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都内の空き地活用で収益を得る方法|土地活用の種類と成功するポイント【実例】

土地や資産は、所有しているだけでは価値を生み出すどころか、毎年の固定資産税の課税など負担が5年、10年と増えていきます。

ただ、アクセスがよく人口も多い東京で土地を持つ場合、税金のマイナスをプラスに変える有効な土地活用を行うことで、価値を生み出す土地・資産を得ることが可能です。

そこで今回は、東京都内の空き地や一見使い勝手の悪そうな狭小地・変形地でも活かせる、土地活用の方法やポイントを解説していきます。

ぜひ、空き地以外にも既に所有している土地や相続予定の土地の管理も含めて検討してみてください。

東京の空き地活用「特徴」

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土地の活用方法はいくつもありますが、その中でも所有する土地の状況や周辺環境に合わせた、適切な活用方法を選ぶ必要があります。

まずは、東京で土地活用を検討する際の事前情報として、他の都市とは異なる東京の「特徴」と首都ならではの土地の活かし方を考えてみましょう。

比較的地価が高い

日本の首都、東京の地価は安定している、または年々上昇しているエリアが多く、港区や千代田区といった高級住宅エリアを中心とする23区は東京都の中でも特に地価の高い地域です。

収益性の高さが期待できる

東京は、他の地方都市と比べても人口が多く、必然的に賃貸マンション・アパートの需要や家賃収入の相場も高まるため、マンションやアパート経営時の収益性にも期待が持てます。

また、土地の需要が高いのでオフィスや店舗を貸し出す場合にも、借主が見つかりやすく便利です。

空室になりにくい

都心部や駅に近いエリアは、人の出入りや人の集まりが盛んなので入居率も高い傾向があります。

地代を含まないマンション・アパートの建築費用は、他の地方都市と比べても大差ないことから、賃貸経営の土地活用で空室のリスクを最小限に抑えながら収益が見込める、理想の地域かもしれません。

狭小地や変形地も活用できる

日本一の地価・家賃相場で高収益にも期待できる東京なら、たとえ狭小地や変形地であっても意外な活用方法が見つかる場合も少なくありません。

40坪前後の土地があればマンション・アパートの建築も可能な場合が多く、他にも貸店舗や貸事務所、駐車場、資材置き場など、東京の高い固定資産税の回収にも役立つ活用方法がすぐ見つかるのも魅力です。

土地活用の基本4ポイント

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近年では、個人経営で土地の有効活用を行う方も多く、どのような方法があるのかをよく把握することで、より利益の得られるリスクの少ない方法を選択しやすくなります。

以下では、活用方法を大きく4つに分けてご紹介します。

売却する

まとまった利益を上げたい場合には、土地や建物の不動産を「売却」することで、継続的な管理不要の収入を得ることができます。

他の地域にはない東京ならではの「特徴」「魅力」を考えて、土地が狭いから売却ではなく、限りあるスペースが有効活用できる可能性も忘れずに検討してみてください。

貸す

土地として敷地を「貸し出す」方法もあります。

住宅や店舗を建てるための土地、駐輪・駐車場のための土地、トランクルームやコインランドリーといったサービス提供の場など、利用方法の幅も広がります。

自己活用する

マンション・アパート経営やホテル経営、賃貸併用住宅、店舗併用住宅など「自己活用」にもさまざまな方法があります。

自宅となる建物の一部を利用した、地域に合うサービスの提供で収入を得る、住宅併用の活用アイデアも人気です。

共同で活用する

「共同活用」による土地の活用方法として、土地信託と等価交換があります。

土地信託とは、土地活用のプロに土地の運用を任せることで、等価交換は、土地を提供した上でその土地に見合う分を取得する、といった方法です。

土地活用を考える際に大切なことは、どんな結果が最適かという方向性を決めることです。

おすすめの土地活用の種類【東京】

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土地の需要が高い東京ですが、繁華街やオフィス街、住宅街など各エリアごとに大きな差があるのにも注意が必要です。
エリアによって居住者の収入水準が異なり、東京23区の中では港区や千代田区に住む人の平均年収が1,000万円を超えるのに対して、富裕層の少ない足立区に住む人の平均年収は350~400万円といった具合に、約3倍もの差があると言われています。

そのため、そのエリア別に求められる施設や機能が変わってくることも、土地活用を考える上で重要なポイントになります。

マンション・アパート経営

長期的な安定収益をお考えなら、マンション・アパート経営がおすすめです。

賃料の収入に加え「相続税」「固定資産税」の節税効果もあるので、徒歩圏内に駅のある土地を持つ人・持つ予定がある人にいいでしょう。

周辺エリアの賃貸ニーズを調査して、 かつ競争力のある設計プランや長期的な収支計画を提供してくれる建築会社を選ぶのも重要です。

ホテル経営

マンション・アパート経営よりは収益性が劣る場合もありますが、希少性のある土地活用アイデアです。

マンションやアパートを建てるだけの広い土地が持てない場合でも実現可能で、価格設計やコンセプトを適切・明確にすることが大切です。

また、賃貸経営と同様にアクセスの利便性、需要など、周辺エリアの事前調査が重要になります。

貸店舗・貸事務所

「貸店舗・貸事務所」といった事業用の賃貸物件は、居住用の賃貸物件と比較しても高い賃料の設計が可能になる場合が多いので、より高収益を求めたい方におすすめです。

しかし、商業に向いていない土地では借り手が見つかりにくいこともあるので、周辺エリアのニーズや賃料水準調査、あるいは場所選びの再検討が必要になる場合もあります。

繁華街や駅近エリア、港区のオフィスエリアに土地がある・持つ予定がある人向きの活用アイデアです。

賃貸・店舗併用住宅

「賃貸併用住宅」や「店舗併用住宅」は、マイホームの部分と「賃貸」あるいは「店舗」の部分が1つの建物で構成された住宅のことを言います。賃貸や店舗の経営で得られた収入を住まいのローン返済に充てることができ、東京の限りある土地を有効に活かしながら住まうのにおすすめのプランです。

賃貸・店舗のオーナーとして、賃貸・店舗フロアを将来「二世帯住宅」にするなど、自由な使い道が選べるのも嬉しいポイントです。

賃貸住宅の対象者や店舗の種類によって、周辺エリアのニーズに合った建築プランを選ぶようにしましょう。

都内なら狭小地・変形地も有効【実例】

ホテル経営

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賃貸経営

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まとめ:アイデア次第で空き地は有効活用できる

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東京でも空き地・土地活用の方法や事前に押さえておきたいポイントについてご紹介してきました。
数ある活用方法の中で慎重に調査を重ね、その土地や理想の経営スタイルに合ったバランスのいい方法を選ぶことで、より将来性のある収益が見込めるようになります。

また、個人ではなかなか難しい部分に関しては、賃貸マンション・アパート、賃貸・店舗併用住宅などの設計・建築実績がある、土地活用のプロに相談するのもおすすめです。

ぜひ、土地探しから収支計画、設計プランまで安心して依頼できる建築会社を見つけてくださいね。

東京で安定した経営ができる鉄骨造アパート・マンション建築はM-LINEにお任せください

新宿モデルハウス

M-LINEは、都内で鉄骨造・RC造の豊富な建築実績があり、快適で収益性を考えた構造・デザイン・間取りのアパート・マンション建築をサポートします。
また、都内の各エリアの特徴や土地の特徴を踏まえた、最適な構造や設計をご提案。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など構造を選ばず、自分の希望に合わせた収益物件が建てられます。

さらに、収支シミュレーションや建築後のフォロー体制も万全で、東京で安心してアパート・マンション経営を始められます。
「賃貸経営で土地活用したいけど入居者が集まるか心配」「建築費と利回りのバランスが分からない」などの場合も、それぞれのご希望に沿ったご提案が可能です。

賃貸住宅・賃貸併用住宅・ソーシャルアパートメントなどの土地活用をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。

オンライン相談も受け付けております。お気軽にご相談ください。

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