1.集客のための宣伝が不足している

宣伝やマーケティング活動が不十分だと、物件の魅力や特徴が入居希望者に伝わらず、空室が増えてしまうことがあります。

また、一般顧客向けの宣伝は行っていても、不動産会社に対する営業が不足している場合も空室の原因になる可能性があります。なぜなら、不動産会社が物件に良い印象を持っていなければ、顧客に積極的に紹介しないため、物件が顧客の目に触れる機会が減るからです。

さらに、インターネット広告を利用していない場合も空室が埋まりにくくなります。多くの顧客は、インターネットで物件を下調べし、候補を絞ってから不動産会社を訪れます。インターネット上に情報がない物件は、最初から選択肢に入らない可能性があるからです。

2.家賃設定が相場より高い

家賃設定が相場より高いと、空室が増えるリスクが大幅に上がります。

顧客は周辺の物件を比較しながら、慎重に入居するアパートを選んでいます。建物のグレードや設備、立地などが同じような場合、少しでも家賃が低い物件を選ぶ人が多いでしょう。家賃設定が相場よりも高かったり、築年数や立地に見合っていなかったりすると、空室が増える原因になります。

さらに、家賃が高い場合、入居者が長期間住み続けることも難しくなりがちです。家賃が相場より高いと感じた入居者は、更新時に退去を検討する可能性が高くなることが理由です。

3.競合との差別化が不足している

周辺の競合物件との差別化がない物件では、顧客を十分に惹きつけることができず、賃貸物件として選ばれる可能性が減ります。

例えば、エリア内の競合物件がすでに最新の設備を導入している場合、同じ設備を導入しただけでは差別化ができない可能性があります。

周辺の競合物件と比較して、提供している物件が独自の魅力や差別化ポイントを持っていないことは、空室リスクにつながるでしょう。

4.管理が行き届いていない

清掃やメンテナンスが行き届いていないと、物件の状態や管理体制が悪いと評価されます。入居者の満足度が下がって退去者が増えたり、新しい入居者を集められなくなったりするでしょう。

例えば、共用スペースが汚れている、駐輪場の自転車が乱雑に停められているなどの物件は、内覧に来た人への印象を悪くします。また、照明が切れていてうす暗い雰囲気の物件も悪い印象を残しやすいです。

古い物件でも、きちんと手入れされていて清潔感があるアパートは好印象を与えます。逆に新しい物件でも、ゴミや虫が落ちていたり悪臭がしたり共用部分が乱雑だったりすると、印象が一気に悪くなり、空室リスクにつながるでしょう。

5.地域の需要とターゲットが一致していない

提供している部屋のタイプや条件が、地域の需要と一致していないことも空室が多くなる原因として挙げられます。

例えば、学生向けの物件を家族向けのエリアに提供しても、需要が得られにくいでしょう。地域の特性や居住者のニーズに合っていなければ、空室が発生しやすくなります。

1.営業や集客を強化する

1つ目の対策は、営業や集客を強化することです。

まず、自分の物件の広告が正確で魅力的かどうか、定期的に確認しましょう。例えば、ペット可の物件なのに不可になっていたり、リフォーム前の写真が使われていたりと、更新が滞っていることがあります。また、掲載されている写真が暗い場合は、天気が良い日の写真に変えるだけで印象がぐっと良くなります。

さらに、不動産会社と良好な関係を築き、物件を顧客に優先的に紹介してもらうように働きかけることも効果的。良い関係を不動産会社と築けることで、不動産会社も顧客に自分の物件を多く紹介してくれるようになります。そうなれば、物件の露出が増え、入居希望者が見つかりやすくなるでしょう。

2.家賃設定を見直す

2つ目の対策は家賃設定を見直すことです。家賃設定は空室率に大きく影響を与えます。まずは、周辺のアパートの相場を調査し、所有しているアパートの築年数や劣化状況を考慮して、適切な賃料を設定する必要があります。

また、家賃を設定した後も定期的に市場調査を行い、適切な家賃水準を維持することが欠かせません。さらに、敷金や礼金の見直しも効果的です。敷金、礼金を適切に設定することで入居時の初期費用が下がり、新規顧客を引きつけやすくなります。

ただし、家賃の引き下げは収入に直接影響するため、賃貸経営に悪影響を及ぼす可能性も否定できません。家賃の引き下げを検討する際は、綿密な収益シミュレーションを行い、慎重に判断することが重要です。

家賃設定に関する専門的な判断が難しい場合は、仲介会社や不動産の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることも考慮しましょう。

3.ターゲットを見直す

ターゲットを見直すことも重要な対策ポイントです。

特に、集客に向けて営業したり、新しい設備を導入したりする場合は、まずはターゲットを見直すことからスタートしましょう。ターゲットを見極めることで、足りない設備や効果的な営業方法を見つけやすくなります。

例えば、大学の近くで学生が多い街では、学生向けのワンルームが適しています。一方、ベッドタウンでは、ファミリー向けの広いマンションの方がニーズに合います。

また、ペットを飼いたい人をターゲットにし、条件にペット可を加えても良いでしょう。賃貸アパートやマンションでは、ペット不可の物件が多いため、ペットを飼いたい入居希望者をターゲットにすることで、一定の需要が見込める可能性があります。

4.管理体制を整える

管理体制をしっかりと整えることも重要です。清掃とメンテナンスが行き届いている物件は、入居希望者に良い印象を与えます。常に清潔で整った状態に保つようにしましょう。

例えば、共用スペースやエントランス、廊下などは定期的に清掃し、ゴミや汚れがないようにしましょう。駐輪場の整理整頓やゴミ置き場の清潔さも重要です。また、内覧時に共用部分がきれいに整っていると、入居希望者に安心感を与えます。

さらに、内覧時の印象を良くするために、以下のような対策を取り入れることができます。

• 内覧用のスリッパを用意する
• 芳香剤を置いて清潔感をアップさせる
• 玄関や共用スペースに花を植える
• 明るく清潔な照明を設置する

これらはすぐに取り入れられる効果的な方法です。

また、空室を減らすためには、トラブルが起きた際に早急に対応することも欠かせません。例えば、水漏れや電気トラブルなどの緊急事態に迅速に対応できる体制を整えておくことが重要です。最近では、24時間365日対応のトラブル窓口を設けている管理会社も増えています。こうしたサービスを提供している賃貸管理会社を選ぶことも有効でしょう。

さらに、定期的に入居者アンケートを実施し、意見や要望を収集することもポイント。これにより、入居者のニーズに応じた改善が行え、満足度が向上します。

入居者の満足度が上がれば、長期間住み続けてくれる可能性が増え、空室を未然に防ぐことができます。管理体制を整えて入居者が快適に過ごせる環境を提供することで、安定した経営が実現しやすくなるでしょう。

5.新しい設備を導入する

競合との差別化を図るために、新しい設備を導入することも効果的です。最近では、以下のような設備を整えたアパートが人気です。

• エアコン
• モニター付きインターホン
• 無料・高速インターネット
• 室内洗濯機置き場
• お風呂の追い焚き機能
• オートロック
• 宅配ボックス
• 温水洗浄便座　など

新しい設備を導入する際には、ターゲットのニーズに合っているか、費用対効果が高いかを総合的に判断することが重要です。例えば、若い世代が多いエリアでは、無料・高速インターネットが人気です。一方、ファミリー層が多いエリアでは、お風呂の追い焚き機能やオートロックが重視される傾向にあります。

ニーズに合っていない設備を導入しても、空室対策にはなりません。また、設備の導入にコストをかけすぎると、経営が困難になる可能性があるので注意しましょう。

加えて、周辺の競合物件との差別化ポイントを分析することも大切。例えば、単身者が多いエリアで宅配ボックスを設置している物件が少ない場合、宅配ボックスを導入することで差別化が図れ、集客できる可能性があります。

地域の特性やターゲット層に合わせた差別化戦略を考えることが重要です。

6.リフォーム・リノベーションする

もし様々な対策を試しても空室が改善されない場合は、リフォームやリノベーションを検討することも一つの方法です。

例えば、最近では和室を希望する入居者が少ないため、和室を洋室に変える方法があります。また、3点ユニットバスを分離して使いやすくしたり、ワンルームの2部屋を結びつけて1LDKに変更したりすることも考えられます。広々とした居住空間を提供できれば、さまざまな層の入居者にアピールできる可能性が高まることでしょう。

リフォーム・リノベーションによって空室問題が解消され、長期的な収益向上につながる可能性もあるため、検討する価値は大いにあります。しかし、リフォームやリノベーションにはコストがかかるので、費用対効果をしっかりと考慮しながら慎重に計画しましょう。もし個人での判断が難しい場合は、専門家に相談することをおすすめします。

7.不動産会社や管理会社を変更する

空室対策の最後の方法として、不動産会社や管理会社を変更することが挙げられます。

所有しているアパートの空室を減らすためには、不動産会社や管理会社との協力が不可欠です。もし現在お任せしているパートナーの対応に不満がある場合は、空室改善が難しいかもしれません。新たなパートナーを探し、より適切なサポートを受けて、空室対策の改善に取り組んだ方が良いでしょう。

新しい不動産会社や管理会社を選ぶ際には、検討している会社の実績や提供するサービス内容、顧客満足度などを比較することが大切です。また、現場を視察したり、他の物件の運営状況を確認したりすることで、より信頼性の高いパートナーを見極めることができるでしょう。

空室だらけにならないアパートの特徴｜こんな経営をするのがおすすめ

空室だらけのアパートがある一方、空室がほとんどないアパートが存在することも事実です。空室がないアパートは、独自の対策やアイディアを取り入れていることが少なくありません。

ここでは、空室が少ないアパートの特徴を紹介します。

• 1.柔軟性が高い
• 2.内見者に対する心遣いがある
• 3.オーナーが主体的に運営している

順に解説します。

1.柔軟性が高い

空室が少ないアパートの中には、入居条件を柔軟に設定していることがあります。

例えば、ペット可や家具付きなど、一般的な条件に加えて特別なニーズにも応じることで、より多くの入居者の関心を引くことができます。通常は入居が難しい、70代以上の高齢者を受け入れているというオーナーもいます。

柔軟な対応が可能なアパートは、入居者が居心地良く感じ、長期間滞在してくれる可能性が高まります。

2.内見者に対する心遣いがある

空室が少ないアパートは、内見者を大切にしています。

例えば、夏は内覧の30分前にエアコンを入れて部屋を涼しくする、ウェルカムボードを書いておくなどが挙げられます。

さらに、内見時には物件の魅力や設備の利点を丁寧に説明し、入居者にとってのメリットをしっかりと伝えることも重要です。

3.オーナーが主体的に運営している

最後の重要なポイントは、アパートのオーナーが積極的に運営していることです。管理会社に任せっきりにせず、オーナーが主体的に動いているアパートは経営が安定しやすいです。

具体的には、定期的にアパートを訪れて物件の状態を確認し、清掃やメンテナンスが適切に行われているかをチェックすることが挙げられます。また、自転車置き場や共有スペースが整理されているか、敷地内が清潔か、照明が明るく設置されているか、雑草が生えていないかなどを確認することも大切でしょう。

さらに、オーナー自身が、市場動向や競合物件の状況を把握し、新しい設備の導入を検討することも重要です。新しい設備を導入した際には、その利便性や快適さをアピールするための宣伝活動も積極的に行いましょう。

管理会社に全てを任せるのではなく、オーナーが積極的に関与することで、経営全体をしっかりと管理できます。また、早期にトラブルやリスクを発見し、迅速に対応することができる利点もあります。

さらに、オーナーが積極的であれば、不動産会社や管理会社も良いプレッシャーを感じ、物件の紹介や管理に力を入れてくれる可能性があがることも理由です。