高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
所有している土地の活用方法の1つにホテル経営があります。土地の立地によっては、安定的な収益を得ることが可能です。ホテル経営は、自分で運営する方法や委託して運営する、フランチャイズなどさまざまな運用形態があります。
本記事では、所有する土地でホテル経営を始める方法や、成功するためのポイントを解説します。また、土地によってはホテル経営以外の選択肢が適している場合があるため、さまざまな土地活用についても紹介します。
ホテル経営者とは、ホテルや宿泊施設を運営し、収益を上げることを目的とした事業者のことです。ホテル経営者は、ホテルの運営形態やコンセプトを決定し、サービスの質や客室設備、施設内の運営を統括します。
運営方法はさまざまで、自分で運営している経営者もいれば、土地とホテルを所有し、運営は委託会社に任せるなどの経営方法もあります。次章では、ホテル経営の4つのタイプについて紹介します。
ホテルの経営方法は大きく分けて以下の4つに分類されます。
それぞれ特徴や経営者の役割が異なります。自身はがどのような経営方法を希望するのか読み進めながら検討してみてください。
所有経営は、ホテルの所有者が自ら運営を行うことを指します。所有経営では、ホテルの運営方針やビジョンを完全に自由に決定できるため、独自のブランドを確立しやすいというメリットがあります。また、自分で経営するため、ホテルの収益を全て受け取ることができます。
しかし、ホテル運営に必要な多くのリソースを投資する必要があります。また、ホテルのブランドイメージを確立するために多大な時間と労力が必要です。
運営委託は、ホテルの所有者がホテルの運営を外部の企業に委託することを指します。委託契約には、ホテルの運営に必要な業務やサービス、規則などの詳細な取り決めが含まれます。マネジメント契約経営は、所有者がホテル運営に必要なリソースを投資する必要がなく、外部の企業の専門知識を利用することができます。
ホテルの所有者が直接運営に関与しないため、ホテルの方針や方向性を自由に決定できないのがデメリットの一つです。
フランチャイズ経営は、既存のホテルブランドのフランチャイズ契約を締結し、そのブランドの下でホテルを運営することを指します。
フランチャイズには、ブランド名の使用、マーケティング、トレーニング、運営ガイドラインの提供などが含まれます。フランチャイズ経営は、独自のブランドを確立するために必要なリソースを投資する必要がなく、ブランドの知名度や信頼性を利用することが可能です。
一方で、一定の使用料やロイヤルティーなどの支払いが必要となったり、フランチャイズ契約に従わなければならないため、自由な経営がでなかったりする場合があります。
リースは、ホテルの所有者が自ら運営するのではなく、ホテル運営会社に貸し出して、運営を委託する方法です。ホテルの所有者はホテル運営会社から、リース代金として収入を得られます。
基本的には、リース契約を結ぶ企業が、ホテルの運営に必要な投資や財務リスクを負うため、ホテル所有者のリスクを軽減することができます。ただし、リース契約を結んだ企業が、ホテルの運営に失敗した場合、ホテルのブランドイメージが損なわれる可能性があることを理解しておきましょう。
そもそもホテル経営をどのように始めて良いかわからない、という方も多いのではないでしょうか。ホテル経営の流れは以下の通りです。
闇雲に経営をスタートしても、長期的に収益を得ることは難しいです。それぞれのステップでどのような点に注意すべきか、詳しく解説します。
ホテル経営を開始する前に、どのようなターゲット層に向けたホテルを展開するかを明確にする必要があります。
ビジネスマンやカップル、ファミリーなど、顧客層によって求められるホテルのサービスや設備が異なるため、明確なターゲット層を設定することが大切です。
ホテルのコンセプトを決めることで、ブランドイメージや差別化を図ることができます。
例えば、ビジネスホテルであれば、快適なビジネス環境を提供することが求められます。ラグジュアリーホテルであれば、高級感ある内装やサービスを提供することが必要です。コンセプトを決めることで、設備やサービスの提供方針を決め、効率的なホテル運営ができます。
ホテル経営においては、立地の選定が重要です。市街地や観光地など、顧客層に適した立地に物件を確保することが求められます。また、交通アクセスの良い場所や周辺環境に注意を払うことも大切です。
適した立地に物件がある場合には、物件を確保する必要があります。賃貸物件であれば、物件オーナーや不動産会社との交渉が必要です。一方、自社で所有する物件を活用する場合には、物件の改修やリノベーションが必要な場合があります。
ホテル経営には、所有直営、運営委託、フランチャイズ、リースなど、様々な経営方式があります。それぞれの方式には、メリット・デメリットがあります。自社で直接ホテルを運営する場合や、フランチャイズ契約を結ぶ場合、ブランド力を利用することができます。一方、リース方式を採用する場合は、初期投資を抑えることができます。
経営方式ごとの特徴やメリット・デメリット押さえた上で、自分に適した経営方式を選びましょう。
ホテル経営に必要な初期投資や運営資金を調達する必要があります。自己資金での資金調達や銀行融資、投資家からの資金調達などが一般的です。
資金調達にあたっては、経営計画やビジネスプランの作成が必要です。
ホテル運営に必要な設備や備品を用意する必要があります。ベッドや家具、電子機器など、顧客に快適な滞在を提供するために必要な設備や備品を選定し、購入やレンタルを行います。
また、業務用の厨房設備や清掃用具など、スタッフが使用する設備・備品の用意も必要です。
ホテル運営には、スタッフの確保とトレーニングが必要です。フロントスタッフやハウスキーピングスタッフなど、様々な職種のスタッフを採用し、業務に適したトレーニングを行います。また、スタッフの人件費に関するコスト管理も重要です。
ホテル開業前には、広報・マーケティング活動が必要です。ホテルのコンセプトや特徴をアピールし、顧客を獲得するための広告やプロモーションを実施します。また、ウェブサイトやSNSの活用も有効です。
ホテル経営を成功させるポイントは以下の通りです。
ホテル経営を成功させるためには、基本的な経営スキルはもちろん、集客を増やすためのマーケティングスキルも必要です。また、時には専門家のアドバイスやサポートを受けることもおすすめです。
ターゲット層やコンセプトを明確にし、そのコンセプトに基づいたホテル運営を行うことが重要です。
例えば、ビジネスホテルであれば、ビジネスマン向けの設備やサービスを充実させることが求められます。また、ラグジュアリーホテルであれば、高級感ある内装やサービスを提供することが必要です。
ターゲット層やコンセプトを明確にすることで、顧客満足度を高め、リピーターを増やすことができます。
ホテル経営には、経営学やマーケティングなど、多岐にわたる知識が必要です。
ホテル経営者は、ビジネススクールでの学習や、他の成功したホテル経営者からのアドバイスなどを通じて、自己啓発を図ることが重要です。また、競合他社の情報や業界トレンドを常に把握し、常に学習意欲を持ち続けることが大切です。
ホテル経営においては、顧客を獲得するための集客戦略が不可欠です。ウェブサイトやSNSを活用して、オンライン上での集客を強化することが重要です。
また、リピート顧客を増やすために、顧客満足度を高める施策や、会員制度の導入なども効果的です。
ホテル経営には、さまざまな分野の専門知識が必要です。そのため、弁護士や税理士、建築家などの専門家に相談することが重要です。
専門家による助言を取り入れることで、不測の事態に備えたリスクマネジメントや、効果的なコスト管理が可能になります。
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ホテル経営は、安定的な収益を得ることができる土地活用方法ですが、リスクが無いわけではありません。ホテル経営者が知っておくべき経営リスクは以下の通りです。
コスト管理や景気に左右されない運営をするためには、経営スキルが重要となります。
ホテル経営において、建物の維持や施設の更新、スタッフの雇用など、多大なランニングコストが発生するため、コスト管理が重要です。
建物や設備の老朽化や修繕費、スタッフの雇用やトレーニング費用など、予期せぬコストが発生することもあります。また、観光需要の変化や自然災害などにより、営業を停止する必要が生じた場合にも、ランニングコストが発生するため、リスクマネジメントが必要です。
ホテル経営は、景気に左右されやすいビジネスの1つです。景気が悪化すると、観光需要が減少し、ホテルの稼働率や収益が低下することがあります。
また、競合ホテルとの競争激化や新規ホテルの参入などにより、市場環境が変化することもあります。そのため、景気変動に対応できるフレキシブルな経営戦略の策定が求められます。
土地の立地や周辺環境によっては、ホテル経営以外の土地活用方法が適している可能性もあります。ホテル経営以外の選択肢としては、以下の3つが挙げられます。
土地活用方法ごとの特徴やメリット・デメリットを把握し、所有する土地に合った活用方法を選びましょう。
土地を有効活用する方法として、駐車場経営があります。立地や駐車台数によって収益が変わりますが、維持管理費が比較的安く、運営もシンプルです。
駐車場経営のメリット
駐車場経営では、他の土地活用と比較しても初期費用がかからず、すぐに始められるのがメリットです。また、月極駐車場なら機械の設置も必要ないため、初期投資を抑えて土地活用を始められます。
また、転用性が高いのも特徴です。土地活用方法に迷っているなら、方向性が決まるまで駐車場として貸し出すことで空白期間も収入を得られます。
駐車場経営のデメリット
駐車場経営では、高い収益を見込めないことがデメリットです。初期費用が少なく始めやすい分、他の土地活用と比較しても高い収益は得られません。
また、土地の上に建物を建設していなければ、固定資産税や都市計画税が減額されないことも理解しておきましょう。
トランクルーム経営は、個人や企業の荷物を一時的に預かるサービスです。需要が高まっている都市部では、特に収益性が期待できます。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営では、コンテナハウスを建設するだけで始められるため、他の土地活用方法よりも初期費用がかかりません。
また、土地の特徴や立地の影響を受けづらいこともメリットの1つです。狭い土地や利便性が悪い土地でも、トランクルーム経営には大きく影響せず、安定的な収入を得やすいです。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルーム経営のデメリットとしては、金融機関の融資を受けづらくなる事が挙げられます。トランクルーム経営では、担保にするものがないことが理由です。自己資金で賄えない場合に融資を利用しようと考えているなら、何かしらの担保を用意しておきましょう。
アパートやマンション経営は、土地を活用して収入を得る定番の方法です。入居者が安定していれば、安定した賃料収入が得られます。
アパート経営のメリット
アパート経営のメリットは、マンション経営ほど高額な初期費用がかからないことです。数千万円から数億円のローンを組めなくても始められるため、初めて賃貸経営をする方におすすめです。
また、土地の上に建物を建設することで、相続税評価額が安くなります。相続税評価額が安くなることで、相続税対策にもなるため節税効果を期待できます。
アパート経営のデメリット
アパート経営のデメリットとしては、築年数が経過すると家賃が下落することが挙げられます。アパートの中には、木造建ての物件も多く、老朽化しやすいのがデメリットです。
また、築年数が増えることで、空室が発生する恐れもあります。アパート経営で安定的な収入を得るためにも、家賃下落リスクや空室リスクなど、様々なリスクに対して対策しておくことが大切です。
マンション経営のメリット
マンション経営では、他の土地活用よりも、高い収入を安定的に得られます。また、定期的にメンテナンスすれば、長期間資産価値を維持でき、家賃下落リスクを防止可能です。
基本的に、マンションの資産価値は下がりづらいため、ローン返済後は売却益を得られるのもメリットです。
マンション経営のデメリット
マンション経営のデメリットは、マンション取得費用が高額になることです。立地や内容によっては、初期費用が数千万円から数億円になることも多いです。
また、空室や家賃滞納リスクが発生した場合、家賃収入を得られなくなるのがデメリットです。事前にリスク対策をしておくことで、マンション経営による収入を安定させられます。
アパートやマンション経営を検討している方は、一度MLINEへご相談ください。MLINEでは、相場よりも安い建築費用をご提案しているため、少しでも費用を抑えて土地活用を検討されている方は以下からお問い合わせください。
ホテル経営者になるためには、経営知識やホテル業界の理解、資金調達能力などが求められます。また、成功するためには、ターゲットやコンセプトを明確にし、適切な運営形態を選ぶことが重要です。経営のプロセスにおいて専門家やコンサルタントに相談し、適切な知識や戦略を身につけることが、ホテル経営成功への鍵となります。
まとめとして、ホテル経営者には多くの課題やリスクが伴いますが、正しい経営戦略やリスク管理を行うことで、成功へと導くことができます。土地活用方法として、ホテル経営は魅力的な選択肢の一つです。自身の資源やニーズを考慮し、最適なホテル経営の形態を選びましょう。
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/11/29
2024/11/29
2024/11/29