土地活用

土地活用方法の選び方やおすすめの方法とは?よくある失敗例や注意点を解説

土地活用がうまくいくかどうかは、正しい土地活用方法を理解しているかどうかで決まります。

土地活用をする場合は、土地活用方法ごとの特徴やメリット・デメリットを事前に理解しておくことも非常に大切です。

土地活用におけるよくある失敗例や注意点も理解していなければ、土地活用を始めた後に後悔してしまうかもしれません。

本記事では、おすすめの土地活用方法や成功させるコツ、注意点について解説します。土地活用を考えている人は、この記事を参考にした上で自分にどのような土地活用が向いているか判断しましょう。

おすすめの土地活用方法とは?

駐車場

土地活用のおすすめの方法としては、下記5つが挙げられます。

  • マンション経営
  • アパート経営
  • 月極駐車場経営
  • 賃貸併用住宅経営
  • 戸建て賃貸経

土地活用方法の種類は多いですが、全てをおすすめするわけではありません。土地活用方法によっては、利益を出しづらいだけでなく、損失に繋がってしまう可能性もあるため注意が必要です。

マンション経営

代表的な土地活用方法としては「マンション経営」が挙げられます。マンション経営をおすすめする理由は、アパート経営よりも収益性が高いだけでなく、長期的に利用しやすいからです。土地活用を成功させるためには、収益性の高さや安定性が必要です。

また、土地活用の方法でマンション経営を選択するメリットデメリットは、下記表を参考にしてください。

  • メリット
  • 高い賃料かつ集客しやすい
  • 好立地であることが多い
  • 耐用年数が高く融資を受けやすい
  • デメリット
  • 建設費用が高額になる
  • エリアによっては向いていない

マンション経営は、アパート経営よりも賃料が高く集客もしやすいです。また、耐用年数の高さによって融資も受けやすくなるため、拡大しやすいのが大きなメリットです。

反対に、マンションを建てる場合には建設費用が高額になったり、エリアによってはマンション経営自体が向いていない場合もあります。マンション経営に向いている土地としては、オフィス街に近いエリアや人気の住宅地などが挙げられます。

ただ、マンション経営を行うことで、固定資産税や都市計画税が安くなったり相続税の節税効果が期待できたりするため、節税対策をしたい方におすすめです。

アパート経営

土地活用方法として「アパート経営」もおすすめです。アパート経営をおすすめする理由は、好立地を選ぶことができれば安定的な収入を得やすいからです。特別なノウハウはほとんど必要なく、場所選びが非常に重要となります。

土地活用方法として、アパート経営を選択するメリットデメリットは下記表を参考にしてください。

  • メリット
  • 安定収入を得やすい
  • 節税効果が高い
  • デメリット
  • 建設費用が高額になる
  • 建設費用が高額になる

アパート経営は、エリア選びでほとんどが決まります。アパート経営に向いている土地としては、駅から近いエリアや住環境の良いエリアが挙げられます。

また、アパート経営もマンション経営と同様の節税効果が期待できます。安定収入を得たいだけでなく、高い節税効果も期待したいならアパート経営がおすすめです。

月極駐車場経営

土地活用方法としては「月極駐車場経営」もおすすめです。月極駐車場とは、1ヶ月単位で貸し出される駐車場のことで、安定的な収入を得やすくなります。アパートやマンション経営とは異なり、初期費用がほとんどかかりません。

月極駐車場経営を選択するメリットデメリットは、下記表を参考にしてください。

  • メリット
  • 他の土地活用方法より初期費用を抑えやすい
  • 土地活用方法としての汎用性が高い
  • デメリット
  • 狭小地でも経営できる
  • 高い収益を得づらい
  • 高い節税効果は期待できない

月極駐車場経営では、初期費用をかけたくない人におすすめです。建物を建設しないため汎用性が高いだけでなく、立地が悪くても経営しやすいのが特徴です。

ただ、月極駐車場経営ではアパートやマンション経営のような節税効果は得られません。市区町村によっては、月極駐車場経営による固定資産税の軽減措置があるため、確認しておくことが大切です。

賃貸併用住宅経営

「賃貸併用住宅経営」もおすすめの土地活用方法の1つです。賃貸併用住宅経営は、賃貸収入を得ながらマイホームを購入できるため、人気の高い土地活用方法となっています。

土地活用方法として、賃貸併用住宅経営を選択するメリットデメリットは、下記表を参考にしてください。

  • メリット
  • 賃貸部分でローン返済が可能
  • 条件を満たせば金利が低くなる
  • 賃貸を辞めても二世帯住宅として利用可能
  • デメリット
  • 顧客の母数が減る恐れがある
  • 売却しづらくなる

最大のメリットは、賃貸部分でローン返済が可能なことです。賃貸経営におけるリスクを分散しつつ、マイホームの購入も可能となります。ただ、一般的な住宅とは異なるため、入居者が限られたり売却しづらくなったりする恐れがあります。

賃貸併用住宅の経営でも、高い節税効果を期待できます。また、アパートやマンション経営と同様に、立地によって上手くいくかどうかが大きく異なるため、事前に調査しておく事が大切です。

戸建て賃貸経営

土地活用方法としては「戸建て賃貸経営」も非常におすすめです。戸建て賃貸経営をおすすめする理由は、アパートやマンション経営よりも競合が少なく、他の賃貸経営よりも成功する可能性が高いことが挙げられます。

土地活方法として、戸建て賃貸経営を選択するメリットデメリットは、下記表を参考にしてください。

  • メリット
  • 高収入を得やすい
  • 購入してもらえる可能性が高く売却しやすい
  • デメリット
  • アパートやマンションよりも建設費用が安い
  • エリアによってはニーズが少ない

戸建て賃貸経営は、入居者が住宅を気に入った流れで物件を購入することもあります。そのため、他の賃貸経営よりも売却しやすいです。ただ、エリアによってはニーズが少なく、アパートやマンションに入居者も取られてしまう恐れがあるため注意しましょう。

戸建て賃貸は、1人暮らしよりもファミリー層に好まれる傾向が強いです。そのため、小中学校の近くを選ぶことをおすすめします。また、戸建て賃貸経営も他の住宅経営と同様の節税効果を得られます。

【目的別】土地活用の選び方

アパート経営

土地活用方法を選ぶ際には、どんな目的があるのかを考えることが大切です。土地活用を選ぶ際の目的の種類としては、下記3つが挙げられます。

  • 安定収入を得たい場合
  • 初期費用を抑えたい場合
  • 節税をしたい場合

土地活用では、安定的な収入を得ることだけが目的ではありません。目的別に土地活用方法を選択しなければ、後から後悔する恐れがあるため注意が必要です。

安定収入を得たい場合

土地活用をする人の多くは、安定収入を得たいと考えています。安定収入を得たいなら、高収入を得られる土地活用方法はおすすめしません。高収入かつ安定性の高い土地活用方法は、ほとんどないからです。

安定収入を得たい場合には、コインパーキングやコインランドリーを選びましょう。コインパーキングやコインランドリーは、利用者がリピーターになりやすい上、初期費用や管理費用も抑えられます。

ただ、立地が悪ければ安定的な顧客獲得には繋げられません。土地活用で安定収入を得たいと考えているなら、事前に立地条件を細かく確認しておくことが大切です。

初期費用を抑えたい場合

土地活用における初期費用を抑えたい場合には、月極駐車場経営がおすすめです。土地活用でアパートやマンション経営を選んでしまうと、多額の初期費用がかかってしまいます。

しかし、月極駐車場は建物の建設費用が必要ないだけでなく、コインパーキングのような機械も必要ありません。事前に用意するものはほとんどないため、初期費用をかけずに経営可能です。

ただ、アパートやマンション経営のように、固定資産税や都市計画税なに対する節税効果は期待できないことを理解しておきましょう。

節税をしたい場合

土地活用によって節税をしたい場合には、アパートやマンション、戸建て経営がおすすめです。アパートやマンション、戸建てのような賃貸経営をする場合、固定資産税や都市計画税、相続税などの節税効果が期待できます。

さらに、稼働率が高ければ安定的かつ高い収益を得られるためおすすめです。

ただ、賃貸経営を行う際には、建物の建設費用が必要です。非常に高額になるため、細かな資金計画を考えておく必要があります。

土地活用でよくある失敗例

土地活用において、よくある失敗例としては下記3つが挙げられます。

  • サブリースで家賃が下がってしまった
  • 土地活用方法の種類を理解していなかった
  • 自己資金が足りず借入金で土地を購入した

土地活用をする際には、成功させるポイントや選び方だけを理解すれば良いわけではありません。よくある失敗例についても理解していないと、未然に防止できない可能性が高いです。土地活用を検討しているなら、他の人がどんな失敗をしているのかを理解した上で土地活用を行いましょう。

サブリースで家賃が下がってしまった

土地活用の失敗例として、サブリースを利用したのに家賃が下がってしまったことが挙げられます。サブリースとは、賃貸経営で心配される「空室リスク」を抑える方法です。サブリースを利用すれば、空室になった場合でも賃料を保証してくれます。

しかし、空席が多く発生した場合には、サブリース会社から賃料の減額交渉が行われます。「サブリースを利用しているから絶対に安定的な収入を得られる」というわけではありません。

賃貸経営に失敗しないためには、サブリースを利用しなくても問題ないような立地を選ぶことが大切です。

土地活用方法の種類を理解していなかった

土地活用でのよくある失敗例として、土地活用方法の種類を理解していない状態で始めてしまうことが挙げられます。土地活用方法は複数あり、アパートやマンション経営だけではありません。

立地や目的によっておすすめの土地活用方法は異なるため、事前に理解しておくことが大切です。特に、何も考えずにアパートやマンション経営を選択してしまうと、失敗してしまう可能性が高いです。

収益性や安定性、節税効果など何を求めるのかによって、最適な土地活用方法を選びましょう。

自己資金が足りず借入金で土地を購入した

土地活用を検討している際に、自己資金が足りずに借入金で土地を購入するのもよくある失敗例の1つです。なぜなら、借入金で土地を購入しても思ったような利益を得られず、返済できないケースもあるからです。

土地活用を検討しているなら「元々保有している土地で土地活用をする」か「自己資金に余裕ができた上で土地も購入する」ことをおすすめします。

土地活用を成功させるためのコツ

マンション

土地活用を成功させるためのコツは、下記の3つです。

  • 収益と安定のバランスを重要視する
  • 利回りが良く汎用性が高い活用方法を考える
  • ある程度のリスクは覚悟する

土地活用を成功させるためには、一部だけを重要視してはいけません。収益性の高さだけを考えがちですが、バランスや汎用性、リスクなども検討した上で判断することが大切です。

収益と安定のバランスを重要視する

土地活用を成功させるためには、収益性と安定性のバランスを重要視することが大切です。賃貸経営は収益性が高いメリットがあります。しかし、立地選びに失敗してしまうと、空室が増えてしまい安定的な収入を得られません。

さらに、賃貸経営の場合、建物を建ててしまっているため他の用途に使用できず、汎用性も低いです。

どんな土地活用方法を選ぶ場合でも、収益性と安定性のバランスを重要視して選ぶことで、長期的に一定の収益を得やすくなります。

利回りが良く汎用性が高い活用方法を考える

土地活用を行なう際には、利回りが良く汎用性が高い活用方法を考えましょう。利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことです。

アパートやマンション経営の利回りとしては、10%が目安と言われています。利回りが10%に満たない場合には、土地活用するかどうかを検討し直すことが大切です。

また、汎用性が高いかどうかを考えることも大切です。汎用性が低ければ、土地活用に失敗した際に他の方法で収益を上げることはできません。柔軟な対応ができない土地では、失敗するリスクが高いことを事前に理解しておきましょう。

ある程度のリスクは覚悟する

土地活用を成功させるためには、ある程度のリスクは覚悟しておきましょう。特に、高い収益性を目的としているなら、 他の部分でリスクが増える可能性が高まります。

中でも、賃貸経営をする場合には、立地が非常に大切です。全く同じ物件でも、立地によって成功するかどうかが大きく異なるため事前に把握しておきましょう。

また、初期費用が無い場合に、借入金で全て賄うのはおすすめしません。ある程度の自己資金を用意した上で、綿密な計画を立てて運用することが成功の秘訣です。

土地活用をする際に注意すべきポイント

成功

土地活用をする際に注意すべきポイントは、下記の3つです。

  • 土地活用後の管理も考えておく
  • 初期投資額だけで判断しない
  • 土地と相性の良い活用方法を選ぶ

土地活用では、注意点を抑えておくことで失敗を未然に防止することが可能です。土地活用を始めてからでは手遅れになるケースもあるため、事前に必ず確認しておきましょう。

土地活用後の管理も考えておく

土地活用する際には、土地活用を始めた後の管理方法を考えておくことが大切です。土地活用を始めた後に考えてしまうと、適切な管理ができない恐れがあるため注意しましょう。

土地活用に成功するかどうかは、土地活用方法の選び方だけでなく管理状態によっても大きく異なります。管理状態が悪ければ利用者は減少し、安定的な収益も得られなくなってしまいます。

また、管理は必ずしも自分自身が行わなければいけないわけではありません。それぞれの土地活用方法に適した専門の管理会社もあり、費用を払えば管理を全面的に行ってくれます。

初期投資額だけで判断しない

土地活用を行う際の注意点として、初期投資額で判断しないことが挙げられます。初期投資額だけで判断してしまうと、長期的に収益を得づらくなってしまうかもしれません。

例えば、初期投資を安く抑えるために賃貸の設備を減らした場合、徐々に管理が大変になり管理状態が悪くなってしまう恐れがあります。管理状態が悪いと、徐々に利用者が減少し、長期的な収益を失ってしまうかもしれません。

賃貸経営に限らず、建物は数十年で必ず劣化します。初期投資額だけで判断するのではなく、長期的な収支計画や修繕計画を作成した上で土地活用を行うことが大切です。

土地と相性の良い活用方法を選ぶ

土地活用する際には、土地と相性の良い活用方法を選ぶことが非常に大切です。自分がしたい土地活用方法ではなく、相性の良い土地活用方法を選ぶことで成功させやすくなります。

具体的には「立地条件」「法律面」「土地の形状や面積」が土地との相性が良いかどうかで判断することをおすすめします。

例えば、駅から離れているのにマンション経営をしても空室リスクが高まるため、その土地とマンション経営は相性が悪いといえます。

土地と相性の良い活用方法を判断したいなら、土地活用のアドバイザーの提案を聞いた上で比較検討することが大切です。

土地活用ならマンション経営がおすすめ

土地活用を成功させられるかどうかは、目的や条件をしっかりと確認し、資金計画も事前に考えられるかどうかで決まります。なんとなくや知名度だけで土地活用方法を判断すると、安定的な収益を得られず後悔してしまうかもしれません。

ただ、初めて土地活用をする人の中には「何にすれば良いのかわからない」と悩む人も多いです。

土地活用方法で迷っているなら、マンション経営がおすすめです。マンション経営は、比較的収益性も高く、知名度も高いため空室リスクを抑えられます。M-LINEでは、都心部でのマンション経営に特化しており、他社にはない多層階住宅や設計力が魅力です。

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