都内で空き地を所有しているけれど、「エリアのニーズに合った土地活用方法が分からない」「狭小地や変形地のため有効な活用方法が分からない」とお悩みの方もいるのではないでしょうか？
東京都内の空き地活用は、都内の特徴である高い地価や賃貸ニーズの多さ、エリアによる需要の違いなどを考慮して行うことが成功のポイントになります。
今回は、土地活用の中でも、特に「都内で有効な空き地の活用方法」について解説します。狭小地や変形地も多い都内で、エリアのニーズと敷地の特徴をうまく利用し、空き地を生きた土地に生まれ変わらせるためのコツをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
空き地を活用せず放置していると、毎年の固定資産税や都市計画税などお金が出て行くだけになってしまいます。
さらに、空き地を適切に管理・活用せず放置し続ければ、不法侵入や不法投棄などの犯罪の温床になってしまう可能性もあります。
また、雑草が伸びたり、ゴミが放置されていると、空き地だけでなく、周囲も含めて景観が悪くなり、そのエリアの資産価値にも影響します。近隣に悪影響を与えたことによる損害賠償を求められるなど、トラブルが起きてしまうかもしれません。
このように、空き地をそのまま放置することは、明らかにデメリットの方が大きいため、定期的に自主的にメンテナンスしたり、何らかの土地活用を検討することをおすすめします。
賃貸物件を新たに建設するなど、ただの空き地を上手に活用して「生きた土地」にすることで、固定資産税の負担を軽減するなどのメリットが期待できます。
とはいえ、相続した土地が遠方で定期的に管理できないというお声や、高齢になって管理が難しくなってしまったというお声もよくお聞きします。次に、様々な理由から、定期的な管理が難しい場合の空き地の有効活用法をご紹介します。
空き地活用の方法は、大きく分けると
① 売却 ② 貸す ③ 自己活用 ④ 共同活用
の4種類があります。1つずつ特徴をみていきましょう。
土地などの不動産を売却する方法です。まとまった利益を上げられるメリットがありますが、その後の継続的な収入を得ることはできなくなります。
特に、他の地域にない魅力がある東京の空き地は、「小さい・難しい土地だから売却」と決めてしまうよりも、スペースを活かす土地活用をした方が長い目で見て利益が大きくなることもあるため、売却は他の活用方法とじっくり比較してから決断するのがおすすめです。
この場合の貸すは「土地として貸し出す」ことを意味しています。建物を建てるための土地、資材置き場や畑など、利用する方法は様々です。
自己活用は、賃貸マンションや賃貸アパートを建てて賃貸収入を得る、賃貸併用住宅で自宅スペースを活用して収入を得る、コインランドリー、駐車場など、その地域に合うサービスを提供するなど、アイデア次第で様々な活用方法があります。
東京都の需要を考えると、空き地程度の広さでも利用する方法はたくさんあります。
共同活用による土地活用では、土地信託と等価交換の方法があります。
土地信託は「土地活用のプロに、土地の運用を任せる」こと。等価交換は、「土地を提供してその土地に見合った分を取得」する方法です。
土地活用を考える時は、どんな方向性で進めたいのかという「方向性を決める」ことが大切です。
次に、都内の空き地活用で有効な方法を紹介します。東京ならではの特徴や、エリア別の特徴を踏まえて活用方法を決めることで、収益性の高い土地活用が実現できます。
土地活用の面でみると、東京は次のような特徴があります。
① 地価が極めて高い
地方と比べて東京都は地価が高く、全国的に見ても高い賃料設定ができるため、高い利回りが期待できます。
② 変形地・狭小地が多い
近年の東京都内は、次々に建物が多く建築され続けてきたことにより、綺麗な長方形でない変形地や、極端に小さい狭小地も多くなっています。
③ 賃貸ニーズが高い
東京都は様々な賃貸ニーズが高いので、狭小地や変形地の小規模なアパートやマンション、貸店舗、レンタルオフィスなどでも入居者を集めやすく高い収益性が期待できます。
④ エリアによるニーズの差が大きい
東京都は、繁華街・ビジネス街・住宅街などエリアによって建物やサービスのニーズが大きく異なります。
空き地のあるエリアは商業施設が多いのか、企業が多いのか、住宅が多いのか、さらに住む人の属性なども考慮して、ニーズを満たすような土地活用を考えていくことが大切になります。
まとめると、東京都の土地活用のメリットは、「収益性が高い」ことに加えて「狭小地や変形地でも有効活用できる可能性がある」ことです。
デメリットは、地方と比べて地価や税金が高いので、建物のイニシャルコストやランニングコストも高めという点です。
このような都心ならではの土地活用のポイントを理解した上で検討しましょう。
次に、都内のエリアや土地の特徴から、それぞれに向いている活用方法をご紹介します。
どの土地活用の場合でも、「地域のニーズの調査と同業種との差別化」が成功のポイントです。
地域のニーズを見極めるためには、「市場調査」が、同業種との差別化には「建築会社選び」がとても重要です。それぞれのポイントを詳しく解説します。
空き地のあるエリアの市場調査でポイントとなる視点を紹介します。
敷地の広さ・状態
最も基本となるのは空き地の広さです。広さによって可能な土地活用が変わってきます。
| ～20坪未満 | コインパーキング、自動販売機、コインロッカー、看板設置など |
| 20坪～ | 小規模賃貸アパート・マンション・コインパーキング、駐車場・駐輪場、賃貸一戸建て、借地、コインランドリーなど |
| 50坪～ | アパート・マンション、賃貸併用住宅、駐車場、借地、大型コインランドリー、貸店舗、店舗併用住宅、レンタルオフィス、屋外型トランクルームなど |
| 100坪～ | アパート・マンション、賃貸一戸建て、貸店舗・オフィス、駐車場、屋外型トランクルーム、クリニック経営、小規模ホテルなど |
| 200坪～ | 商業施設、医療・介護施設、保育施設、テナントビル、ホテルなど |
また、傾斜のある土地の場合、建物を建てる際に擁壁の修復などの外構工事や地盤改良費が必要になる場合があるので事前に確認が必要です。
接道条件などの法規制
土地に対して接道が2m以上、道路の幅が4m以上なければ、原則としてその土地に建物を建てられません。
接道規制は「2項道路」などの例外もあり、この他にも用途地域、建ぺい率や容積率、斜線制限などの法規制も重要です。
必ず事前に空き地に対する不動産取引の規制を調べてから活用方法を考えましょう。
交通アクセス・利便性
駅やバスターミナルなどが近く交通アクセスの良い土地は、通勤や通学に便利なので賃貸物件の需要も高くなります。
また、賃貸物件では特に、最寄りのスーパー・コンビニなどの商業施設や医療施設・各種公共施設からの距離を調べ、暮らしの利便性が高いかどうかもチェックしましょう。
周辺の賃料や利用料の相場
マンションやアパートの家賃や駐車場の時間料金など、周辺の似たような条件の物件やサービスの相場もチェックします。周辺相場より高い賃料や利用料を設定すると、入居者が集まりにくくなってしまいます。
前述のとおり、近年の東京都内は、変形地や狭小地も多くあります。
一見、使い勝手が悪そうな土地や、小さな土地でも、設計力や提案力が高い建築会社なら、暮らしやすく魅力的な賃貸物件を建てられます。
土地活用で空き地に建物を建てるなら、都内で変形地や狭小地での建築実績が多い会社がおすすめです。
スカイツリーのお膝元に位置する墨田区の5階建てホテル（建坪 約21坪）の施工事例です。和モダンでおもてなしの心を感じさせる外観と、家のように居心地が良いナチュラルモダンな客室の内装がポイントです。
キッチンやドラム式洗濯機が完備された客室もあり、観光客はもちろん、様々な宿泊ニーズに応えられるホスピタリティの高いホテルです。
こちらのホテルは、YouTubeでルームツアー動画も公開しています。各部屋のデザインなどを詳しく見られますのでぜひ参考にしてください。
「ナチュラルモダンな佇まい。器がコンセプトのインテリアとスカイツリーが見える非日常空間ホテル（5階建て全7室）」
2022/11/21