マンション経営

マンション経営について

M-LINEでは都心の狭小地活用の方法として「マンション経営」「賃貸併用住宅」をご提案しております。
狭小地活用の一つの手法としてお考えいただければと思います。

マンション経営のメリット

  1. 老後の資金確保
  2. 相続税対策
  3. 固定資産税・都市計画税の節税
  4. 所得税・住民税の節税
  5. 土地の有効活用
  6. 併用住宅で自宅を低コストで建て替え
マンション経営は節税対策に有効

マンション経営は節税対策に有効

都心の狭小地を更地のままで、活用できていないと毎年かかる税金で大変な出費となります。マンションを建てることにより、様々な税制対策ができますので参考にしてみてください。

相続税対策

2015年の税制改正で基礎控除額が「3000万円+600万円×法定相続人」に縮小され、改正前よりも相続税が多くかかる仕組みに変わりました。

【不動産評価額の計算方法】

(土地) 国税庁の「路線価」に面積を乗じて土地の評価額を算出
(建物) 固定資産税評価額
→マンションを建てることにより「貸家建付地」となり、土地の評価額が更地よりもおよそ20%下がり、建物の評価額は、固定資産税評価額からおよそ30%下がります。

【小規模宅地等の特例】

「貸付事業用宅地等」にあてはまるマンションや賃貸併用住宅を建築する場合、200㎡以下の土地に対して50%の評価額減となります。狭小地活用の強い味方です。

【併用することでメリット大】

「貸家建付地」「小規模宅地用の特例」を併用することで、更地に比べておよそ40%減まで評価額を下げることが可能になります。
例:更地の評価額が3500万円の場合、およそ40%減で1383万円になります。

固定資産税・都市計画税の節税

毎年課税される「固定資産税」「都市計画税」ですが、役所より送られてくる「固定資産税・都市計画税 課税証明書」にて記載されています。マンションを建築することにより「住宅用地の特例」を受けることができ、さらに200㎡以下の場合評価額が6分の1になります。
・200㎡以下(小規模住宅用地)→評価額の6分の1に軽減
・200㎡以上(一般住宅用地)→評価額の3分の1に軽減

都市計画税も同様に、
・200㎡以下(小規模住宅用地)→評価額の3分の1に軽減
・200㎡以上(一般住宅用地)→評価額の3分の2に軽減
例:200㎡の固定資産税評価額が3500万円の土地の場合

【更地で特例が適用されない場合】

固定資産税 3500万円×1.4%=49万円
都市計画税 3500万円×0.3%=10万5000円

【賃貸マンションを建築し「住宅用地の特例(小規模住宅用地)」が適用される場合】

固定資産税 3500万円×6分の1×1.4%=8万1666円
都市計画税 3500万円×3分の1×0.3%=3万4999円

所得税・住民税の節税

マンション経営により節税になる場合もあれば、逆に増税になってしまう場合もあります。
マンション経営の所得(収入ー必要経費)の他に所得があれば、合算した所得に税金がかかります。マンション経営で赤字が出た場合は、他の所得から差し引くことができるので所得税はやすくなりますが、黒字の場合は所得税が上がってしまうということです。
また、住民税は所得に関係なく一律で課税されます。赤字がでれば税額が減るというのは所得税と同じです。

マンション事業計画の流れ

マンション事業計画の流れ

通常の住宅とは進め方が違うマンション計画。M-LINEでは下記の流れにて事業計画を進めていきます。

  1. 選定地の妥当性の確認(マンションに適した土地かどうか)
  2. 計画プランの作成
  3. 収支計画
  4. 市場の相場から家賃・礼金・敷金の設定
  5. 事業予算(自己資金・借り入れ)の確認
  6. 管理方式の選定
収支計画とは?

収支計画とは?

選定地の妥当性が確認でき、M-LINEの狭小地ノウハウでマンション計画を立てたら、「収支計画」を練っていきます。M-LINEでは都心の狭小地に特化しているので、事業計画の実現性や周辺相場の情報、緻密なシミューレーションを元に、お客様の大事な資産を構築していきます。

賃貸管理をどうするか

賃貸管理をどうするか

収支計画がシミュレーション通りにいくかどうかは、入居が始まってからの管理にかかっているといっても過言ではありません。管理の大部分は「入居者管理」と「建物管理」にわかれています。

【入居者管理】

  1. 入居者募集
  2. 賃貸借契約の締結
  3. 入居者管理

【建物管理】

  1. メンテナンス
  2. 法定点検

上記の管理をどこからどこまで行うかによって、以下3つの管理方式にわかれます。

  1. 一括借り上げ方式(サブリース)→すべてプロにお任せ
  2. 管理業務の範囲を選択できる→管理委託方式
  3. 全部自分で行う→自主管理方式

マンション経営で最も不安な「空室」や「家賃滞納」に対して、毎月一定の収入が得られる「一括借り上げ方式(サブリース)」がオーナー様にとってリスクを減らす最善の選択となります。M-LINEでは自社で一括管理し、オーナー様のリスクを最大限減らせるプランをご用意しております。

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M-LINEでは都心の土地有効活用の実績が多数あり、一棟一棟全力で創り上げています。
ハウスメーカーのような企画型ではなく、建築家のような作品作りではない、お客様目線に立った家づくりを行なっております。
土地の有効活用方法でお悩みでしたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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