小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
この記事では、二世帯住宅における基本的な知識やローン選びで失敗しないためのポイントについて紹介します。
「二世帯住宅のローンはどんな組み方があるの？」
「二世帯住宅でローンを組むメリットとデメリットを知りたい。」
など、二世帯住宅でローン借入を検討している方はこのような疑問があるのではないでしょうか。
お金の心配をせず二世帯住宅での生活を送るためには、しっかりとローンについて理解する必要があります。
ここから二世帯住宅のローンの組み方をはじめ、メリットやデメリット、成功するためのポイントまで丁寧に記載しているので、ぜひ参考にしてください。
二世帯住宅でのローンの組み方は以下の3つです。
順に説明していきますので、最後まで目を通すようにしてください。
住宅ローンを希望額まで借りられない場合、親子の収入を合算する収入合算で組むことが可能です。
この仕組みを採用することで、借入可能額が増え、理想の住宅条件を実現しやすくなります。
収入合算が可能な相手は1人に限定され、主な条件として申し込み時点で70歳未満であることと、合算相手が連帯債務者になることが挙げられます。
二世帯住宅ローンを組む際に親子ペアローンで組むこともできます。
親子ペアローンは、親と子がそれぞれ住宅ローン契約を結び、各自で返済を行う仕組みです。
このローンでは、親と子が同居すること、また双方が互いの契約で連帯保証人となることが条件です。
二人がそれぞれ融資を受けるため、借入可能額が大幅に増え、特に高額な二世帯住宅の購入にも適しています。
二世帯住宅ローンでは、親子リレーローンで組むことも方法もあります。
親子リレーローンとは、ローン返済を親世帯から子世帯へと引き継ぐリレー形式の住宅ローンです。
返済当初は収入が安定している親世帯が負担し、親が定年退職などで収入が減少するタイミングで、収入が増えつつある子世帯が返済を引き継ぐ仕組みです。
そのため、親と子の年収を合算して借入金額を計算することで、より高額なローンを組むことができます。
このローンでは親と子が連帯債務者となることが特徴です。ただし、親が団体信用生命保険（団信）に加入できず、子のみが加入するケースが一般的なため、不測の事態に備えた返済計画が重要です。
このローン形式は、親世代の収入が高い20代から50代前半の働き盛りを活用し、収入のピークを過ぎた後は子世代が引き継ぐことで、世代間で収入のバランスを取りながら負担を分散できる点が嬉しいポイント。
親子リレーローンを活用することで、家族全体の収入を最大限に活用した住宅購入が可能になります。
ここでは、二世帯住宅でローンを組むメリットについて解説していきます。
主なメリットは以下の3つです。
順に解説していきますので、参考にしてみてください。
二世帯住宅で住宅ローンを組む際の大きなメリットの一つは、融資可能額が上がることです。
親子それぞれの収入を合算して住宅ローンの審査を受けられるため、通常よりも高額な融資が期待できます。子世帯が若く収入がまだ少ない場合でも、親の安定した収入と信用力が加わることが理由です。
二世帯住宅は一般的に広い間取りが必要なため、物件価格が高額になるケースが多いです。しかし、融資可能額が増えれば資金不足の心配を減らし、希望の立地や仕様を実現しやすくなります。
これにより、親世帯は老後の安定した住居を得られ、子世帯も育児やライフステージに合わせた住宅環境を手にいれることが可能です。
つまり、親世帯と子世帯両方にメリットがあります。
二世帯住宅で住宅ローンを組む際のメリットの二つ目は、住宅ローン控除額の増加による節税効果あることです。
これにより、返済負担の軽減につながり、より大きな予算で理想の住まいを手に入れやすくなります。
例えば、子どもがローン返済をまだ開始していない場合でも条件を満たせば控除を受けることが可能です。この点は、親子双方の将来の負担を分散する上でも大きなメリットとなります。
二世帯住宅で住宅ローンを組む際のメリットの三つ目は、金利や返済期間を親子それぞれで選べる点です。
例えば、親世帯は定年が近い場合、返済期間を短くしつつ固定金利型のローンを選ぶことで、安定した返済プランを構築できます。
一方、子世帯は収入が増える将来を見据え、返済期間を長めに設定し変動金利型を選ぶことができます。そうすることで月々の返済額を抑えつつ余裕を持った資金計画を立てることが可能です。
このように、それぞれの世帯が独立したローン契約を結ぶことで、世帯ごとの最適な条件を選ぶことができる点は大きなメリットとなります。
ここでは、二世帯住宅でローンを組むデメリットについて解説していきます。
主なデメリットは以下の3つです。
順に解説していきますので、参考にしてみてください。
二世帯住宅でローンを組むデメリットとして、住宅ローン控除が受けられるのは契約者のみであるということが挙げられます。
多くの場合、債務者は親世帯が主体となるため、基本的に親世帯だけが控除を受けられます。一方で、子世帯も連帯債務者となるタイプのローンを選択すれば、親と子それぞれで住宅ローン控除を受けることが可能です。
ただし、この場合にはいくつかの要件があり、たとえば建物の持分割合が明確であることや、各自の支払い金額がはっきりしていることが条件となります。
これらの要件を満たしていない場合、控除が認められない可能性があるため、事前に条件を十分確認する必要があります。
親子リレーローンはでは、親が予期せず早く亡くなってしまった場合、ローンの負担が子へ想定以上に早く移行し、子にとって経済的な負担が大きくなる可能性があります。
親子リレーローンでは、親か子のいずれかが団体信用生命保険（団信）に加入することが多く、実際には子が加入者となるケースが一般的です。
団信は、加入者が死亡または高度障害となった場合、保険金でローンの残債が支払われる保険です。
しかし、親が団信に加入していない場合、親が亡くなっても親の分のローンは残り、それを子が引き継ぐ必要があります。これが、子の負担を大きくする要因となります。
このリスクに備えるため、親が生命保険に加入することが重要です。生命保険に加入していれば、万が一親に不幸があった場合でも、保険金でローンの残債を補填できることが可能です。
また、民間保険を活用し、親が亡くなった際に十分な保障を受けられるよう備えておくことで、子世帯の将来的な経済的負担を軽減できます。
二世帯住宅でローンを組み際には、親世帯と子世帯でリスクについて十分に話し合い、万が一に備える対策をすることが重要です。
二世帯住宅でローンを組む場合のデメリットの三つ目は、ローン契約にかかる諸費用が増えることです。
二世帯住宅では、親世帯と子世帯がそれぞれがローン契約を結ぶ形になります。そのため、契約時の初期費用や諸経費が単世帯の住宅ローンに比べてどうしても多くなってしまいます。
住宅ローンには、契約時にさまざまな諸費用が発生します。例えば、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税などです。
これらは通常、ローン契約1件ごとに発生するため、親世帯と子世帯がそれぞれ契約する場合、これらの費用が2倍になる計算になります。
さらに、登記関連の費用も二世帯住宅では高額になる傾向があります。
二世帯住宅の登記方法は以下の3つがあります。
しかし、二世帯住宅の場合、土地や建物の所有権を親子で共有する共有登記になることが多く、この場合も登記手続きの手数料が一世帯よりもさらに上乗せされます。
最後に失敗しない二世帯住宅ローンの選び方を紹介していきます。
成功するためのポイントは以下の5つです。
どれも重要なことですので、全てに目を通すようにしてください。
二世帯住宅を建てる際、失敗しないローン選びの鍵となるのが、入念な資金計画です。
二世帯住宅は通常の住宅に比べて規模が大きくなるため、本体工事費だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。これらを見落とすと、予想以上に総費用が膨らみ、ローン返済計画に影響を及ぼす可能性があります。
本体工事費以外に必要な費用としては、敷地整備や上下水道の引き込みなどの付帯工事費、不動産登記にかかる登記費用、建物を保障するための火災保険料、そして住宅ローンに関連する手数料などが挙げられます。
特に、二世帯住宅では建物の規模が大きくなるため、これらの費用が高額になりがちです。
こうした費用をしっかりと計算し、事前に資金計画に組み込むことが成功へのポイント。
さらに、余裕を持った予算を設定することで、将来想定外の支出が発生した際にも柔軟に対応できます。
こうした費用をしっかりと計算し、事前に資金計画に組み込むことが成功へのポイント。
しっかりとした資金計画を基にローンを選ぶことで、失敗を防ぐことができるでしょう。
二世帯住宅ローンを選ぶ際、成功するためには、返済負担率をしっかりと考慮することが重要です。
返済負担率とは、収入に占める住宅ローン返済額の割合を示すもので、この率が高すぎると日常生活に支障をきたす可能性があります。一般的には、全体の収入に対する返済負担率を25％以下に抑えることが推奨されています。
二世帯住宅では、親世帯と子世帯が協力してローンを返済するケースが多いです。そのため、それぞれの世帯の収入や支出状況を把握し、負担が一方に偏らないようにすることが大切です。
例えば、親世帯が定年を迎えると収入が減少することを見越し、子世帯が返済を引き継ぐ際にも無理のない返済負担率にする必要があります。
返済負担率を適切に設定することで、急な出費や収入減といった予期せぬ事態にも柔軟に対応できる余裕が生まれます。
これにより、ローン返済が滞るリスクを軽減し、安心して二世帯住宅での生活を続けることが可能です。事前に適切な返済負担率を計算し、計画を立てることが成功のポイントです。
二世帯住宅ローンで成功するためには、適切な登記方法を選択することが重要なポイントです。
二世帯住宅の場合、登記方法によって費用や税金の扱い、住宅ローン控除の適用範囲などが異なります。単独登記、共有登記、区分登記の3種類があり、それぞれの特徴を理解し、家族の資金計画や生活スタイルに合ったものを選ぶことが大切です。
単独登記は、親または子のどちらか一方が所有者として登記する方法で、費用は約10万円程度です。
主に住宅の購入資金を一方が負担する場合に選ばれる方法ですが、親と子が共同で資金を出している場合、単独登記では贈与税や相続税が発生するリスクがあるため注意が必要です。
共有登記は、親子が共同で所有権を持つ方法です。出資額に応じた持分で登記を行うため、贈与税や相続税が発生しません。
また、親世帯と子世帯の両方が住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。
費用は単独登記と同じく約10万円程度です。
区分登記は、親世帯と子世帯をそれぞれ独立した住宅として登記する方法で、完全分離型の二世帯住宅に適しています。
この方法では、二戸分の税制優遇措置を受けられるため、将来的なメリットが大きい一方、登記費用は約20万円と他の2つより高額です。
自分に合った適切な登記方法を選ぶことで、余計な税負担を避けるとともに、住宅ローン控除や税制優遇措置を最大限活用できます。
二世帯住宅の場合、ローンは長期間にわたり返済が続くため、成功するには将来のライフスタイルの変化を見越して計画を立てることが重要です。
親世帯が高齢になれば介護が必要になる可能性があり、子世帯では子どもの誕生や進学などで支出が増えることも考えられます。
これらの変化に備え、余裕を持った資金計画を立てることが失敗を防ぐポイント。
将来の変化やリスクを視野に入れ、柔軟に対応できる計画を立てることで、二世帯住宅ローンをスムーズに返済しながら家族全員が安心して暮らせる住まいを実現できます。
二世帯住宅ローンで返済が滞ったりして失敗することを防ぐために、国や市区町村が提供している補助金制度を積極的に活用しましょう。
二世帯住宅のための補助金は以下の4つです。
これらの制度を活用することで、二世帯住宅の建築やリフォームにかかる費用を大幅に抑えることが可能です。
本記事では、二世帯住宅において、組み方やメリットとデメリット、成功させるためポイントについて解説してきました。
それぞれの組み方のメリットとデメリットを理解して、親子世帯でしっかりと話し合うことが重要です。
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小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/11/29
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