戸建て解体費用の相場とは？

戸建ての解体費用の相場は、下記のとおりです。

• 木造 坪3～4万円
• 鉄骨造 坪5～6万円
• RC造 坪7～8万円

例えば、30坪の戸建てを解体する場合、木造住宅なら90〜150万円、鉄骨造なら150〜210万円、RC造なら180〜240万円程度が相場となります。ただし、建物の構造や大きさ、立地などによって費用は大きく異なります。家屋内に家具などが残っている場合、費用が高くなるため注意が必要です。

また、2階建てと平屋だと、平屋の方がコンクリート施工の基礎部分が大きいため、解体費用は高額になります。

解体費用が高くなる要因

費用が高くなる要因として、以下の2つが挙げられます。

• 建物の立地
• 建物の構造

相場よりも解体費用が高い場合は、下記の要因に当てはまるケースがほとんどです。

建物の立地

建物の立地について、以下に当てはまる場合は解体費用が高くなる場合があります。

• 隣接する住宅との距離が近い
• 周辺の住宅が老朽化している
• 道路事情が良くない

隣接する住宅との距離が近い

解体工事の場合、重機を用いて建物を取り壊し、その廃棄物は大型トラックに載せて運搬するのが一般的です。そのため、解体現場には、それらが入り込めるほどの広さが必要になります。

しかし、隣接する住宅との距離が近いと、重機や大型トラックなどを使えないため、解体もトラックへの積み込みも全て手作業で進めなければなりません。その分手間や時間がかかり、必然的に人件費が発生します。

周辺の住宅が老朽化している

解体工事を行う周辺の住宅が老朽化している場合、損壊が起きないようにするため、周囲の住宅を調査する必要があります。

結果的に損壊があった時は、補償が必要なケースも出てきます。調査費や補償費は施主が払うため、その分相場よりも高くなります。

道路事情が良くない

解体工事を行う敷地周辺の道路が極端に狭く重機が通れない場合、手作業が増えてしまいます。

また、人や車の往来が激しい場合は、警備員の配置が必要です。結果的に、いずれのケースも人件費が発生します。また、手作業が増えるため、工期を延長しなければならない可能性もあります。

建物の構造

建物の構造について、以下に当てはまる場合は解体費用が高くなる場合があります。

• アスベスト含有がある
• 地下室がある

アスベスト含有がある

アスベストが含まれている場合、除去するには専門的な知識や技術が必要になるため、相場よりも解体費用は高くなります。国土交通省が公開した費用の目安は、以下の通りです。

出典：アスベスト対策Q&A｜国土交通省

アスベストの含有にはレベル1〜3があり、レベル1が最も発じん性が高くなります。危険性も高くなるため、処分費用は高額になりがちです。また、アスベストが使用されている場所によっても費用は異なります。

地下室がある

地下室がある場合は、基礎工事が地下深くまでされているため、その分費用がかかります。あらかじめ基礎の図面も業者に見てもらうと、見積もりの金額がより正確になります。

追加費用の発生は防げるので、安心して依頼できます。

解体費用が安くなる要因

一方で、状況によっては解体費用が安くなる場合もあります。解体費用が安くなる要因には、以下の2つが挙げられます。

• 広い土地にある建物
• 現場から解体業者や産業廃棄物処理施設が近い

人件費がかからない場合は、解体費用が安くなる傾向があります。

広い土地にある建物

広い土地にある建物を解体する場合、重機などの搬入に手間がかからないため解体費用は比較的安くなります。人件費も必要最小限で抑えられるので、相場よりも大幅に費用が高くなることはありません。

現場から解体業者や産業廃棄物処理施設が近い

解体した資材の搬送にかかる人件費やガソリン代なども加算されることがあるため、現場から解体業者や産業廃棄物処理施設が近いと解体費用が安く済むケースも多いです。

解体費用を下げる方法

戸建ての解体費用を下げる方法として、以下の4つが挙げられます。

• 工事の時期を調整する
• 建物滅失登記を自分で行う
• 解体費用補助金や助成金を活用する
• 相見積もりをする

戸建ての解体費用は、少しの工夫で安くすることができます。自分でできることを行い、業者の仕事量を減らすのが費用を抑えるコツです。

工事の時期を調整する

解体工事の繁忙期は12月〜翌年3月となっており、その時期は解体費用が高額になりがちです。また、悪天候が続く梅雨も相場より高くなるため、解体工事は年度末、梅雨以外の時期に依頼することをおすすめします。天候が比較的安定する初夏・秋口であれば、値下げ交渉に応じてくれる業者も見つかりやすいです。

また、1月1日以降に解体することも、解体費用を抑える1つの方法です。家が建っている土地は、住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税が安くなります。土地に家が建っているかどうかは1月1日時点の状況で判断されるため、その年のうちに土地を売ったり、家を建て替えたりすると、土地の固定資産税は安いままです。

建物滅失登記を自分で行う

解体工事の完了後に必要となる「建物滅失登記」の手続きを自分で行うことで、解体費用を抑えられます。建物滅失登記は専門会社に依頼すると、約5万円の手数料がかかります。自分で対応する場合、書類準備に手間はかかりますが、申請書類を取得する費用のみです。

1,000円程度で収まるため、大幅に費用を抑えられます。ただし、建物滅失登記は解体工事完了後、1ヶ月以内に申請する必要がある点に注意が必要です。

建物滅失登記以外にも、不用品の処分や庭の片付けなどを自分で終わらせておくと、解体費用を安く抑えられる場合があります。処分するものが多いと、その分人員を利用することになり、人件費が多くかかります。

解体費用補助金や助成金を活用する

空き家を放置するとその周辺地域に問題が起きるため、各自治体は解体工事に対して補助金や助成金を設けています。特に長期間住んでいない空き家は、特定空き家として認定され、補助金や助成金の支給対象になりやすいです。

なお、補助金と助成金は各自治体から支給されるもので、原則返済不要という点は同じです。しかし、補助金には予算が決まっており、受給できる件数に限りがあります。一方で、助成金は支給される金額は少ないですが、条件を満たしていれば高確率で受給できます。

自治体ごとに受け取れる金額や条件が異なるため、解体工事の予定がある場合は早めに問い合わせた方が良いです。

危険廃屋解体撤去補助金

危険廃屋解体撤去補助金とは、危険があると判断された家屋を対象に支給される制度です。条件として、危険家屋の取り壊し・撤去・処分にかかる工事は、市内の解体作業者に発注することが定められています。一般的に、解体費用の1/5〜1/2程度が支給される場合が多いです。

建て替え工事補助金

建て替え工事補助金とは、耐震性に問題のある家屋を建て替えたり、補強したりする場合に支給される制度です。良質な住宅として賃貸部分を含むことなど、自治体によって条件が異なります。

空き家解体補助金

空き家解体補助金とは、長期間使用されず、空き家として自治体に認定された家屋を対象に支給される制度です。解体費用の1/5〜1/2程度が支給されることが多いです。

相見積もりをする

解体工事の見積もりを取る際は、1社だけでなく、複数の解体業者に依頼することが大切です。相見積もりをすることで、戸建ての解体にかかる費用相場を把握できます。ただし、費用が安いという理由で業者を選ぶのはおすすめできません。解体実績が豊富で、口コミも悪くない業者が望ましいです。

専門知識や経験が豊富な業者の場合、補助金の申請方法に詳しく、できるだけ多く受け取れる方法を知っている可能性があります。なお、補助金や助成金を利用する場合は、依頼できる業者が限定されることも多いです。依頼してから補助金などが使えなかったという事態を防ぐためにも、あらかじめ条件をしっかり確認するようにしましょう。

家を解体して更地にした方が良いケースとは？

戸建てを解体するには、費用や時間がかかります。しかし、建物が著しく老朽化していたり、傾斜地など立地が悪かったりする場合は、更地にした方が良いです。

「解体したことで売却しやすくなるかどうか」が、解体するかしないかの判断基準となります。建物が老朽化している場合、そのままでは住めないため、買主が購入後に解体する必要があります。

解体費用の負担を考えると、同じ条件で更地になっている土地の方が売れやすいです。また、傾斜地など立地が悪い場合、解体費用が高額になるため、建物がある状態で買主を見つけるのは難しいと言えます。

「解体費用は売主の負担になりますが、思い切って更地にすることで、高く売れるケースは珍しくありません。

解体後の土地活用における選択肢

土地活用の方法として、以下の5つが挙げられます。

• 駐車場経営
• トランクルーム経営
• コインランドリー経営
• 戸建て賃貸経営
• アパートやマンション経営

土地の活用方法には、さまざまな選択肢があります。駐車場経営とトランクルームは、投資リスクが低いことや転用しやすいことがメリットとして挙げられます。それに対しては、アパート・マンション経営のメリットは、節税できる場合があることや安定した収入を得られることなどです。

それぞれメリット・デメリットが異なるため、事前にしっかり理解したうえで最適な方法を選択することが大切です。

駐車場経営

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2つがあり、不動産会社か駐車場経営の専門業者に相談するケースが多いです。メリットとして、安定した収入ができたいできることや投資リスクが低いこと、転用しやすいことなどが挙げられます。

月極駐車場は、土地をコンクリートで塗装し、タイヤ止めをつけ、白線を引くだけなので初期費用が少なく済みます。それに対して、コインパーキングは機械の導入が必要なため、月極駐車場よりも初期費用はかかります。しかし、需要の高い立地であれば、安定した収入につながりやすいです。

駐車場経営を検討する際は、デメリットも考慮しなければなりません。収益が比較的低いことや税制面で優遇されにくいことがデメリットとして挙げられます。アパート・マンション経営に比べて、建物がない分、収益性は低いです。

また、固定資産税や都市計画税の優遇を受けられないため、節税効果を求める場合は不向きと言えます。

トランクルーム経営

トランクルームのメリットは、初期費用が抑えられることや転用しやすいことなどです。アパート・マンション経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用や修繕費を抑えられます。また、建物を建てるのが難しい立地でも、経営を始めやすいです。

しかし、収益化までに時間がかかる場合があることや税制面で優遇されにくいこと、収益が比較的低いことがデメリットとして挙げられます。駐車場やマンションなどに比べて需要が低いので、収益化されるまでに時間がかかる傾向があります。

また、固定資産税や都市計画税の優遇を受けられないため、節税効果は期待できません。なお、トランクルームの経営方式には、主に「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2つがあります。

一括借り上げ方式は、トランクルームを設置した後、業者に一括で貸し出す方式です。管理委託方式の場合、管理はトランクルーム業者に委託し、賃料は利用者から直接受け取ります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営のメリットは、ランニングコストが安いことや節税効果が期待できること、景気に左右されないことなどです。コインランドリーはセルフサービスで利用するため、人件費や管理の手間があまりかかりません。

初期投資として設備費や設置工事費などがかかりますが、ランニングコストとしてかかるのは電気代や水道代、メンテナンス代くらいです。アパート・マンション経営のように大幅な修繕費が発生しないのは、大きなメリットと言えます。

また、洗濯は日常生活で不可欠なものなので、景気や流行に左右されることはありません。時代に関わらず、一定の需要が見込めます。利回りも15%程度と良く、コインランドリーに適した立地であれば20%以上の利回りも可能です。

しかし、約3,000〜4,000万円の初期費用が必要なことや単価が低いこと、差別化が難しいことなどがデメリットとして挙げられます。コインランドリーは客単価が低いビジネスであり、高単価利用は期待できません。少しでも収益を上げるためには、稼働率を上げる取り組みが必要です。

事業内容で競合と差別化を図ることも難しく、近隣に新しいコインランドリーができた場合、リピーターを取られてしまう可能性があります。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営のメリットは、管理が比較的楽なことや入居者を見つけやすいこと、将来売却できる可能性があることなどです。戸建て賃貸の場合、入居者は1家族となるため、アパート・マンション経営と比べて対応や管理が楽なことが多いです。

住民同士のトラブルが起きる可能性も低いと言えます。また、戸建てはアパートやマンションと比べて、供給量が少ないため、競合が少なく入居者を見つけやすい点も、戸建て賃貸ならではのメリットです。入居者が家を気に入ってくれた場合は、そのまま購入できないか問い合わせが入ることもあります。新たに買主を見つける必要がなく、売却の手間を大幅に省けます。

しかし、戸建て賃貸は入居者が見つからないと収入がゼロになります。1家族のみの入居となるため、家賃収入が全くないか、100%得られるかの二択です。

マンション経営

マンション経営のメリットは、資産になることや節税できる場合があること、安定した収入が期待できることなどです。相続税や固定資産税、減価償却による所得税などの節税が期待できます。また、部屋数が多いため空室リスクを分散できるうえ、安定した収入を得やすいです。

しかし、共用部分の修繕費が発生することや災害などのリスクがあること、イニシャルコストとランニングコストがかかることなどがデメリットとして挙げられます。

解体費用を抑えて土地活用するなら

今回は、戸建ての解体費用の相場について詳しく解説しました。戸建ての解体費用は、構造や大きさ、立地、築年数などによって大きく異なります。重機や大型トラックが入らない場所は、人件費がかかるため解体費用が相場よりも高くなりがちです。

しかし、不用品の処分や庭の片付けなど自分でできることをあらかじめ済ませておくと、少しでも費用を抑えることができます。戸建てを解体した後の土地活用についてお悩みがある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

土地や不動産活用のご相談はM-LINEまで！

この記事を読んで、質問やご相談などがありましたらまずはM-LINEまでご連絡ください。

他にはない、施工事例のご紹介やお客様に沿ったご提案をさせていただきます。