高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
民泊とは、一軒家・共同住宅・マンションなどの全部、または一部を活用して、観光客に宿泊サービスを提供することを指します。相続やライフスタイルが変化したりすることで、普段利用していない不動産があり、民泊をビジネスで始めようかと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、民泊として土地活用すると空き家や土地を有効活用できる一方で、年間の営業日数が制限されていたり、外国人観光客の文化の違いでトラブルとなったりなどのデメリットもあります。そのため、民泊で土地活用をするメリット・デメリットを把握し、空き家を有効に活かすアイディアを見つけ出す必要があります。
そこで、本記事では民泊で土地活用をするメリット・デメリットを紹介します。また、民泊で土地活用をする際の注意点や田舎で民泊をする際のアイディアも紹介するので、民泊ビジネスを検討している方は参考にしてみてください。
民泊で土地活用をするメリットは以下の3つです。
民泊で土地活用をすると、空き家を有効活用できたり、民泊物件として売却できたりするのがメリットです。新たな不動産ビジネスを始める有効な土地活用の方法の1つなので、ぜひメリットを参考に検討してみてください。
民泊は、所有している土地や空き家を有効活用できるのがメリット。既に空き家を持っている方は、空き家をそのまま民泊として貸し出せば、不動産収入を得られます。
近年日本では、少子高齢化によって親から家を相続しても空き家となっている物件が少なくありません。しかし、空き家を所有・相続した人は、税金や管理費用を支払わなければなりません。
また、空き家はそのまま放置していると、徐々に傷んできたり、雑草が生えてきたりしてしまいます。そのため、放置しているだけでも管理の費用がかかるため、その費用を賄うために空き家を民泊として土地活用し収入を得ることが可能です。
このように空き家や土地を有効活用することで、不動産収入を得て、税金や管理費用の支払いに回せるのがメリットです。
民泊として土地活用を行うことで、民泊物件としても売却可能なのもメリットの1つ。理由としては、民泊許可を取得した民泊物件は、年々不動産ビジネスとして関心を集めているためです。
また、既に民泊許可を取得していることが、買い手にとっても有利な条件となります。なぜなら、民泊許可申請までの調査や手続きなどの手間が省けるからです。
民泊は、どのような場所や物件でも行える訳ではなく、規制されていたり禁止されていたりする場合があります。そのため、不動産を買い取ってそのまま民泊経営を始められるというのは買い手にとって魅力的なのです。
民泊として土地活用を行えば、地域の活性化に貢献できるのもメリットです。理由としては、民泊を利用する国内観光客や外国人観光客は、その地域で飲食や観光をするため、地域に経済効果を与えられるからです。
とくに有名な観光地が近い場合などは、民泊としての需要も高く、土地活用が成功する可能性も高くなります。さらに、空き家を観光客向けにリノベーションをすれば、さらに利用者の増加や収入の増加が期待できるでしょう。
民泊で土地活用をするデメリットは以下の3つです。
「民泊は危険」「デメリットが多い」などというネガティブな声もあり、土地活用の選択肢として躊躇してしまっている方も多いのではないでしょうか。民泊は賃貸経営と同じく、利用者によって物件が汚れる・壊されるなどの問題や、外国人利用者の文化の違いでトラブルになるケースも少なくありません。
まずは、民泊で土地活用のデメリットを1つずつ把握していきましょう。
民泊は物件が汚れる・壊される可能性があるのがデメリットです。賃貸物件も同様ですが、利用者の宿泊場所として提供するため、使い方によっては物件を汚されたり壊されたりする可能性があります。
例えば、以下のようなトラブル事例があります。
上記のようなトラブルを想定して利用上のルールを作ったり、事前に破損等の場合は修繕費を請求することを伝えたりすることが必要でしょう。また、利用客を見極めたり、壊されるようなものを置かなかったりなどの工夫も必要です。
民宿の利用者に多い、外国人観光客の日本との文化の違いによるトラブルもデメリットの1つです。理由としては、外国人は国籍によって生活する文化が違うため、日本での生活に慣れずトラブルになるケースがあるからです。
例えば、日本と外国のゴミの分別方法が違う点が挙げられます。そのため、ゴミの分別方法が違い、ゴミが回収してもらえなかったり、再度分別し直したりと管理に手間がかかる可能性があります。
また、外国観光客の夜の騒音にも要注意です。パーティー文化のある外国人は、夜に騒音トラブルになることも少なくありません。
こうしたリスクに備えるためにも事前に利用時のルールを外国語で確認し、理解を深めておきましょう。日本のトイレや家電の使い方も分からない外国人も多いため、こうしたリスクに備えて契約時に利用方法を説明したり、外国語の契約書を作ったり、事前の準備が大切です。
民宿の利用者に多い、外国人観光客の日本との文化の違いによるトラブルもデメリットの1つです。理由としては、外国人は国籍によって生活する文化が違うため、日本での生活に慣れずトラブルになるケースがあるからです。
例えば、日本と外国のゴミの分別方法が違う点が挙げられます。そのため、ゴミの分別方法が違い、ゴミが回収してもらえなかったり、再度分別し直したりと管理に手間がかかる可能性があります。
また、外国観光客の夜の騒音にも要注意です。パーティー文化のある外国人は、夜に騒音トラブルになることも少なくありません。
こうしたリスクに備えるためにも事前に利用時のルールを外国語で確認し、理解を深めておきましょう。日本のトイレや家電の使い方も分からない外国人も多いため、こうしたリスクに備えて契約時に利用方法を説明したり、外国語の契約書を作ったり、事前の準備が大切です。
民泊の空き家で土地活用をする際は、以下の3つに注意しましょう。
空き家を民泊として土地活用する際は、民泊の自治体の制度やルールを理解しておくことが大切です。営業後のトラブルを回避し、しっかりとビジネスを始められるように準備しておきましょう。
民泊で土地活用をする際は、民泊の営業日数を180日以下にしましょう。前述でも解説した通り、住宅宿泊事業法によって営業日数の上限が180日以下と定められているためです。
そのため、民泊の繁忙期・閑散期を予想し、儲かる時期に営業することが重要なポイント。民泊の収入や経費などを計算し、経営として成り立つかもしっかり計画しておきましょう。
土地活用の手段として民泊を検討している方は、所有している自治体で民泊が禁止されていないか確認しておきましょう。閑静な地域や住宅街などの地域では、旅行客の騒音問題などを考慮して自治体が民泊営業を禁止している場合があるからです。
民泊ができる地域は、用途地域は以下の用途地域が挙げられます。
ただし、これらの要件については個人での判断が難しいため、不動産会社や自治体に確認するのがおすすめです。
参考：民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめについて｜国土交通省 官公庁
田舎の民泊で土地活用をする際のアイディアは以下の5つです。
田舎の民泊で土地活用を検討している方は、利用者へのルール作りをしたり、土地の需要を調べたりなどの準備が必要です。民泊で土地活用を成功させるアイディアを紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
田舎の民泊で土地活用を成功させるには、利用者へのルールづくりをしっかりと行いましょう。なぜなら民泊の利用者は、外国人観光客が利用することが多いため、生活習慣や文化の違いによってトラブルになるケースがあるからです。
例えば、ゴミの分別方法・トイレやお風呂の使用方法の説明書を入居者の言語で用意したり、張り紙なども多国籍語で用意したりする例などが挙げられます。なかには、深夜までパーティーをして騒音トラブルとなる可能性もあるため、事前に契約書などでルールを認識してもらうことも大切です。
また、台風・地震・火事など災害が起きた場合の避難通路なども入居者が読める言語で用意しておきましょう。利用者の立場になり、利用しやすい環境を作ることも重要です。
田舎で民泊を行う際は、土地の立地から民泊の需要があるのかをしっかり調査を行うことが重要です。理由としては、いくら空き家があったからといっても、周辺環境に民泊の需要がなければ借りてくれる人が見つからないためです。
また、新築時は綺麗だから日本人の利用があっても「新築」という付加価値がなくなってしまった後は、借り手が見つからなくなるケースもあります。土地活用をする際には、5年・10年・20年先も需要があるか検討し、適切な分野で土地活用を行うことが成功のコツです。
田舎の民泊で土地活用を始める方は、土地活用の規制や法律を確認しましょう。なぜなら、田舎でも土地活用の規制や法律に厳しい地域があるからです。
日本では、都市計画法によって市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域などに区分されています。この区分は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的に、都市計画に関する事項を定めた法律です。
この都市計画法で定められたルールによって、建物の容積率や隠ぺい率が決まっていたり、営業できる事業に規制があったりします。
また、田舎の場合、農地法や宅地造成等規制法などの規制法によって、土地活用が難しいケースもあります。ただし、規制や法律の判断は個人での判断は難しいため、自治体やハウスメーカーなどのプロに地域の規制や法律について確認するとよいでしょう。
田舎の民宿で土地活用を始める際は、地域の良さを活用するのが成功のコツです。理由としては、地域の観光地や特産物などのブランド力を借りることで、民宿としての認知が高くなるためです。
例えば、地域の農園体験ができる・特産物が食べられるなど、訪れる人にとって魅力的な付加価値があれば利用したいと思う人が増えるでしょう。地域の良さを民泊で発信できれば、地域の活性化にも貢献でき、リピーター獲得にも繋がる可能性があります。
地域の良さを発信する際は、以下の例を参考にしてみてください。
田舎の民宿で土地活用を始めるには、できるだけ綺麗に見せるのもポイントです。なぜなら、利用者の立場になって考えると清潔で綺麗な建物を利用したい人が多いからです。
築年数が古く、トイレ・お風呂・洗面所などの設備が古いとなかなか利用したいと思ってもらえません。また、築年数が古い建物や設備が古い建物は、その分宿泊代も安く提供することになるため、安定した収入も見込めない可能性もあるでしょう。
そのため、ある程度築年数が建った空き家を土地活用する際は、できるだけ綺麗に見せたり、設備を新しくしたりとリフォーム・リノベーション工事も検討しましょう。また、改修工事費用が高くついても、思ったほど利用者が増えず赤字となるケースもあります。
民泊で土地活用を考えている方は、民泊の実績や経験豊富なプロに相談し、ニーズがあるかどうかアドバイスをもらうのも成功へのコツです。
民泊での土地活用は、土地や空き家を有効活用できたり、民宿物件として売却できたり、地域の活性化に貢献できたりと多数のメリットがあります。
空き家を民泊として土地活用したいと考えている方は。本記事で紹介した注意点や、アイディアを参考に民泊経営が可能かどうか検討してみてください。
M-LINEでは、民泊での土地活用の相談も承っています。「民泊に興味があるけれど始め方が分からない」「自宅を民泊として活用したい」など、空き家や土地の土地活用に悩んでいる方は一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/27
2024/04/27
2024/04/27