小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
土地活用の方法として、コンビニ経営が挙げられます。コンビニ経営は収益性や安定性が、他の方法よりも優れているのが特徴です。コンビニ経営が上手くいけば、高い収益を期待できます。
本記事では、土地活用でコンビニを経営するメリットや注意点、成功するポイントなどについて詳しく解説します。土地活用としてコンビニ経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
土地活用におけるコンビニ経営とは、コンビニチェーンを展開する大手業者に土地や建物を貸し出し、収入を得ることです。取り決めた賃料が、オーナーの収入源となります。
次章で解説しますが、土地活用としてコンビニを経営する方法として2種類の方式があります。どちらも初期費用を抑えられるため、比較的始めやすい土地の活用方法です。
しかし、コンビニ経営にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。その点も考慮したうえで、始めるかどうかしっかり検討することが大切です。
コンビニ経営の種類として、以下の2つが挙げられます。
リースバック方式は、土地と建物をコンビニ業者に貸し付ける方式です。一方で、事業定期借地方式は、事業用定期借地権を利用して土地だけをコンビニ業者に貸し出す方式です。それぞれメリットだけでなく、デメリットも存在するため、しっかり検討する必要があります。
リースバック方式とは、土地と建物をコンビニ業者に貸し付ける方式です。メリットとして、駐車場やコンビニを建設する際の初期費用が不要であることや建設協力金の金利が低いまたはないことが挙げられます。また、その土地は「貸家建付地」として相続税評価額が下がるため、相続対策にも効果的です。
しかし、経営状況によっては賃料が下がってしまう可能性があります。建設した建物もオーナー名義になることから、土地と建物両方の固定資産税が発生してしまう点もデメリットです。なお、リースバック方式でコンビニ経営を始める際は、以下の流れとなります。
賃料からオーナーに差し入れた建設協力金を引いて、残った金額がオーナー収入となります。
事業定期借地方式とは、事業用定期借地権を利用して土地だけをコンビニ業者に貸し出す方式です。事業用定期借地権の概要として、以下が挙げられます。
事業定期借地方式のメリットは、土地を貸し出すだけなので初期費用がかからないことです。駐車場やコンビニの建設は業者が行います。低リスクかつ安定した賃料が受け取れることや住宅地として土地評価額の減額を受けられることもメリットの1つです。契約終了後は更地で変換されるため、他の土地活用を始めることも可能です。
しかし、デメリットとして、リースバック方式よりも賃料や節税効果が少ないことが挙げられます。事業定期借地方式で貸し出している土地は、貸家建付地ではなく賃宅地として評価されるためです。
土地活用としてコンビニ経営を始めるメリットは、以下の通りです。
コンビニ経営はアパートやマンション経営よりも、収益性が高いといわれています。コンビニ業者に土地を貸すことで、イニシャルコストも抑えられます。
コンビニ経営は、マンションなどの住宅よりも収益性が高くなる場合が多いです。商業用施設であるため、生み出す収益も多くなりやすいのが理由として挙げられます。
上手くいけば、住宅として活用する場合より、2倍近くの収益が得られるケースも珍しくありません。
コンビニ経営は持っている土地をコンビニ業者に貸すだけなので、初期費用を抑えることができます。
事業用定期借地方式の場合、初期費用はかかりません。一方、リースバック方式の場合、店舗の建設費が発生するケースもありますが、建設協力金によって初期費用を最小限に抑えられます。
専門的な知識がない人でも、コンビニ経営は始めやすいです。理由として、コンビニ業者が経営に関して、しっかりサポートしてくれることが挙げられます。
特に大手のコンビニはサポートが手厚いため、安心して事業を始められるのが魅力です。状況に応じてサポートだけでなく、指導も行ってくれます。
大手コンビニ3社の主なサポートは、以下の通りです。
| ローソン | ・経営助成金 初年度のみ5万円×12ヶ月 ・最低保証制度 ・転居費支援金 110万円 ・複数店舗経営支援制度 ・新店廃業支援制度 |
| セブンイレブン | ・移住希望者独立支援制度 ・最低保証制度 ・引越し費補助 ・水道光熱費80%本部が負担 ・廃棄ロス原価相当額の15%を本部が負担 |
| ファミリーマート | ・総収入最低保証 ・水道光熱費助成金 ・廃棄ロス分担金 ・店舗運営支援金（120万円/年） ・24時間営業店舗に年間144万円の分担金 |
コンビニに土地を貸す場合、契約期間は10年〜30年が一般的です。短くても10年は契約するため、問題がない限り長期間に渡って収益を得られます。コンビニでは食品や日用品の販売だけでなく、公共料金の支払い対応なども行っています。
そのため、性別や年代問わず多くの人が来店するのが特徴です。流行に左右されず、安定した経営を期待できます。立地が良い場合は、30年という長期契約も十分に可能です。
土地活用としてコンビニ経営を行う際、メリットだけでなく下記のようなデメリットもあります。
高い収益性が期待できるコンビニ経営ですが、必ずしも経営が上手くいくとは限りません。経営が上手く行かない場合、契約途中でも閉店、撤退の可能性もあります。また、アパートやマンション経営のように、固定資産税や不動産取得税の税制優遇は期待できません。
住居ほどの節税効果はないため、節税効果を重視している場合は他の土地活用の方が適しています。
経営が上手く行かず収益が得られない場合、契約の途中でも閉店となり、解約されるケースもあります。土地を貸す側は困りますが、中途解約をコンビニ業者から求められた時に拒否することは基本的にできません。
契約の段階で中途解約についても決められており、それに同意しなければ契約できないようになっていることがほとんどです。その代わりに、コンビニ業者から違約金が支払われる場合が多くあります。
また、特定のケースでは贈与税が発生してしまう点に注意が必要です。リースバック方式で土地と店舗を貸し出している場合、店舗の建設費用を建設協力金でまかなうことがほとんどです。土地を貸す側がコンビニ業者からお金を借りて店舗を建設した形になります。
中途解約ではコンビニ業者側が債権を放棄するケースがほとんどなので、その時点で返済する必要がなくなります。しかし、この場合だと贈与税の支払いが発生します。例えば、建設協力金の債権が4,000万円残っている状態で中途解約したとします。
債権放棄によって4,000万円がコンビニ業者からオーナーに渡った状態となり、ここに贈与税がかかる仕組みです。そのため、いきなり高額の税金を支払うことになる可能性もゼロではありません。
コンビニ経営は、撤退すると後継テナントの賃料が大きく下がります。場合によっては、家賃がコンビニの半額以下になってしまうケースも珍しくありません。
コンビニは、フランチャイズ本部の各社が店舗状況を把握しているため、コンビニが退去したあとに他のコンビニが入るケースはほとんどないのが現状です。コンビニは家賃が特に高いので、次に入る業種の家賃は大幅に下がってしまいます。
土地活用としてコンビニ経営を行う場合、以下のような土地が向いています。
上記以外の土地では、経営が上手くいかない訳ではありません。しかし、より収益を得られる可能性もあるため、他の土地活用も検討してみることをおすすめします。
駅前や繁華街、観光地付近など人通りが多い土地は、コンビニ経営に適しています。人通りが多いだけでも好条件ですが、通勤・通学・観光などでの利用が期待できる立地は、より適しています。
このような土地でコンビニ経営を始める場合でも、コンビニ用地としては最低でも100坪以上の広さが必要です。ある程度の広さがあるコンビニの方が、多くの人に利用してもらいやすくなります。
住宅街や団地に近く、スーパーやコンビニなどライバルが少ない土地も、コンビニ経営に適しています。
近隣住民がリピーターになってくれる可能性が高く、収益も安定しやすいです。なお、このような土地でコンビニ経営をする場合は、地域に密着した形で行うのが成功のコツです。
土地活用としてコンビニ経営を始める際、以下の点に注意が必要です。
提携する業者によってロイヤリティが大きく異なります。また、安定した経営を行うためにも、周辺の調査も欠かせません。コンビニ経営には必要な資格があり、あらかじめ取得しておく必要があります。
ロイヤリティはフランチャイズ本部や契約内容によって異なるため、よく比較検討する必要があります。契約してしまうと、後から他のフランチャイズに変えることはできません。自分自身がオリジナルブランドの商品に愛着が持てるかどうかも重要なポイントです。
コンビニ経営は店舗の立地や周辺の環境が、収益に直結すると言っても過言ではありません。そのため、事前に人通りの多さや既にあるコンビニの調査を行うことが大切です。
コンビニを開業するにあたり、以下の資格が必要になります。
これらの資格は講習を受けるだけで取得できるものが多く、費用は合計3万円程度です。
土地活用でコンビニ経営を成功させるためには、以下のポイントを押さえる必要があります。
コンビニ経営が成功するかどうかは、立地やブランド以外にも従業員の管理も大切です。そのため、働きやすい環境を作ることが重要です。
従業員を雇う際は、従業員の年齢層を絞らないようにします。例えば、大学生を大量に採用してしまうと、テスト期間などで人材不足になることがあるためです。
できる限り幅広い年齢層の従業員を雇うことで、人材不足を回避できます。また、客の相性に合わせて対応可能な点も大きなメリットです。
コンビニ経営では、人材育成が重要です。どんなお客様に対しても、公平で適切な接客を行う必要があります。お客様と接する際の笑顔や言葉遣いを徹底することで、売上が伸びるケースも多いです。
でコンビニは差別化が難しい事業であり、従業員の接客が差別化できるポイントと言えます。
働きやすい環境がなければ、従業員はすぐ辞めてしまいます。長期的に経営を安定させるためにも、働きやすい環境づくりは大切です。従業員の接客態度がよくなると、顧客満足度も上がります。
コンビニ以外の土地活用として、以下の方法が挙げられます。
土地活用には、さまざまな方法があります。そのため、立地や周辺環境などを考慮したうえで、適切な方法を選択することが大切です。
アパートやマンション経営のメリットとして、資産になることや節税できる場合があること、安定した収入が期待できることなどが挙げられます。相続税や固定資産税、減価償却による所得税を節税できることがあります。また、家賃収入が短期間で暴落するリスクも低く、収入も安定しやすいです。
しかし、デメリットとして、共有部分の修繕費が発生することや災害などのリスクがあること、イニシャルコストとランニングコストがかかることなどが挙げられます。共用部分の修繕は、経年により避けることはできません。建物を建てるため、他の土地活用よりもイニシャルコストがかかります。
ただし、土地活用は投資額が大きくなるとハイリスクになる一方で、収益はハイリターンになる傾向があります。そのため、投資リスクも検討することが大切です。
駐車場経営のメリットとして、安定した収入が期待できることや投資リスクが低いこと、転用しやすいことなどが挙げられます。コインパーキングは運営会社に土地を一括賃貸するのが一般的で、毎月運営会社から固定の賃料が入ります。また、アパートやマンション経営のようにイニシャルコストがかからないため、投資リスクが低いです。
特に月極駐車場は、舗装費、コンクリートブロック、ライン引きにかかる費用などで済みます。しかし、デメリットとして、収益が比較的低いことや税制面で優遇されにくいことが挙げられます。
駐車場経営は投資額が少ないローリスクの事業なので、収益はアパートやマンション経営よりも低くなります。また、固定資産税や都市計画税などの減税を受けられないため、節税効果を得たい場合は他の土地活用がおすすめです。
他の土地活用方法が知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
今回は、土地活用におけるコンビニ経営について詳しく解説しました。コンビニ経営は、マンションやアパートなどの住宅よりも、高い収益性を期待できます。また、初期費用を抑えられる点もメリットの1つです。
しかし、思ったよりも収益が得られなかったり、経営が上手く行かないと中途解約になったりする可能性があります。そのため、コンビニ経営で収益の見込みがない場合は、アパートやマンション、駐車場経営なども検討すると良いです。
どの土地活用方法が適しているのか分からないという方は、ぜひお気軽にご相談ください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/11/29
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