸併用住宅を建築するメリットや留意点を記載してきました。
ここからは狭小地での賃貸併用住宅建築を成功させるポイントについて記載します。
賃貸併用住宅の経営にあたっては、建物の大きさ・入居者数を最大化することが、賃料収入を中心とした収益性を高めることになります。
一方で、狭小地のような狭い土地では、一定程度広さのある敷地に比べて、賃貸戸数を多く確保するのが難しくなります。建ぺい率、容積率や高さの制限がある中で、敷地を最大限に有効活用し、賃貸戸数を最大化できるよう、ノウハウを持った業者を探し、比較して検討することをおすすめします。
M-LINEでは、大手ハウスメーカーと異なり、『1cmピッチでの完全自由設計』を採用しているため、狭小地においても敷地を最大限有効活用する設計が可能です。狭い道路からかかる斜線制限や厳しい北側日影規制など、様々なことをクリアし、「10cmも無駄にしない設計＋α」の設計を提供しています。
なんといっても、賃貸マンション経営において、最大のコストは建築コストであり、少しでも安い業者を選定することが望ましいです。また、単に安ければよいのではなく、狭小地において敷地を最大限有効活用するノウハウを持つ業者でなくてはなりません。
M-LINEでは直接施工のため、間に工務店等を挟まずに、直接職人さんと契約するスキームとなっていますので、中間コストがなく、下請け孫請けのゼネコンスタイルを採用している大手ハウスメーカーよりも工事費用が1〜2割程度、割安になるケースが多いです。
狭小地に賃貸マンションを建築するには、一定程度広さのある土地に建築するよりも、敷地を無駄にしない設計や、入居者に魅力的なデザイン性の高さ、といった点にこだわる必要があります。
このようなオーナーの希望・こだわりを叶えられる業者を選ぶことをおすすめします。
M-LINEでは大手ハウスメーカーと異なり、鉄骨の太さを自由に選択することで大空間・大開口などのデザイン性の高いマンション建設を可能にしたり、メリットデメリットを合わせた混構造（「RC造×木造」など）も対応可能であるため、柔軟性の高いマンション建設が可能です。
狭小地はなかなか活用しづらいというイメージがあるかもしれませんが、工夫次第で、しっかりとした賃貸併用住宅を建築し、有効な土地活用をすることが可能になります。
賃貸併用住宅には二世帯住宅として活用できる点、賃料収入が得られ、早期のローン返済が可能となる点、相続税対策になる点など、メリットは多いです。
一方で、建ぺい率、容積率や、高さ制限、接道義務など、建築にあたって留意すべき点もあります。
これらの留意点を踏まえ、狭小地であっても敷地を最大限有効活用できるような設計の工夫を行うことで、収益性の高い賃貸マンション経営を行うことができるようになります。
M-LINEであれば敷地を有効活用する設計、大手ハウスメーカーよりも割安な建築コストと、様々なメリットがあります。ぜひお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
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