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賃貸併用住宅にもできるマンション経営

利便性は良い立地条件を持つ狭小地の活用方法の一つとして、マンション経営があります。

その土地に現在、自宅があるというような場合には、賃貸併用住宅にし、建物の一部を自宅として使い、残りの部分を賃貸マンションにするという選択肢もあります。

現在の状況と土地活用の目的によって、より良い方法を選ぶために、マンション経営と賃貸併用住宅の違いについて考えていきましょう。

マンション経営とは?

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マンション経営とは、賃貸料で収益を上げることです。賃貸料で収益を上げる方法には、主にテナントと賃貸住宅があり、賃貸住宅の経営には、マンションとアパートがあります。土地の価格がそれほど高額ではない郊外であれば、木造2階建てのアパート経営という考え方もありますが、都内の狭小地であれば、3階建て以上のマンション経営の方が、より多くの家賃収入が期待でき、資産価値も高くなるという強みがあります。

また、所有している土地を売却する場合と比べても、税金を抑えられることに加えて、長期的な収益を継続して得られるという良さがあります。

税金を抑えられる

マンション経営には、節税対策にもなるという面があります。税金のうち、相続税と固定資産税は、マンション経営によって、税額が下がります。

相続税

マンションを建てようとしている土地が、相続した土地だった場合、相続税を納める義務が発生します。この相続税は、土地だけを持ち続ける場合と、マンションを建てる場合では、評価額が変わります。相続した土地に賃貸物件を建てると、土地に対しては貸家建付地評価減、土地の相続税評価額、建物に対しては借家権割合による評価減が適用されるため、相続税評価額が低くなるのです。

固定資産税

相続税と並行して、毎年の固定資産税も、土地だけを所有しているより、建物が建っている土地、自宅に比べて賃貸住宅は、評価額が下がります。加えて、令和4年3月31日までに新築された3階以上の耐火建築物は、特例措置が適用され、建物に対する固定資産税が5年の間は、2分の1に軽減されます。

長期的な収益を継続して得られる

家賃収入は、急激に賃貸料の相場が低下する恐れが低く、都内であれば、上がり続ける可能性さえあります。さらに、都内の土地は資産価値が高いので、マンションが老朽化しても、資産価値が急落することもありません。

このように様々なメリットがあることが分かっても、いざマンション経営をすることを考えると、多くの人は、不安を感じるのではないでしょうか?

部屋を借りてくれる人が減ってしまうと家賃収入が減ってしまい、ローンの返済が滞ってしまうのでは?
そもそも入居者はどうやって集めるのか?
家賃を滞納する住人がいた場合、対処できそうにない…

実際のマンション経営には、この他に、住人からのクレームに対応する、共用部の清掃や修繕を手配するなどの業務が発生します。
住人が快適に暮らせないマンションは入居率が低く、退去率が高いからです。マンションの入居率を高めるためには、入居者募集や物件案内、入居を決めた人との契約、月々の家賃の徴収、滞納する入居者への対応、共用部の管理、住人が退去した後の修繕などを、適切に行う必要があります。

ただ、これらの業務は、手数料を支払って管理会社に委託することができます。

マンション経営で安定した収益を上げるためには、マンションの入居率を高める必要があります。
マンションの入居率を上げる大きな要因として、外観や内装のデザイン性の高さ、暮らしやすい間取りなど、魅力のあるマンションであることが挙げられます。
利益率を考えて、できるだけ低価格で建築しようと考えるより、その地域に住みたいと考えている人が魅かれるようなマンションにすることが大切です。

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賃貸併用住宅としてのマンション経営

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賃貸併用住宅には、二世帯住宅のような小規模なタイプ、テナントを入れるタイプなどがありますが、その中で、マンションの一部を自宅にする方法が、賃貸併用住宅としてのマンション経営です。

ビルやマンションに囲まれているので、日当たりや風通しが悪いという2階建てに住んでいる、築年数も長くなり老朽化しているので建て直したいが、年齢的に住宅ローンは組めそうにない…というような場合や、結婚した子供家族と一緒に住みたいが、世帯ごとの家が欲しいというような場合の解決策になることもあります。

老朽化した住宅を取り壊し、新たな住宅を建てる場合、高額な資金が必要です。特に東京の狭小地の場合、一般的な郊外型の住宅に比べ、建築費が嵩む傾向にあります。周辺に住宅やビルが密集しているため、日当たりや風通しを確保する為の間取りと、その特殊な間取りを支える耐震性と断熱性の高さが求められるからです。

そこで考えたい方法が、賃貸併用住宅です。マンションに建て替えることで、高額なローンを、家賃収入から返済することができます。上層階を自宅にし、下の階を賃貸住宅にする、立地条件に恵まれている場合には、1階をテナントにすることも考えられます。

どちらのタイプであっても、マンション経営と同じように、土地を相続した場合には、相続税の節税対策にもなり、固定資産税も、一般の住宅より下がるという良さがあります。

その他の面で、賃貸併用住宅を、二世帯住宅のような小規模なタイプにする場合と、マンションを経営する場合の違いを比較してみましょう。

二世帯住宅のような小規模なタイプの賃貸併用住宅

小規模タイプは初期投資が少なくても住むという安心感がありますが、家賃収入はそれほど多くは得られません。
自宅部分が全体の50パーセント以上の場合、住宅ローンが利用できます。

住宅ローンは、金利が低く、返済期間も長く設定できるので、月々の負担を少なくできるという特徴があります。ただ、完済する年齢の制限があるため、年齢によっては審査が通らず、利用できないこともあります。
また、住宅ローンが利用できた場合であっても、1室~2室を賃貸にするので、それほど多くの家賃収入にはなりません。

また、間取りや建築方法によっては、賃貸住宅の住人の暮らし方によっては、生活音がストレスになる可能性もあります。

賃貸併用住宅としてのマンション

マンション経営の場合、自宅部分より賃貸部分の方がはるかに広いので、年齢が若くても、住宅ローンは利用できません。アパート、マンションを建築する人に向けたアパートローンを利用します。アパートローンの細かい規約は、金融機関によって異なります。

例えば、前年度に金融機関の定めた金額以上の年収がある、賃貸用住宅の土地・建物の取得資金に使う、借入期間は建物の耐用年数内というような内容です。金利は、住宅ローンより割高です。
ただし、マンションの場合、賃貸する部屋数が多いので、小規模な賃貸併用住宅と比較すると、ローンも高額ですが、家賃収入も多く得られます。

狭小地であっても、4階建てにすれば、1フロア1世帯という間取りにし、4階を自宅にすれば、3世帯分の家賃収入が得られます。単身者用の部屋にすれば、1フロアごとに、数世帯分の部屋を造る間取りにすると、さらに家賃収入を上げられます。

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