東京都内の狭小地で土地活用はできる？

結論からいうと東京都内の狭小地でも、土地活用はできます。理由としては、東京都の一般的な土地は高額のため、比較的土地の価格が安い狭小地でも需要が高いからです。

学校や勤務先が都内にある方は、利便性の高い東京都内にマイホームを持ちたいと考える方が多いです。しかし、都内の一般的な土地は高額であるため、一定数いる富裕層以外の方には土地購入のハードルが高くなっています。

そのため、一般の方は狭小地などの土地代が安い場所に家を建てる・分譲マンションの購入・アパート・マンションなどの賃貸物件に住むなどの選択肢が一般的になります。

上記のようなターゲットを絞り込み、地域のニーズに合った土地活用の方法を選択できれば有効な土地活用を行うことは可能です。ただし、狭小地は建物の工事が難しい場合が多く、ハウスメーカーや工務店に断られてしまうケースも少なくありません。

しかし、中には狭小地を得意とするハウスメーカーや工務店も存在します。狭小地の土地活用に特化した専門家を選び、適切な設計・間取りなどを慎重に比較検討することで、地域の需要に合った土地活用が可能になるでしょう。

狭小住宅を建てる際は、狭小住宅が持つ問題点を克服する設計が重要です。例えば、隣接する住宅との距離が近い場合は、窓のサイズ・室外機の場所・防音・遮音設備などを検討する必要があります。

土地の形状が変形した狭小地では、日当たりや風当りにも配慮することが大切です。トップライトや吹き抜けなどの設計をし、1つ1つ問題点を克服していくと、住みたいと思われる家づくりができるでしょう。

東京都内の土地活用方法3選

東京都内の狭小地の土地活用は可能ですが、実際どのような土地活用を始めたらいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。東京都内の狭小地でおすすめの土地活用の方法は、以下の3つが挙げられます。

• 土地売却をする
• 土地を貸し出す
• 自己活用する

東京都は狭小地でも一定数の需要があるため、土地売却や土地を一定期間貸し出す方法がおすすめです。土地売却や土地を貸し出す方法は、他の土地活用の方法と比較して高額な収入が得られます。

また、賃貸マンションや賃貸アパートなどを経営し、自己活用する方法などもあります。上記の3つはメリット・デメリットがあるため、それぞれ把握した上で土地の特徴やエリアのニーズに合った土地活用の方法を選択しましょう。

1.土地売却をする

土地売却は、第三者に土地を売却して収益を得る方法です。土地を売却するのと引き換えにまとまった現金を得ることができるため、現金が必要な場合や投資資金が必要な時に特に有効な方法となっています。

また、土地売却して現金にすることで、相続の際に分割しやすくなるのもメリットです。土地を相続する際は誰が相続するのか、割合はどうするのかなど家族間で揉めることも少なくありません。

現金なら土地のように複雑化することなく、家族で均等に財産を分割ができます。「相続する家族が多い」「土地を誰が相続するか決めていない」いう方は、一度土地売却について検討してみるのがおすすめです。

さらに土地の売却を行うことにより、固定資産税や土地計画税など毎年支払う税金の負担がゼロになります。草刈りやゴミ処理などの定期的な管理の手間もなくなるため、今後も活用する予定がない土地を有効活用するには最適な方法です。

ただし、土地売却は他の土地活用の方法と違い、継続的な収入を得られないのがデメリットです。自己活用したり土地を貸し出したりする方法なら、継続的な収入を得ることができ、土地を手放す必要がありません。

土地売却は、土地代の現金しか受け取れませんが、スペースを活かした土地活用ができれば長期的に収益を得られる可能性も十分にあります。自己活用が成功すれば、土地を手放すことなく安定的な収入を得られて、固定資産税や相続税などの対策にもなるでしょう。

そのため、土地を売却する前に他の土地活用ができないのかを比較検討してから、土地売却の決断をするのがおすすめです。

2.土地を貸し出す

土地を貸し出す方法は、一定期間土地を第三者に貸し出して、地代収入を得る方法です。アパートやマンション経営よりは収益は少なくなりますが、オーナー自身は土地を貸し出すだけなので、初期費用をかけずに定期的な収入が得られます。

契約後の土地の管理も借主がするため、ゴミの処理や草刈りなどの管理の負担がなくなるのも大きなメリットです。土地を貸す期間は最低でも10年、長期なら50年以上の賃料収入が期待できるため、一度契約が決まれば安定的に収入が得られるのが特徴です。

また、土地を貸し出すと「貸宅地」となるため、相続税の評価額が下がり節税効果が期待できます。さらに、固定資産税や都市計画税などの軽減措置を受けられる場合もあるでしょう。

土地を貸し出す方法は様々な目的があり、店舗・事務所・住宅・農地・駐車場・倉庫などがあります。契約期間や条件などは、土地のオーナーと借主の間で交渉が行われます。

ただし、土地を貸し出す際は最低でも10年などの契約期間を設定するため、その期間中はオーナーの都合では土地を返してもらえないため注意が必要です。

加えて、建物譲渡特約付定期借地権などの契約方法によっては、その後土地が戻ってこない可能性もあります。借地権などの知識がない方は、専門家の力を借りながら、しっかりと契約内容や期間などを理解した上で契約を行いましょう。

3.自己活用する

東京都内の狭小地は賃貸住宅や駐車場経営など、自己活用することもできます。東京都内の狭小地を活用するには、以下の手法がおすすめです。

• 賃貸併用住宅
• コインランドリー
• 駐車場

賃貸併用住宅とは、戸建ての住宅の一部を賃貸住宅にした建物のことです。住宅ローンを返済しながら家賃収入が得られるため、ローリスクハイリターンの土地活用の方法として知られています。

活用例としては、15～20坪の土地面積があれば、3階建ての賃貸併用住宅を建てることが可能です。1階、2階は賃貸住戸、2階の1部と3階はオーナーの住居として活用する例などがあります。

賃貸併用住宅は、入居者が決まれば毎月安定的な収入を得ることができ、相続税対策などになるのもメリットです。

コインランドリー経営は、大型洗濯機などの設備を導入し、設備の利用料を取る方法です。初期費用はかかりますが、アパートやマンション経営と比較すると投資額が少なくて済むため、手軽に始めやすいのがメリットでしょう。

店舗面積は10坪程度あればコインランドリー経営ができますが、駐車スペースなどが必要な地域では15～20坪程度あるのが望ましいでしょう。アパートやマンションなど住居が多い地域では需要が高いため、すぐに収益化が期待できます。

ただし、コインランドリーが周辺住民に認知されるためには、適切な事業計画を立てることが大切です。ただ認知されるだけでなく、リピーターを獲得できるようなサービスを提供できるように意識しましょう。

駐車場経営は初期投資が少なく、他の用途にも転用しやすい土地活用の方法です。10坪～20坪程度の狭小地でも、2～3台ほどの駐車スペースとして活用できます。

駐車場経営には、月極駐車場・コインパーキングの2種類があります。月極駐車場は舗装や区分けをするだけで簡単に収入を得られるのがメリットです。

一方でコインパーキングは、機械の導入などの初期投資が必要ですが、月極駐車場よりも高い収益を得ることができます。

ただし、東京の狭小地で駐車場経営をする際は、変形地の場合車庫入れがしにくい場合があります。こうした土地では契約に繋がらないケースもあるため注意が必要です。

以下の記事では、狭小地でもできる土地活用について解説しています。上記の土地活用の方法以外にも、トランクルームや戸建賃貸経営などについても解説しているので、参考にしてみてください。

東京都内の狭小地を活用する注意点や工夫

東京都内の狭小地の土地活用を検討している方は、以下の注意点や工夫できるポイントをチェックしておきましょう。

• 1cmも無駄にしない設計が重要
• 生活動線に配慮した間取りが必要
• 建築費が高い可能性がある

狭小地は土地面積が狭い分、1cmも無駄にしない設計をしたり、生活導線を考えた間取りにしたりすることが非常に大切です。また、狭小地に建物を建てる際は、建築費が高いなどの注意点もあるため、以下で詳しく解説します。

1cmも無駄にしない設計が重要

東京都内の狭小地でアパート経営や戸建て賃貸経営などを検討する際は、1cmも無駄にしない設計が重要です。土地の面積が狭くても敷地を1cmも無駄なくフル活用ができれば、土地活用の収益や規模を大きくできます。

例えば、北側近隣に対しての日影の規制によって、大手メーカーでは5階建ての設計になってしまう場合が多いです。しかし、M-LINEでは屋根を斜めに施工できるため、6階建ての建築が可能になります。

このように狭小地の土地活用においては、狭い道路からかかる道路斜線制限や厳しい北側日影規制など、様々なことをクリアする必要があります。そのため、狭小地の土地活用の知識や経験が豊富で、様々な観点から提案できるハウスメーカーや工務店をパートナーに選ぶのは非常に重要なポイントです。

新しく狭小地を購入しての土地活用となれば、地域の建ぺい率と容積率が制限内かどうか、どの程度床面積が得られるかどうかも重要な選定ポイントとなります。土地によっては希望の土地活用ができず、赤字となるケースもあるため、施行を依頼する業者と相談しながら土地探しを行うのがおすすめです。

生活動線に配慮した間取りが必要

狭小住宅は、生活導線に配慮した間取りが必要です。狭小住宅の間取りは、限られたスペースをどう活かすかという点にばかり捉われてしまい、実際にどのような導線になるのか見逃すことも少なくありません。

生活導線とは、洗濯・料理・掃除など生活する中で通るルートを指します。例えば、洗濯機置き場の導線上にバルコニーがあるなど、流れるように移動できる設計にすることで、家事を効率的に行えるのがメリットです。

また、玄関から近い場所に洗面所・浴室などを設置すれば、帰宅してすぐに手を洗ったりお風呂に入ったりする環境が作れます。このように日々の生活導線をしっかりと考え、狭小地でも生活しやすい家づくりが非常に重要です。

賃貸物件の内覧をする際は、生活導線を意識して選ぶ顧客も多くいます。アパートやマンション経営などをする際は、実際に生活する様子をイメージして、適切な間取りを設計することが大切です。

しかし、東京の狭小地によってはプロでも、希望に沿った設計ができるとは限りません。狭小地の設計に詳しい専門家に相談し、できる限り要望に合ったプランを検討しましょう。

M-LINEでは、東京23区の狭小地に特化した住まいづくりを行っています。1cmピッチの設計で敷地を最大限に活用するため、三角形や台形などの変形した土地や、高低差の激しい住宅地の土地活用のご相談も承っています。狭小地だからと諦めず、ぜひ一度ご相談ください。

建築費が高い可能性がある

東京都内の狭小地は、建築費が高い可能性があるため注意しましょう。以下のような理由で、通常の機材などが使えず、特注品や追加費用によって建築費用が通常より多くなる可能性があります。

• 隣地との距離が近く足場を組むペースが足りないため、特殊作業の工賃がかかる
• 庭などのスペースがなく資材などが置けないため、運送費や資材保管場所の確保の費用がかかる
• 重機などが通れず、クレーンなどで土地に資材を運ぶ費用や追加の人件費がかかる

また、狭小住宅は隣接する住宅との距離も近い場合が多く、遮音性や防音性の高い素材を使用するため、思った以上に経費が嵩む可能性もあるでしょう。隣の住宅との距離が近ければ、エアコンの室外機の位置や排水管や開口部の配置なども配慮しなければいけないため、一般的な土地と比較すると様々なことに注意する必要があります。

上記のように特注の機材や重機の準備、作業増加に伴う人件費などが必要になり、その分建築費用に上乗せされてしまうのです。このような理由から一般的な土地と比較すると、土地代は安く済みますが、建築費は高くなる可能性があることを理解しておきましょう。

また、土地の形状や道路などの位置関係によって、土地の価格が大きく変わります。整形地よりも変形地などの方が安く購入できますが、それ以上に建築費用が嵩む事例も少なくありません。

変形的な狭小地は、暮らしやすさにも関わる重要なポイントなので、間取りなども考えつつ、東京の狭小地の活用に詳しいプロと相談しながら活用例を考えましょう。

東京都の土地活用ならプロのM-LINEへ

この記事では、東京都内の狭小地の土地活用方法や、土地活用の注意点や工夫する点について詳しく紹介しました。東京都内の狭小地でも、その土地や地域のニーズに合った土地活用ができれば、安定的に収入を得ることができます。

しかし、東京都内の狭小地の土地活用の方法は、個人で判断するのは非常に危険です。狭小地を1cmも無駄にせず、生活導線をしっかりと予想し、需要に合った土地活用を綿密に計画をする必要があります。

M-LINEでは、1cmピッチの設計で敷地を最大限に有効活用できる提案が可能です。東京23区に特化した家づくりの経験や知識が豊富にあり、三角形や台形など変形的な土地の提案も幅広く行っています。

大手ハウスメーカーでは断られてしまう案件でも、独自の技術や設計力によって自由度の高いデザインや間取りが実現します。「他社では断られてしまった」「利回りが良い土地活用を行いたい」などといった場合でも、ぜひ一度M-LINEにご相談ください。