敷地が防火地域・準防火地域に当てはまることも多い都心部の土地活用では、建ぺい率や建てられる建築物の制限を事前にしっかりチェックしてから建築計画を建てることが成功の大きなポイントになります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積※1の割合を表す数値です。
簡単に言うと、「敷地のうち何パーセントを建物に使えるか」が建ぺい率によって決められています。
建ぺい率の制限は、火災時の延焼を抑えたり、建物の間に適切な距離を作って採光や通風を確保したりする目的があります。
例えば、100㎡の敷地で建ぺい率が60％の場合、その敷地には60㎡までの建築面積の建物が建てられることになります。ここに、容積率の制限を合わせると、敷地にどれくらいの規模の建物が建てられるのかが分かります。
※1建築面積…水平投影面積（建物を真上から見たときの面積。建坪のこと）
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
容積率300％で100㎡の敷地なら、100㎡の3倍の300㎡までの延べ床面積の建物が建てられます。
この敷地の建ぺい率が50％なら、建築面積の限度は50㎡になるので、1階が50㎡の6階建ての建物が建てられると見当がつけられます。
容積率は、前面道路の幅員（12m未満の場合）によってさらに制限がかかる場合があります。
土地活用においては、建ぺい率・容積率が高い敷地の方がより大きい建物が建てられ、建築物の自由度も高まるので利用価値が高いと言えるでしょう。
建ぺい率は、用途地域ごとに30～80％の範囲で指定されています。
表：東京都の用途地域ごとの建ぺい率（原則）
出典：東京都都市整備局HP「用途地域等に関する指定方針及び指定基準について」
墨田区HP「建蔽率・容積率の制限」
これまで解説したとおり、土地には都市計画区域内の用途地域ごとに建ぺい率が規制されていますが、一定の条件を見たすと建ぺい率の制限を受けない特例や、建ぺい率が緩和される特例を受けられます。
それぞれの条件について簡単にまとめてみます。
原則の建ぺい率が80%の用途地域※3で、かつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率が無制限（100%）になり、敷地いっぱいまで建物を建てられます。
国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について」
※3 第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、準工業地域、近隣工業地域、商業地域が当てはまります。
敷地が防火地域内にある耐火建築物および、準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物は、建ぺい率が10％緩和されます。
例えば、準防火地域で100㎡の建ぺい率が60％、容積率が300％の敷地の場合、建ぺい率の10％緩和適用前なら建坪は60㎡が限度となります。
容積率と合わせると、単純計算で1フロアが60㎡の5階建ての建物が目安になりますが、斜線制限や高さ制限など、他の制限次第で5階建てが建てられない（条件いっぱいに土地を活用できない）ケースがあります。
この場合、建ぺい率が10％緩和されて70％になると、建坪の限度が70㎡に増え、容積率の限度に近い＝より大きな建物が建てられる可能性が高まります。
敷地が「特定行政庁が指定する角地」にある場合も、建ぺい率が10％緩和されます。
角地緩和の条件確認方法
角地とは一般的に、2面以上が道路に面している土地を指しますが、角地の定義は地方自治体によって異なるため、敷地のある自治体のホームページで角地緩和の条件を確認しましょう。
東京都の建ぺい率の角地緩和は東京都都市整備局のHPで確認できます。
参考：東京都都市整備局「よくある質問Ｑ５：東京都における建蔽率の角地緩和を教えてください。」
自治体によって敷地の隣地側に壁面線が指定されている場合や、地区計画で壁面の一の制限がある場合も、建ぺい率の緩和を受けられるケースがあります。
敷地が防火地域・準防火地域とそれ以外の地域をまたいでいる場合も、建物が耐火建築物・準耐火建築物であれば、建ぺい率緩和の特例を受けられます。
建ぺい率の緩和によって
など、より利回りの良い魅力的な賃貸住宅を建てられる可能性が高まるでしょう。
特に、家賃相場の高い東京都心部では、建ぺい率の緩和はより恩恵が大きいと言えます。
今回は、都心部の土地活用で必ずチェックしておきたい、建ぺい率の基本や緩和条件について解説しました。
地価が高いため家賃相場も高くなりがちな東京都心では、建ぺい率の緩和特例を利用すればより利回りの良い賃貸住宅が実現できる可能性が高まり、敷地を有効活用できます。
敷地の用途地域やその他建築制限、防火地域・準防火地域などによって、どんな建物が建てられるかが変わってきますので、はじめに敷地の条件をしっかり確認してから建築計画を立てていきましょう。
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2023/09/28
2023/09/26
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