実家を空き家にしておくリスク

実家を空き家にしておくリスクとして、以下の3つが挙げられます。

• 防犯と安全性の問題
• 固定資産税が高くなる
• 相続税で不利になる

空き家をそのままにしておくと不審者が侵入したり、放火の現場になったりする可能性が高いです。税金面だけでなく、防犯や安全面にもデメリットがあります。

防犯と安全性の問題

空き家をそのままにしておくと、不審者が侵入したり、不法投棄や放火の被害を受けたりするリスクがあります。また、建物の倒壊や害虫の発生、建物の倒壊など、安全面のリスクも発生します。

近隣の迷惑になるだけでなく、事件や事故に巻き込まれる要因になりかねません。空き家でも定期的な手入れを行えばこれらのリスクは減らせますが、管理に手間や費用がかかります。

固定資産税が高くなる

固定資産税や都市計画税※は、土地や建物を所有しているだけで毎年課税されます。そのうえ、地価が上がればこれらの税金も上昇します。さらに、空き家の場合は、「住宅用地の特例」にも注意が必要です。

更地よりも住宅を建てた方が、固定資産税の評価額は6分の1になります。しかし、2015年の法改正により、空き家を放置していると自治体によって「特定空き家」に指定され、「住宅用途の特例」が適用されず、固定資産税などが大幅に上がる可能性があります。

※都市計画税は地方税法により、都市計画区域内の土地や建物のみ発生

相続税で不利になる

相続人が一緒に住んでいた家や相続前にアパートなどに建て替えた場合、小規模宅地等の特例によって相続税評価額が減額されます。しかし、空き家にはこの特例は適用できないため、相続税が高くなります。

実家の土地活用法おすすめ10選

実家の土地を活用する際、以下のような方法があります。

• 戸建て賃貸住宅
• 賃貸併用住宅
• アパート・マンション経営
• 借地
• 駐車場経営
• トランクルーム経営
• 太陽光発電
• 貸店舗
• 介護施設
• コインランドリー経営

実家に誰も住まない場合は、上記のリスクをなくすためにも土地活用をすることが大切です。ただし、土地活用の方法によってメリットとデメリットが異なるので、しっかり比較検討する必要があります。

戸建て賃貸住宅

実家が空き家の場合、戸建て賃貸住宅の経営はリノベーションするだけで始められます。内装だけでなく建物自体も老朽化しているのであれば、建て替えるのも1つの選択肢です。なお、リノベーションや建て替えを行う際は、投資回収期間を考慮して予算を決める必要があります。

費用をかけすぎてしまうと、投資回収に時間がかかってしまうからです。費用をかけて綺麗にすればするほど、その分人気が出たり、高い賃料で貸せたりするわけではありません。その地域によって、建物のニーズや賃料相場は異なります。

戸建て賃貸は子供がいるファミリー層に人気ですが、マンションに比べて供給が少ないです。

ターゲットは限られているものの、比較的入居者が見つかりやすい傾向があります。また、騒音が気になるか、家族が過ごしやすいか、治安は良いかなど、住み心地や周辺環境の良さが重視されます。

そのため、賃貸マンションよりも立地に左右されにくいです。ただし、戸建て賃貸は入居者が1世帯なので、退去されると収入がゼロになります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が併設されている建物です。実家の建物を増築、もしくは新たに建築することで始められます。実家に住む親族がいる場合は、居住者の承諾が必要です。自分が住んでいる場合でも、住み続けながら賃貸経営ができます。

賃貸部分の家賃収入で、自宅部分のローンを返済することができます。また、自宅部分を51%以上にすれば、住宅ローンの利用が可能です。一般的に、賃貸経営はアパートローンを利用することになります。

しかし、金利が高いうえ、返済期間は短いです。それに対して、住宅ローンは金利が低く、返済期間が長いことに加えて、住宅ローン控除を用を受けられます。しかし、売却したくても特殊な物件となるため、なかなか買い手は見つかりません。

アパート・マンション経営

立地が良い場合は、アパートやマンションを経営する方法もあります。特に駅が近かったり、生活関連施設が充実していたりする場合に適しています。ただし、新たに建物を建築することになるため、土地活用の中でも初期費用が高額になりがちです。

パートやマンション経営を始める際は融資を受けるのが一般的ですが、投資リスクを最小限に抑えたい場合は、等価交換という方法があります。等価交換とは、土地の所有者は土地を出資し、デベロッパーは建物を出資し、収益は出資比率で分ける土地活用です。

ただし、自分の土地の一部を手放すことになるため、本当に最適な方法なのかどうか検討する必要があります。

賃貸経営は中・長期的に契約を結ぶことになるため、安定した収入を得られます。また、固定資産税や都市計画税の減税も可能です。ただし、賃貸経営となるため空室リスクは避けられません。継続的に空室対策を行う必要があります。

借地

借地とは、土地を貸し出して賃料を得る方法です。借地契約には、契約更新のある「普通借地権」と、契約更新のない「定期借地権」があります。さらに、定期借地権は「一般的借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つに分類できます。

貸した土地に建物が建てられた場合、住宅用地の特例で固定資産税の節税につながります。ただし、一度契約してしまうと自分の都合で解除することはできません。また、土地を貸し出している間は利用できなくなるため、注意が必要です。

駐車場経営

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2パターンがあります。コインパーキングは精算機やロック板の設置が必要になるため、月極駐車場よりも初期費用は高くなりますが、それでも100万円以下におさまる場合がほとんどです。

駐車場は設置するものが少ないため、他の事業を始めたいときでも転用しやすいです。賃貸住宅のようにランニングコストも基本的にかかりません。しかし、立地に左右されやすく、ニーズの低い場所で経営を始めると失敗する可能性が高いです。また、特例が適用されないため、税金の負担が大きくなります。

トランクルーム経営

トランクルーム経営を始める場合は、基本的に実家を解体する必要があります。解体費用を抑えたい場合は、建物は壊さずに内装だけリフォームし、トランクルームとして利用する方法も有効的です。

トランクルーム経営は、賃貸経営に不向きな土地でも始めることができます。また、建物を建てる場合に比べて、初期費用も少ないです。しかし、集客方法が難しく、借り手が見つからないこともあります。

太陽光発電

平地に実家がある場合、太陽光発電で収入を得ることも1つの手です。建物を解体しなくても、太陽光パネルを設置するだけで始められます。賃貸住宅の需要が低い田舎などにおすすめの活用方法です。

再生可能エネルギー発電の場合、自治体から太陽光パネルを設置するための補助金を受けることができます。そのおかげで初期費用は抑えられますが、災害リスクが他の活用方法よりも高いです。太陽光パネルはそれほど頑丈でもないため、台風や地震などで破損してしまう可能性があります。

貸店舗

実家の建物を残しつつ、空き店舗として活用する方法もあります。建物の雰囲気がよければ、古民家カフェなどで活用されるケースも珍しくありません。

建て替えや解体の費用が発生しないため、初期費用が少なく済みます。しかし、戸建賃貸と同様、アパートやマンションよりも空室リスクが高いです。貸し出しているテナントが退去した場合、収入はゼロになります。

介護施設

介護施設の中には、民家を活用したデイサービスがあります。ただし、介護施設の施設基準を満たす建物でなければいけません。介護施設の経営者と繋がりがある場合におすすめの活用方法です。

介護施設は設備が良いだけで成り立つビジネスではありません。スタッフの対応が悪いと、経営に大きな影響を与えます。そのため、設備以外の部分にも配慮が必要です。

コインランドリー経営

コインランドリー経営を始める場合は、設備投資に多額の費用が必要になります。また、立地によっては広い駐車場が必須なケースもあります。実家の構造上、建て替えが必要な場合もあるため、そのまま活用できるかどうか確認することが重要です。

コインランドリー経営を始める際は、周辺環境の調査が必須です。需要の低い場所で経営を始めてしまうと、失敗に終わってしまう可能性があります。

実家の土地を活用するメリット

実家の土地を活用するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 継続した収入を得られる
• 固定資産税や都市計画税を節約できる
• 相続税を節約できる

土地活用の大きなメリットは、継続した収入を得られることです。また、活用方法によっては固定資産税や都市計画税などの税金を節約できます。

継続した収入を得られる

実家の土地活用として経営した事業が成功すれば、継続した収入を得ることができます。土地活用の方法によって異なりますが、月に数十万円〜数百万円ほどの利益を出すことも可能です。ただし、継続した収入を得るためには、立地にあった方法を選ぶことが大切です。

固定資産税や都市計画税を節約できる

空き家としてそのまま残しておくよりも、土地活用をした方が税金は安くなります。土地に家屋を建てると「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1で済みます。

ただし、家屋が建っていることが条件となるため、駐車場経営や太陽光発電などの活用方法は対象外です。空き家も「特定空き家」に指定されるので、特例の対象外となります。

相続税を節約できる

土地を相続する場合、減税措置となる「小規模宅地の特例」があります。固定資産税などと同様に、家屋が建っている土地の相続税評価額を80%軽減できる制度です。ただし、空き家の場合は「特定空き家」に指定されるため、特例の対象外となります。

実家の土地を活用するデメリット

実家の土地を活用するデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• 初期投資が必要
• 解体しなければいけない場合もある
• 親族の意見に左右される
• 売却よりもリスクが大きい

土地活用を始める際は、基本的に初期投資が必要です。方法によっては、実家を解体しなければならない場合もあります。また、親族や近隣の意見に左右され、なかなか活用方法を決定できないケースもあります。

初期投資が必要

土地活用を始める際に、実家の解体費や新しい建物の建築費、設備導入費などの資金が必要になります。初期費用は土地の活用方法によって異なりますが、アパート経営は数千万円〜数億円、トランクルーム経営や太陽光発電では数百万円が必要です。

そのため、手元資金がないと選択肢が限られてしまいます。手元資金がほとんどなく、融資も受けたくない場合は、借地も検討してみると良いです。他の土地活用よりも収益性は低くなりますが、リスクを抑えて安定した収入を得られます。

解体しなければいけない場合もある

土地活用の方法によっては、実家の建物を解体しなければならないケースもあります。その場合、親族間の了承を得たり、書類などの手間がかかったり、解体費用がかかったりするのがデメリットです。解体費用は実家の規模によって異なりますが、数百万円かかります。

土地活用では、初期費用によって利回りが変わるので、資金的に難しい場合は借地や売却を検討した方が良いこともあります。

親族からの意見に左右される

実家を相続したものの、兄弟や親族からの意見は無視できません。長年住んだ土地の場合、近隣からの意見にも左右されます。土地活用はいずれの方法もリスクを伴うため、自分の意見だけで方法を決めるのはなかなか難しいです。

売却よりもリスクが大きい

土地活用は継続的に収益を得られますが、必ずしも成功するとは限りません。初期費用をかけたものの、回収できないまま終わってしまうこともあります。そのため、「リスクは回避したい」「継続的な収益は求めない」と考えている場合は、売却などを検討すると良いです。

戸建賃貸経営で土地活用をお考えなら

今回は、実家の土地活用としておすすめの方法について詳しく解説しました。一口に土地活用と言っても、さまざまな方法があります。方法によってメリット・デメリットが異なるため、しっかり比較検討することが大切です。

また、立地や周辺環境によっても最適な方法が異なります。その土地に向いていない土地活用で経営を始めてしまうと、失敗に終わるリスクが高いです。土地活用の方法でお悩みの方は、ぜひMILINEにご相談ください。

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