小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
土地活用の方法の中で有名なものとして「アパート経営」が挙げられます。アパート経営は、挑戦する人が多く、安定的な収益を上げられる可能性が高い土地活用方法です。
しかし、アパート経営はリスクが高いといわれることも多く、リスクについて理解していないと失敗してしまうかもしれません。
今回は、アパート経営をする上で考えられるリスクや成功させるためのポイントについて解説します。この記事を参考にすれば、アパート経営初心者の人でも安定的な収益を上げやすくなります。
アパート経営とは、所有する建物1棟を取り扱い、入居者に対して賃貸として貸し出すことで珍重を受け取る方法のことです。アパート経営は、土地活用方法の中でも一般的なものであり、多くの人が経営を行っています。
「建物1棟は難しそう」と感じる人も多いですが、やり方によっては多くの人が安全かつ効果的に経営を進めることが可能です。
また、複数のアパートを所有することで賃貸収入を増やし、安定性や収益性を高められるためおすすめの土地活用方法です。
アパート経営と比較されるものとして「マンション経営」が挙げられます。アパート経営とマンション経営の最大の違いは「利回り」です。マンション経営はアパート経営とは異なり、1室に対して投資することが多いです。
そのため、投資している部屋が空室になってしまえば、家賃収入は得られません。しかし、アパート経営は、1棟を取り扱うことが多いためリスクを分散できます。仮に1部屋が空室になったとしても、他の部屋が埋まっていれば家賃収入がゼロになることはありません。
ただ、アパート1棟を経営しようとすると、初期費用が高額になるだけでなく、設備投資にも費用がかかることを理解しておく必要があります。
アパート経営で考えられるリスクとしては、下記5つが挙げられます。
アパート経営で考えられるリスクを事前に理解しておくことで、未然に防止しやすくなります。リスクに対する対応策をしているかどうかで今後の行動も異なるため、必ず確認しておくことが大切です。
アパート経営をすると、空室リスクが伴います。空室リスクとは、アパートに入居希望者がおらず空室になってしまうことです。空室になってしまうと、家賃収入が得られなくなるため、経営者にとっては大きなリスクとなります。
アパート経営では、アパートに対するローン返済だけでなく、管理するための維持費や修繕費が必要です。しかし、家賃収入が滞ってしまうと管理もしづらくなるため、さらに入居希望者が減る悪循環に陥ってしまいます。
空室リスクを防止するためには、事前に賃貸管理会社に管理を依頼したり入居条件を見直したりするなどの工夫が必要です。
建物の老朽化リスクも、アパート経営において起こりやすいトラブルの1つです。建物の老朽化は時間が経過することによって必ず起きるものであり、随時対応なければいけません。
具体的には、床や壁の張り替え、水回りの取り替え、外壁の塗り替えなどが挙げられます。
建物が老朽化したのに放っておくと、徐々に住みづらいアパートになってしまい入居者が減少してしまいます。入居者が減少すると、家賃収入を得られなくなるため早めの対処が必要です。
建物の老朽化を感じた場合は、細かく修繕するだけでなく、部屋をフルリフォームするのもおすすめです。
アパート経営において、自然災害のリスクも考えなければいけません。自然災害としては、地震や火災、土砂崩れなどが挙げられます。自然災害リスクが発生してしまうと、アパート自体を失ってしまう可能性があるため注意しましょう。
ただ、自然災害は未然に防止することが難しく、どんなに対策しても起きるリスクはあります。自然災害リスクを少しでも減らすためには、火災保険や地震保険に加入しておき、もしもの時のことを考えておくことが大切です。
アパート経営をしていると、入居者同士のトラブルリスクを抱えることもあります。入居者同士のトラブルとしては、騒音やゴミなどの問題が挙げられます。入居者同士がトラブルを起こしてしまうと、他の入居者も迷惑に感じてしまい、退去してしまうかもしれません。
退去者が増えると空室リスクに繋がるため、事前の対策が重要です。仮に、入居者同士でトラブルを起こした場合には、ペナルティが与えられる旨を共有しておくことをおすすめします。
最後に解説するのは、サブリース契約リスクです。サブリース契約は、空室リスクを回避した上で家賃収入を安定的に得るための素晴らしい方法ですが、同時にリスクも伴います。
例えば、サブリースを契約していると、数年ごとに賃料の見直しを行います。賃料見直しを詳細まで確認していないと、将来の安定的な家賃収入は保証されません。
サブリース契約をしている場合、トラブルを避けるためにも内容を慎重に確認する必要があります。サブリース契約のリスクを認識し、自分を守るために契約条件を事前に把握しておくことが重要です。
アパート経営をするメリットは、下記の3つです。
アパート経営が有益な事業となり得る理由の1つは、家賃の支払いによって安定した収入源を作ることができることです。さらに、複数のアパートを経営する場合、節税できることが多いです。アパートを経営する際には、様々なメリットがあることを理解した上で、それぞれの内容を理解しておきましょう。
アパート経営の最大のメリットは、安定した収入を得られる可能性があることです。入居者からの家賃収入により、株式市場の上昇や下落にも左右されずに、安定したキャッシュフローを生み出せます。アパート経営による安定収入は、老後の生活や貯蓄の形成に役立てることもできるため、年金の補填としてアパート経営をしている人も多いです。
賃貸収入を活用し、さらに不動産に投資することで、長期的に大きな利益を得ることができます。分散投資によって定期的な収入を得ながら、投資に関するリスクを分散できるもの大きなメリットです。
アパート経営のもう1つのメリットは、節税効果が高いことです。多くのアパートを経営していると、個人投資家では受けられないような控除を受けられることが多くなります。
アパートの経営者は、固定資産税や相続税だけでなく、修繕費や保険料、住宅ローン金利など賃貸事業を維持するために必要な費用であれば、経費計上も可能です。
例えば、第三者に賃貸としてアパートを貸し出した場合、相続税が軽減されます。相続する際に相続税課税評価額が下がることにより、間接的に相続税の節税に繋がります。
複数のアパートを経営していると、銀行融資の審査が通りやすくなるのも大きなメリットです。銀行は、複数のアパートを効果的かつ責任を持って管理する能力を証明した人を、より好意的に判断します。
アパートの管理を成功させた実績があれば、融資の際に安心感を与えることが可能です。銀行からの融資を受けることができれば、アパートを増やすことによって事業拡大に繋げられます。
アパート経営に必要な資金としては、下記3つが挙げられます。
アパート経営に取り組む前にまず決めておかなければならないのが、必要な資金の額です。中古のアパートを購入するのか新築するのかによって、運営するために必要な資金は異なります
アパート経営をするためには、アパートの建設費用が必要です。既存のアパートを購入する場合は、そのアパートに適した修繕や改修が必要になる場合があります。
例えば、新築で木造アパートを建設する場合には、坪単価で100万円前後が必要です。鉄筋コンクリートで建設するなら、坪単価で120万円程度が必要になります。
アパートを建設する際には、複数の業者から見積もりを取ることも大切です。複数の業者から見積もりを取らなければ、費用相場を判断できません。
さらに、予期せぬ事態が発生した場合の予算も確保しておくことが大切です。常に余裕を持ってアパート経営を進めることで、万が一の場合でも正しい判断がしやすくなります。
アパートの建設や購入費用以外にも、保険料、固定資産税、光熱費の設定費用などについても考えなければなりません。十分な資金を用意していなければ、アパートの経営が難しくなることもあります。
アパート経営にかかる資金を考える際には、初期費用だけでなく維持や修繕費、緊急時の資金などを含めた予算編成を検討しておくことが大切です。
また、アパート建設に関する費用が足りない場合には「アパートローン」の利用も検討しましょう。アパートローンを契約する際にかかる費用としては、大体アパート建設費用の10％程度と考えておくことをおすすめします。
アパート経営にかかる資金では、アパートを管理するための継続的な費用にも注意しなければいけません。アパートにかかる継続的な費用としては、管理費やメンテナンス費、家賃の集金などが挙げられます。アパートの初期費用だけでなく、管理費用も適切に見積もることがアパート経営を成功させるために重要です。
また、アパートの管理を専門会社へ依頼することもできます。経営者自身での管理に不安を感じたりまとまった時間が取れなかったりする場合は、管理会社へ依頼するのもおすすめです。
アパートを自分自身で正しく管理したいなら、清掃や部屋の入れ替え、緊急修理などのアパート経営中に発生する可能性のある追加費用についても常に把握しておきましょう。物件を最高水準に維持しながら利益を上げるためには、アパート意地にかかる費用を事前に作成することが不可欠です。
アパート経営を成功させるポイントとしては、下記5つが挙げられます。
アパート経営を成功させるポイントを事前に理解していくかどうかで、経営がうまくいくかどうかが異なります。アパート経営を初めて行う人やうまくいっていない人は、必ず確認しておくことが大切です。
アパート経営に取り組む前に、長期的な目標とターゲットを明確にしておくことが重要です。なぜなら、ターゲットによって求める条件が異なるからです。
どのような物件に投資するのかや何戸購入するのか、どれくらいの資金を投入するのかなどの判断材料になります。長期的な目標としては、家賃収入から安定した収入を得ることや物件の評価を高める、またはキャピタルゲインなどが考えられます。
長期目標やターゲットが明確になっていないと、物件選びや運用方法を適切に判断できません。自分の目標を知り、アパート経営戦略を事前に考えておくことが重要です。
アパート経営で物件を選ぶ際には、ニーズに合った物件を選ぶことが大切です。アパート経営モデルの条件や戦略を反映した物件を中心に選ぶことをおすすめします。
例えば、短期賃貸の場合、観光客にアピールできる小規模でリーズナブルな物件に注目するのがよいでしょう。
また、アパート経営を成功させるためには、立地選びが非常に大切です。駅から近ければ、100％経営に成功するわけではありません。しかし、住宅の利便性のこだわる人も多いため、好立地であればあるほどアパート経営に成功しやすくなります。
アパート経営にリスクは付き物であり、常に潜在的なリスクを認識し、万が一の事態に備えなければいけません。何か問題が起きたときや、市場の急変があったときのために、常に計画を立てておく必要があります。
例えば、契約前にアパートを適切にスクリーニングすることが大切です。スクリーニングとは、入居希望者の入居を許可するかどうかを判断することです。支払い能力に関して確認することがほとんどであり、事前に確認しておくことでトラブルを未然に防止できます。
また、賃料については、事前に総合的な市場調査を行い、その地域の他の物件と同程度の賃料を設定しておくことも有効です。どのような問題が発生しても、アパート経営におけるリスクに対処する戦略を持つことで、アパート経営を成功させやすくなります。
アパート経営をする上で、ローンや事業資金計画は欠かせません。必要な資金を確保するために、常に事業資金調達計画を作成しておく必要があります。作成する際には、融資の条件や必要な担保の種類などを把握しておくことが大切です。
さらに、現在と将来の財務状況を考慮し、借り入れた資金が事業にとって最適な選択肢であることを確認しておかなければいけません。アパート経営はギリギリの資金で行うのではなく、資金に余裕を持った上で進めるようにしましょう。
アパート経営を成功させるためにも、表面利回りと実質利回りの違いを理解しておくことが大切です。表面利回りとは、ある物件から得られる金額のことを指します。実質利回りとは、その物件の家賃収入から経費や税金を差し引いた、実際に得られる金額のことです。
例えば、アパート購入金額が3,000万円で年間の家賃収入が250万円の場合、約8.3％の表面利回りとなります。経費や税金が合計で80万円かかった場合、約5.6％が実質利回りです。
表面利回りと実質利回りの違いを理解し、複数のアパートを比較した上で実質利回りを正確に見積もることができれば、アパート経営を成功させやすくなります。
アパート経営は、成功しやすい土地活用方法の1つです。ただ、マンション経営も注目されており、これから始めるならマンション経営も検討することをおすすめします。マンション経営では、アパートとは異なるルールや規制、管理方法があります。マンション管理で成功するためには、賃貸市場のさまざまな変化を把握していなければいけません。
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小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
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