高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
さまざまな土地活用を検討している方は、一棟マンションの民泊ビジネスについて気になっている方も多いのではないでしょうか。民泊とは、戸建やマンションなどの住宅を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供する施設です。
特に一棟マンションの民泊は、間取りのニーズが高かったり、利回りがよかったりなどメリットも多いため、今注目されている土地活用になります。しかし、一棟マンションで民泊を行う際は、よくあるトラブルや注意点なども把握しておくことが大切です。
そこで、本記事では一棟マンションで民泊を始めるメリットや、よくあるトラブルなどについて徹底解説します。一棟マンションで収益化したいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
一棟マンションで民泊を始めるメリットは、以下の5つの通りです。
一棟マンションは家具の配置がしやすかったり、利回りがよかったりとビジネス面のメリットが多いのも理由の1つ。一棟マンションの民泊ビジネスを検討している方は、参考にしてみてください。
一棟マンションは、民泊において間取りのニーズが高いのがメリットです。理由としては、1つの階に専有部分が集中しているため、誰にでも使いやすい間取りとなっているためです。
例えば、一般的なファミリーが住む2階・3階建ての場合は、間取りや設備の位置など、その家庭特有のこだわりが採用されている場合も多いです。ニーズにマッチすればいいですが、一定の人に限られてしまう恐れがあるため、1棟マンションの方がニーズが高い物件になる可能性が高いのがメリットでしょう。
一棟マンションの民泊は、家具の配置がしやすいというメリットがあります。なぜなら、マンションは四角い間取りで、家具の配置や生活導線が考えられて作られているためです。
そのため、民泊を利用する人にとっては、家具の配置や生活導線がイメージしやすいとニーズが高くなるというメリットがあります。
所有している一棟マンションや中古の一棟マンションで民泊を行う場合、消防設備の新規導入に費用がかからないのもメリットです。理由としては、新しくマンションを建てる場合や、戸建物件の場合は消防設備を導入しなくてはいけないからです。
戸建物件で民泊を始める場合は、消防設備が設置されていないため、新規導入に50万～100万円程度のコストがかかります。例えば、以下のようなものを準備するのに費用が必要になります。
参考：民泊を始めるにあたって｜総務省消防庁：住宅宿泊教会（JAVR）
一棟マンションで民泊を行うメリットは、2016年に容積率が緩和されたことで1棟マンションの民泊経営が行いやすくなったという点です。理由としては、2016年6月に国土交通省によって、宿泊設備に着目した容積率緩和が認められたことが背景にあります。
以前までは、建物がある敷地の面積に対して、建物の延床面積が占める割合を厳しく定められていました。しかし、容積率の緩和によって容積率の基準のハードルが下がったため、既存のマンションが民泊として運営できるようになったのです。
そのため、不動産経営から宿泊施設として用途変更するのも以前よりも容易になったといわれています。ただし、地方自治体に決定権があるため、絶対に許可が下りる訳ではないため注意が必要です。
一棟マンションで民泊を行うと利回りがいいのもメリットです。戸建や分譲マンションのように一部屋単位で行う場合より部屋数が多いため、集客が上手くいけば収益性が高くなる可能性が高いからです。
また、部屋数が多ければ団体客や家族旅行の利用客も利用しやすくなります。実際に1棟マンションを不動産経営するよりも利回りが高くなった事例もあります。
一棟マンションの民泊でよくあるトラブルは以下の3つです。
共同住宅では、利用者がゴミ出しのルールを守らなかったり、騒音トラブルが起きたりするケースが多発しています。トラブルの詳細を把握し、どのように対処するのか考えてみましょう。
一棟マンションの民泊でよくあるトラブルの1つ目は、セキュリティが甘くなってしまうという点です。理由としては、一棟マンションを民泊にすると、不特定多数の人が出入りする環境となるため、セキュリティ面が甘くなってしまうことが要因です。
エントランスがオートロックの物件でも、誰でも入れる環境になってしまえば、防犯性がなくなってしまいます。また、2016年4月に施行された厚生労働省による「旅館業法施行令の一部を改正する政令」によって、客室が3.3平方メートル（2畳）以上、客数10名以下の施設では玄関帳場（フロント）設置不要となりました。
参考：旅館業法施行令の一部を改正する政令の施行等について｜厚生労働省
これによって、フロントを設置していない民泊も自治体によってあるため、近隣トラブルが起こりやすい環境になる場合もあるので注意が必要です。
一棟マンションの民泊でよくあるトラブル例の2つ目は、ゴミ出しのルールを守ってもらえない点です。理由としては、民泊の利用者である外国人観光客は、日本のゴミ捨てのルールを把握していないからです。
日本人と外国人のゴミ出しのルールが違うため、ゴミ出しの方法を伝えなければなりません。また、ゴミが回収されないことで、他の利用者にも迷惑する可能性もあります。
オーナー側がゴミの分別など管理の負担を負う可能性もあるため、ゴミ出しのルールを守ってもらえるよう準備しましょう。
一棟マンションの民泊でよくあるトラブルの3つ目は、騒音トラブルです。こちらも外国人観光客のトラブルですが、外国人観光客は部屋でパーティーなどを行う文化があります。
そのため、夜の時間帯に大きな声を出したり、音楽を流したりする可能性があるので注意が必要です。外国人にとっては普通の文化なので、日本では迷惑行為ということを外国人に理解してもらわなければなりません。
一棟の民泊マンション経営を始める際は、以下の5つの項目に注意する必要があります。
都市計画法や旅館業法などの法律によって、物件や立地などが条件に合わないと民泊経営を行うことができません。他にも消防設備やルール作りなど、準備することもあるので、事前に注意点を把握しておきましょう。
一棟の民泊マンションを始める際は、民泊が可能な物件かどうかプロに相談することが重要です。理由としては、一棟の民泊マンションを建てる場所が旅館・ホテルの用途利用ができない地域の可能性があるからです。
前述でも解説した通り、都市計画法によって区分された地域は、それぞれで建てられる建物用途が定められています。用途変更ができない地域だと、旅館業法上で民泊を行うことができません。。
民泊を始める場合は、さまざまな法律をクリアしなければならないため、建築士や司法書士などプロに相談して物件を決めることをおすすめします。
一棟の民泊マンションを始める際は、物件に合わせた消防法を確認しましょう。理由としては、消防法によって自動火災報知設備の設置、誘導灯の設置などが義務付けられているからです。
共同住宅（アパート・マンション）で民泊を行う際は、以下のような対応が必須事項です。
| 主な対応 | 内容 |
|---|---|
| 自動火災報知設備の設置 | 簡易な自動火災報知機設備を設置する |
| 誘導灯の設置 | 出入口・通路・階段に設置する |
| 防炎物品の使用 | カーテン・絨毯を設置する場合は、防炎性能を有する防炎物品にする |
| 消防用設備等の点検報告 | 点検が2回、報告が年1回必要 |
出典：民泊を始めるにあたって｜総務省消防庁：住宅宿泊教会（JAVR）
また、建物の階数や面積によっては、建物全体にスプリンクラー設備の設置や防火管理者の選任・消防計画の作成などが必要になる場合もあります。
一棟の民泊マンションを運営する上で重要な事項なので、分からない場合は最寄りの消防局へ確認してみましょう。
一棟マンションで民泊を行う際は、緊急時に対応できるように準備しておきましょう。理由としては、基本的には利用者が宿泊する部屋にオーナーがいない状態のため、緊急時に現場にかけつける体制を整える必要があるからです。
オーナー自らがすぐに対応できる環境であれば問題ないですが、外出時などにすぐに対応できない場合もあるでしょう。そのため、費用はかかりますが、管理代行会社に委託するのがおすすめです。
民泊の運営からトラブル対応まで、すべて担ってくれる代行会社もあるため、事前に調べておきましょう。トラブル時の緊急駆け付け対応や、利用者同士のトラブル、ゴミの処理なども行ってくれます。
オーナー自身は日々の管理の負担を軽減することはもちろん、プロフェッショナルなサービスの提供、マーケティングの支援なども行っているところもあるため、さまざまな代行会社を比較してみましょう。
一棟マンションで民泊を行う際は、外国人観光客のトラブルに対策することも大切です。理由としては、日本人との生活文化の違いによって、物件の使用方法や騒音、ゴミ出し、家賃滞納などのトラブルが起きる可能性が高いためです。
例えば、外国人観光客の利用者を受け入れる場合は、以下のような準備を行いましょう。
一棟マンションで民泊を行うと、近隣住民とトラブルになる可能性があるため注意が必要です。なぜなら、一戸建て住宅と比べてマンションは上下左右の隣接区画のクレームがどうしても多くなってしまうからです。
特に子どもが利用する場合や、外国人利用客の話し声や足音などのクレームが予想されます。新しくマンションを建築する場合は、防音素材を利用したり、カーペットや絨毯を敷いたりして音を軽減する対策が必要でしょう。
また、管理やトラブル時の対応は、管理代行会社に任せるとトラブル対応の負担を大幅に減らせます。
ここからは、一棟の民泊マンションについてや、民泊経営に関するよくある質問を紹介します。
民泊マンションを経営する際に不安点や疑問点があれば、民泊経営の知識がある不動産会社やハウスメーカーに相談し、きちんと解決できるようにしておきましょう。
一棟マンションの民泊を始める際は、収益が出るまでに時間とお金がかかるのがデメリットです。理由としては、中古マンションを買ったり、新築でマンションを建てたりする際は初期コストがかかるからです。
また、元々持っている不動産マンションを民泊にする場合、家具や家電を用意する費用がかかります。どのくらいから収益化できるかは、民泊ビジネスに詳しい専門家にプランを値ってもらうのがおすすめです。
特区民泊とは、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業のことをいいます。これは、外国人観光客に宿泊施設を多く提供し、日本の観光業を盛り上げる目的があります。
また、一定の条件を満たして都道府県知事の認定を受ければ、旅館業に定める許可を受けずに宿泊サービスを始められるのが特徴です。特区民泊が平成25年12月に制定されてから、平成28年1月に東京都大田区で取り組みが開始されています。
現在では、大阪府及び、大阪市、福岡北九州市などでも取り組みが開始されており、今後も関心が高まることが予想されている制度です。
分譲マンションの場合、マンションの管理組合の管理規約によって民泊禁止の物件があるので注意が必要です。区分所有オーナーが民泊可能として賃貸に出していた場合でも、管理規約によって民泊の開業が不可能な場合があります。
また、共同住宅の場合、容積率の緩和規定がありますが、旅館業のテナントが入った場合緩和の適用が受けられない可能性もあります。分譲マンションで民泊ビジネスを検討している場合は、管理規約や容積率について確認しておくのが重要です。
民泊ビジネスを始めるためには、以下のいずれかの手続きを行いましょう。
民泊ビジネスを始める際は、民泊を行う際は消防設備を確認したり、近隣住民や外国人観光客などへの対策をしたり準備が必要不可欠です。手続きや対策方法については、すべて自力で行おうとせず、民泊ビジネスに詳しい不動産会社や建築会社に相談してみましょう。
一棟マンションで民泊を始めると間取りのニーズが高かったり、利回りがよかったりなどメリットも多いです。しかし、セキュリティが甘くなったり外国人観光客のゴミ捨てや騒音トラブルがあったりとデメリットがあります。
そのため、本記事の一棟マンションの民泊でよくあるトラブルや注意点について事前に確認することが大切です。リスクを把握して、準備をしっかりと行えば一棟マンションの民泊ビジネスも成功するでしょう。
M-LINEでは、一棟マンションの民泊ビジネスのご相談も承っています。さまざまな不動産ビジネスのエキスパートたちがお客様の不安点や疑問点などを解決します。
マンションの民泊を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/27
2024/04/27
2024/04/27