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【賃貸経営の基礎知識】RC造とSRC造の違いは?鉄骨造・木造マンションとのメリット比較も

マンションを建築する際は、RC造やS造、SRC造、木造など構造の選択肢があります。

今回は、マンションの建築で採用される構造の違いとそれぞれの構造のメリット・デメリットについて解説します。

RC造(鉄筋コンクリート造)とSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の違い、S造(鉄筋コンクリート造)とRC造の違いを知りたい方や、マンション建築で最適な構造の選び方を知りたい方はぜひ参考にしてくださいね。

【マンションの構造】RC造とSRC造の違い

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マンションなどの3階建て以上の建築物には「RC造(鉄筋コンクリート造)」がよく採用されます。また、大規模なマンションや超高層ビルには「SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)」が採用されます。

それぞれの構造の特徴・メリットとデメリットを解説します。

RC造マンションのメリット・デメリット

RC(鉄筋コンクリート)造は、直訳すると「Reinforced Concrete=補強されたコンクリート」という意味になります。鉄筋コンクリートは、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固め、建物の骨組みを作ります。

コンクリートは圧縮には強く、引張りには弱い材料ですが、鉄筋は圧縮には弱く、引張りには強いという性質を持っているため、鉄筋コンクリートはコンクリートと鉄筋の弱点を補い合った、圧縮にも引張りにも強い部材になります。

また、鉄筋は火に弱く錆びやすいという欠点がありますが、鉄筋を熱に強いコンクリートで覆うことで、鉄筋がサビたり燃えたりするのを防ぎます。

RC造マンションのメリット

高耐久で快適な住環境が作れる

RC造は、耐久性・耐震性・耐火性に優れるため、マンションに適しています。また、コンクリートで壁や床が覆われているため、断熱性・気密性にも優れ、快適な住環境を実現できます。

防音性の高い物件になる

建物全体がコンクリートで作られたRC造は、遮音性が非常に高いというメリットがあります。近年需要が高まっているシアタールームや演奏部屋など、防音室のある物件も実現しやすくなります。

間取りの自由度が高い

また、RC造は強度が高いため、柱の少ない大空間を実現できるのもメリットです。木造では難易度が高い大開口のビルトインガレージや吹き抜けのある大空間もRC造なら安全に実現できます。

RC造マンションのデメリット

建築費用が高い

RC造のデメリットは、木造よりも建築費用が高めな点です。

東京都・構造別の工事費用表(1㎡・1坪当たり)【令和3年】
木造 17万6000円/㎡(58万800円/坪)
鉄骨造(S造) 29万8000円/㎡(98万3400円/坪)
鉄筋コンクリート造(RC造) 32万円/㎡(105万6000円/坪)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 33万8000円/㎡(111万5400円/坪)

出典:国税庁「地域別・構造別の工事費用表(1m2当たり)【令和3年分用】」

 

このように、木造と比較すると、RC造の工事費用は約1.8倍ほど高くなります。

また、構造の全てに鉄筋コンクリートを用いるため、建物自体の自重が多くなり、建築にはより強固な地盤が必要になります。土地が軟弱地盤だった場合、大規模な地盤改良工事が必要なケースもあり、その場合はさらに工事費用がかさみます。

結露・湿気・カビ対策が必要

RC造のマンションは気密性が高い特徴がありますが、湿気が外に逃げにくいというデメリットがあります。コンクリートはセメントと水を化学反応させて固める素材なので、固まる際に多くの水分を含んでいます。その水分が完全に抜けるまで数年かかるため、その期間は特に湿気が発生しやすくなります。

特に新築から数年は、換気でコンクリートや内装下地材の湿気を逃がして、結露やカビを防ぐことが重要です。

SRC造マンションのメリット

RC以上に耐久性、耐震性に優れる

SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造は、Steel Reinforced Concrete=鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造です。柱に強度の高いH型鋼などの鉄骨を用い、まわりに鉄筋を組んでコンクリートを流し固めるため、RC造よりもさらに強度の高い構造になります。

柱や梁を小さくできすっきりとした見た目になる

鉄骨を骨組みに使うSRC造は、コンクリートと鉄筋のみで構成されるRC造と比較すると剛性(外側からの力による変形に対する強度)が高く、建物の自重を小さくすることが可能です。

SRC造はRC造よりも柱や梁を細くしても、十分な強度が得られるため、より居住スペースを広くし、すっきりとした見た目を作れるという特徴があります。

SRC造マンションのデメリット

RC造よりも建築コストが高い

SRC造は鉄骨を鉄筋コンクリートで覆うため、RC造よりもより手間と時間がかかります。そのため、RC造よりも建築費用も高くなります。

RC造よりも設計自由度は低い

SRC造は柱や梁に鉄骨を使用しているため、RC造ほどの設計の自由度はないというデメリットがあります。

【マンションの構造】RC造とS造の違い

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次に、S造(鉄骨造)マンションの特徴とRC造と比較したメリット・デメリットをまとめてみます。

S造マンションのメリット・デメリット

S造(鉄骨造)は、柱や梁などの骨組みに鉄骨を使った構造です。

鉄は軽くて粘り強い特徴があるため、耐震性が必要なマンションの他、3階建て以上の戸建て住宅にもよく採用されます。また、体育館、大空間のあるオフィスビルなど、広い空間を作りたい時にも適しています。

S造マンションのメリット

RC造よりも建築コストが低い

S造は、RC造よりも短い工期で施工できるため建築コストも低くなります。S造は木造と比べると坪単価は1.6倍ほど上がりますが、RC造やSRC造よりは建築コストを抑えられるため、より低い賃料設定で差別化できます。

RC造よりも自由な間取りが作れる

S造は鉄骨の軽くて強度がある特徴を活かして、より自由度の高い間取りが可能な点もメリットです。コンクリートを使わない分、柱や梁を細くできるので、より広々とした空間づくりや、大きな掃き出し窓を使って外へのつながりを感じる空間演出もできます。

軽量鉄骨造と重要鉄骨造の違い

S造には「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の2種類があり、鋼材の厚みによって分類されています。

「重量鉄骨造」…鋼材の厚さが6mm以上

3階建て以上のマンションや店舗ビルなど比較的大規模な建築に用いられます。軽量鉄骨よりも柱や梁が太く強いので、少ない本数で建築できるため間取りの自由度が高いメリットがあります。

「軽量鉄骨造」…鋼材の厚さが6mm未満

軽量鉄骨造は小規模な共同住宅や戸建て住宅などに適しています。柱や梁が重量鉄骨造より細いため、より多くの本数が必要で重量鉄骨造よりも間取りの自由度が低くなります。また、軽量鉄骨造は主要部材を工場で生産し、現場で組み立てる「プレハブ工法」を用いることも多く、重量鉄骨造よりも工期が短く、低コストで建築できるメリットもあります。

軽量鉄骨造と重要鉄骨造の違い

RC造よりも遮音性・断熱性が低め

S造は、壁や床にコンクリートが使われていない分、RC造よりも遮音性や防音性能は低くなります。また、S造の中では軽量鉄骨造よりも重量鉄骨造の方が防音性能は高くなります。

耐火性を補う必要がある

S造は、RC造ほど高熱に強くないというデメリットがあります。S造のマンションでは「耐火被覆」と呼ばれる、柱や梁などの骨組み部分をロックウールなど耐火性のある材料で覆う処理が必要になります。

耐震性は高いが揺れを感じやすい

S造は鉄骨の粘り強い特性で耐震性に優れていますが、地震などの外部の力が加わった際に、力に抵抗するのではなくゴムのように変形して力を吸収するため、揺れ自体はRC造よりも感じやすくなります。

【マンション建築】最適な構造の選び方

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最後に、マンションを建築する際、自分に適した最適な構造を選ぶポイントを紹介します。

求める建物の性能・建築費で選ぶ

RC造やSRC造は、耐震性・耐久性・耐火性・防音性など様々な性能が高く、快適で安全なマンションを建築したい場合におすすめです。

反面、施工コストが高いというデメリットがあるため、予算や建築費用と利回りのバランスや求めるマンションの性能に応じて選択することが重要です。

不動産投資・マンション経営視点で選ぶ

不動産投資という視点で考えると、木造はランニングコストが低く、耐用年数が短いため減価償却を利用した節税効果が高いというメリットがあります。

逆に、RC造やSRC造は耐用年数が長いため、短期的な節税効果は低くなりますが、長期借入がしやすいなど融資のハードルが低いというメリットがあります。

マンション経営の場合は、このような投資・経営の視点からも構造を検討することが大切です。

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今回は、マンションを建築する際知っておいて欲しい、RC造、SRC造、S造、木造それぞれの構造の違いやメリット・デメリット、構造を選ぶポイントについて解説しました。

自分が建築したいマンションに適した構造は、求める建物の性能や実現したい間取りデザイン、建築費用など建物に対する視点と、ランニングコストなど建ててからの経営や資金計画の視点の2つのポイントから検討していくことが重要になります。

M-LINEは、都内で鉄骨造・RC造の豊富な建築実績があり、快適で収益性を考えた構造・デザイン・間取りのアパート・マンション建築をサポートします。
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