「賃貸併用住宅に最適な間取りは？」
「賃貸併用住宅の成功と失敗例を教えて！」
「賃貸併用住宅の設計で注意すべきポイントは？」
賃貸併用住宅を検討している方は、このような疑問を持っているのではないでしょうか。賃貸併用住宅を成功させるためには、成功例や失敗例を把握し、それらを参考にすることが大切です。
この記事では、賃貸併用住宅を成功に導くための間取りの選び方や、成功と失敗例、設計時の注意点などについて詳しく解説します。
賃貸併用住宅を新たに建てたい方、賃貸併用住宅の中古物件の購入を考えている方、どちらにも有益な情報なので、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸併用住宅のメリットは、以下の5つです。
それぞれ順に詳しく解説していきます。
一つ目のメリットは、賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できることです。
投資用のアパートやマンションを購入する際は、事業用のアパートローンを組むことが一般的です。しかし、自宅の面積が建物全体の50%以上ある賃貸併用住宅の場合は、住宅ローンを利用できる可能性があります。
住宅ローンは、アパートローンに比べて低金利で利用できることが大きなメリットです。さらに、返済期間もアパートローンより長く設定できるため、月々の支払い金額を抑えやすい点も魅力です。加えて、自己居住部分に関しては住宅ローン控除を受けられるのも利点となります。
一方、アパートローンは金利が高く、返済期間も約20年と短めです。融資の際には、アパート経営の経験の有無などの要素もみられるため、そもそも融資が受けられないケースもあります。
二つ目のメリットは、家賃収入を確保できることです。
賃貸併用住宅であれば、実際に労働していなくても賃貸料が収入として得られるため、不労所得に近いことが魅力です。
また、賃貸併用住宅では、貸し出している部分の家賃収入をローン返済に充てられる点も注目すべきポイントでしょう。経営が軌道に乗れば、住宅ローンの全額を家賃収入でまかなえる可能性もあります。
三つ目のメリットは、団体信用生命保険（団信）に加入できることです。
団体信用生命保険（団信）とは、ローン契約者が死亡または高度障害を負った際に、保険会社が残りのローンを代わりに支払う仕組みです。
賃貸併用住宅では通常、自宅部分のローンに対して団信が適用されます。
しかし、金融機関や保険会社によっては、賃貸部分のローンにも団信を付帯できる場合があります。そうなれば、ローン契約者に万が一のことがあっても、家族はローン返済の負担を負うことなく家賃収入のみを受け取ることが可能です。
団信には「がん保障付団信」「全疾病保障付団信」「三大疾病保障付団信」などさまざまな種類があるので、金利や保障内容を考慮しながら比較検討することが重要です。
四つ目のメリットは、相続税対策として活用できることです。
将来的に資産を子供や孫に相続したいと考えている場合、現金を賃貸併用住宅という不動産に換えて相続することで、相続税を減らせる可能性があります。現金は時価と同等の評価額ですが、不動産（土地や建物）は実際の取引価格よりも低い額で評価されることが理由です。
さらに、以下の条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用され、330平方メートルまでの土地の評価額を最大で8割減額できる可能性があります。
以下の記事では、賃貸併用住宅の相続税について詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。
賃貸併用住宅の五つ目のメリットは、ライフスタイルに合わせて柔軟に運用できることです。
賃貸併用住宅は部屋を貸す以外にも、多様な活用方法ができる住宅です。
たとえば、賃貸併用住宅と二世帯住宅は構造が似ているため、最初は賃貸として利用し、将来的には二世帯住宅に転用することが可能です。他にも、まずはリモートワークスペースとして賃貸部分を利用し、引退後に部屋を貸し出して収益を得るという選択肢もあります。
ライフスタイルや家族構成の変化に応じて使用方法や貸し出しのタイミングを自由に調整できるのは、大きなメリットです。
賃貸併用住宅の実際の成功例を3つ紹介します。
賃貸併用住宅を成功させたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
最初の成功例として、当社が施工した「都内に最適な賃貸併用住宅のモデルハウス」をご紹介します。
この住宅は、敷地面積88.9坪、建ぺい26.3坪、延床面積64.7坪の木造賃貸併用住宅で、効率的な空間設計が特徴です。限られたスペースを最大限に活用し、明るく開放的な空間を演出する工夫が凝らされています。
また、M-LINEならではの設計技術により、ロフトや高い天井、大きな窓を効果的に配置。都市部の住宅が多い環境でも、広々とした印象を与えています。
さらに、ロフト下に収納棚を設けることで、収納スペースを確保し、スッキリとした暮らしを実現。機能性にも十分な工夫が施されており、住み心地の良さを追求したデザインとなっています。
詳細について知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
二つ目の成功例は、当社施工の「細やかな気遣いを盛り込んだ賃貸併用住宅」です。
敷地面積約46坪、建ぺい約25坪の軽量鉄骨造の賃貸併用住宅です。一階にオーナーの自宅を配置し、二階には賃貸を二部屋設けています。
この物件の成功ポイントは、二階に賃貸用の住居を配置していることです。日当たりが良い部屋を提供することで、入居者が快適に暮らせるように配慮しています。加えて、賃貸ではめずらしい高級感のある木目調の対面式キッチンを導入。魅力的な設備を採用することで、入居者の確保に成功しています。
この物件についてより知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。
三つ目の成功例は、当社施工の「斜めの土地を活かして建てた賃貸併用住宅」です。
一階には、19.9㎡のコンパクトな1LDKを配置。二面採光により自然光をたっぷり取り入れ、明るい空間を作り出しています。また、窓を開けると植栽が見えるように工夫されており、狭い空間でも自然を感じながら快適に過ごせることが特徴です。
二階の部屋は、ロフト付きで30.6㎡。リビングには多くの窓を設け、開放感のある明るい空間を演出しています。さらに、ロフトを設けることで天井が高く、実際の面積以上に広がりを感じさせるのも魅力です。
この物件についてより知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。
賃貸併用住宅の失敗例を3つ紹介します。
賃貸併用住宅で後悔しないために大切なポイントなので、ぜひ参考にしてください。
よくある失敗例の一つが、需要の見込み違いです。
賃貸併用住宅では家賃収入を見込んで計画を立てることが一般的ですが、エリアの需要を見誤ると、空室が続いて収益が安定しないケースがあります。
失敗しないためにはエリアの賃貸需要を十分に調査し、ターゲット層に合った間取りや設備を整えることが大切です。
「予想以上に初期費用や建築コストがかかってしまった」という失敗例も見受けられます。
賃貸併用住宅は通常の住宅に比べて建築コストが高くなることが一般的です。賃貸部分の防音性を高めたり、分離した動線を作ったりすることで、建築費用が想定以上になることがあります。とはいえ、初期費用を抑えるために設備や仕上げを妥協すると魅力が薄れ、空室リスクが高まる可能性もあります。
事前に十分な資金計画と見積もりの精査を行うことが、成功への鍵となるでしょう。
賃貸併用住宅はオーナーが管理を行うことが多いですが、賃貸部分の管理やトラブル対応が意外に手間となるケースがあります。
たとえば入居者からのクレームや設備の故障対応などが重なれば、管理業務が想定以上に負担となるでしょう。
管理の手間を軽減するためには、トラブル対応のマニュアルを整えておくなどの対策が有効です。
賃貸併用住宅を成功させる大きな要素の一つは間取りです。ここでは、賃貸併用住宅の間取り選びのポイントを5つ紹介します。
順に解説していきます。
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できるかどうかは、建物の間取りに大きく関わります。
前述の通り、住宅ローンはアパートローンと比べて金利が安いうえ、借入期間を長く設定できるなどのメリットが多いです。ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、住宅の延べ床面積の50%以上が自宅部分であるなど、金融機関が定めた条件を満たす必要があります。
住宅ローンを適用するためには、各金融機関の融資条件をしっかりと確認し、その条件に合った間取り設計を行うことが重要です。
賃貸併用住宅を成功させるためには、収益性を考慮することも欠かせません。
収益最大化を目指す具体的な方法の一つは、単身者向けのワンルームを多く配置することです。賃貸の戸数が多くなれば、その分家賃収入も増加する可能性があるからです。ただし、エリアに単身者の需要が少ない場合は、無理にワンルームにこだわらず、地域のニーズに合わせた間取りを選ぶことが大切でしょう。
また、良好な条件を持つスペースを賃貸部分に割り当てることも効果的です。たとえば、賃貸住宅は一階よりも二階以上が好まれる傾向があるため、上階に賃貸スペースを配置すると、賃料を高く設定できる可能性があります。
収益を最大化するために最も重要なのは空室を防ぐことです。入居者にとって魅力的な間取りを実現しましょう。
賃貸併用住宅を建てる際には、建築費用を抑えて上手に節約することも大切です。
建築費用を抑えるためには、建物の形や間取りをシンプルにすることがポイントです。複雑な形状は建築費を増やす原因になります。
また、ドアや柱の数を最小限にしたり、戸数を少なくしトイレやキッチンの数を減らしたりすることも、材料費や設置工事のコストの削減につながります。
複数の対策を組み合わせることで、初期費用を効果的に削減できるでしょう。
以下の記事では、賃貸併用住宅の建築費について詳しく解説しています。具体的な建築費用や建築費を抑えるポイントについて知りたい方は、参考にしてみてください。
賃貸併用住宅を成功させるためには、騒音対策を意識した間取りを取り入れることも重要です。騒音対策が不十分だとオーナーと入居者の両方に不満が生じ、最終的にはトラブルに発展する可能性もあります。
騒音対策を優先する場合は、縦割りの間取りが有効です。縦割りの間取りは上下階からの音の伝わりを減少させ、騒音問題を軽減する効果があります。
また、部屋同士の境界に収納やクローゼットを配置したり、水回りに棚を設置して音の遮断を図ったりすることも有効です。さらに、防音効果の高い床材や建材を採用することで、騒音対策を強化できます。
プライバシーを重視した間取りも重要な要素となります。プライバシーを確保するためには、オーナーと入居者の生活空間を明確に分ける間取りが効果的です。
たとえば、賃貸部分と自宅の入り口を別々の位置に配置することで、接触の機会を減らすことができます。他にも、賃貸部分と自宅のベランダを離れた場所に配置する、窓の位置に配慮して部屋同士が見えることを避けるなどの対策も有効です。
建物が完成した後に玄関やベランダの位置を変えるのは難しいため、設計段階でプライバシーを考慮した間取りにすることが重要です。
最後に、賃貸併用住宅の設計で注意すべき要件を5つ紹介します。
大切なポイントなのでぜひ読み進めてください。
賃貸併用住宅には、単独登記と区分登記という2つの登記方法があります。それぞれの違いは以下のとおりです。
単独登記のメリットは、住居部分の床面積が総床面積の50%以上であれば住宅ローンを利用できることです。さらに、住宅ローン減税を受けられることも利点でしょう。
一方、区分登記のメリットは、自宅部分の面積が全体の半分以上である必要がないため、賃貸併用住宅の設計時に自宅部分の面積に関して制約を受けないことです。区分登記をすることで、自宅部分に関しては住宅ローンを利用できるほか、賃貸部分のみを売却したり、自宅と賃貸部分を別々に相続させたりすることも可能になります。
どちらの登記方法にもメリットとデメリットがあるため、それぞれの条件を考慮して選ぶことが重要です。
賃貸併用住宅は売却しにくい可能性がある点に注意が必要です。賃貸併用住宅は一般的な住宅やアパート物件に比べて、購入を検討する人が限られることが理由です。
特にメンテナンス状況が悪かったり需要が少ないエリアに建っていたりする場合は、さらに買い手を見つけることが難しくなるでしょう。
賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近いため、クレームが直接オーナーに届く可能性があります。
クレームを減らすためには、入居者の選定を慎重に行うことが重要です。空室を埋めたい気持ちから安易に入居者を決めるのではなく、入居希望者の信頼性や生活スタイルを確認し、適切な選定を行うことが予防策となります。
また、事前に入居者と良好なコミュニケーションを築いておくことも、トラブルを未然に防ぐために有効です。
賃貸併用住宅には空室リスクがある点にも注意が必要です。
賃貸部分の戸数が少ない場合、空室が1つでも発生すると影響が大きい可能性があります。また、住宅ローンの返済を家賃収入で賄おうと考えていると、空室が続くと返済計画に支障をきたす可能性もあるでしょう。
資金計画を立てる際には、満室時を前提にするのではなく、一定の空室率を考慮して、余裕を持った計画を立てることが重要です。
既に持っている土地や自宅を建て替えて賃貸併用住宅を建てる際には、その土地が賃貸に適した立地かどうかを十分に検討することが重要です。
需要の少ないエリアではいくら魅力的な賃貸併用住宅を建てても、入居者を見つけるのが難しくなる可能性があります。
賃貸併用住宅を建てる際には土地の立地条件や周辺の需要を調査し、賃貸としてのニーズがある場所かどうかを慎重に見極めることが成功への鍵です。公共交通機関へのアクセスや周辺の生活利便施設、将来的な開発計画なども大切なポイントです。
この記事では賃貸併用住宅のメリットや、実際の成功例、失敗例などをご紹介しました。
もしここで紹介した成功例の賃貸併用住宅に興味をお持ちの方は、ぜひM-LINEにお気軽にお問合せください。
M-LINEでは、東京23区に特化した建物づくりを行っています。東京都内特有の道路斜線制限や厳しい北側日影規制など、さまざまな課題をクリアしながらワンランク上の賃貸併用住宅を実現。
豊富な経験と実績を持つ専門スタッフがお客様のご要望を伺った上で、最適な提案をさせていただきます。
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/12/27
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