土地の資産運用

土地の資産運用おすすめ10選を紹介!メリット・デメリットを解説

「両親から土地を相続したけど、活用方法が分からない」「更地に税金を払い続けている」など、土地の運用についてお悩みの方も多いのではないでしょうか。土地の資産運用は成功すると大きな利益を得られる一方で、損したり、トラブルに発展したりすることがあります。

本記事では、土地の資産運用で有効的な方法を10つ紹介します。それぞれメリットとデメリットも解説しているので、土地の資産運用を検討している方はぜひ参考にしてください。

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土地を活用した資産運用とは

土地を活用した資産運用の特徴

土地を活用した資産運用の特徴として、以下の3つが挙げられます。

土地は所有しているだけでも毎年税金が課されます。また、相続する際にも税金が発生します。土地は資産であるため、運用することで税金を抑えられたり、安定した収入が得られたりするなどのメリットがあります。

安定した収入を得られる

土地を活用して資産運用ができれば、安定した収入を得ることができます。商業施設やコインパーキングなどの経営は、利用者数によって毎月の収入が変動してしまいます。それに対して、月極駐車場やアパート・マンションの経営などは、利用者と中長期的な契約を結ぶため、毎月の収入が安定しやすいです。

また、商業施設やマンションの経営は利用者が多いため、高収益に期待ができます。ただし、高収益で経営するためには、立地や建築プランの選定が重要です。土地を活用した資産運用は、専門的な知識が必要になる場合も多く、成功するためには専門家に相談するか、自身で勉強して知識を身につけなければなりません。

節税対策になる

土地を持っているだけで、毎年固定資産税や都市計画税が発生します。何も使わずに土地を所有していると、これらの税金は支出として出ていくばかりです。そこで、土地を活用することで、税金を抑えられます。

具体的には、持っている土地にアパートやマンションを建てることで、土地にかかる固定資産税が最大3分の1になります。なお、土地の広さによって節税できる金額は、以下の通りです。

土地の広さ 固定資産税 都市計画税
200㎡以下の部分 6分の1 3分の1
200㎡以上の部分 3分の1 3分の2

相続対策になる

土地のまま相続するよりも、土地を活用した状態で相続した方が、相続税が安くなる場合もあります。立地や土地の広さによっては相続税が大きな負担となるため、節税対策として土地を活用する方も多いです。節税対策の効果は、以下の通りです。

なお、相続税は以下の式で求められます。

課税遺産総額=遺産総額(土地評価額や現貯金など含む全ての遺産)ー基礎控除額
相続税=課税遺産総額×相続税率ー控除額

現預金や土地、有価証券等の全ての財産をまとめた遺産総額から、基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を求めます。その後、課税遺産額を法定相続人で分配し、それぞれの遺産額に応じた相続税率をかけ合わせた額が1人あたりの相続税負担です。

なお、基礎控除額は以下の式で算出することができます。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

法定相続人とは、遺産を相続する権利を有する人です。

土地を活用した資産運用10選

土地を活用した資産運用

土地を活用した資産運用の方法として、以下の10つが挙げられます。

土地の活用方法によって、メリットとデメリットが異なります。また、立地や周辺の環境によって最適な活用方法も異なるため、調査したうえで検討することが大切です。

賃貸物件の経営

賃貸物件はマンションやアパート、借家などを建築して家賃収入を得る方法です。自分で管理する方法と管理会社を利用する方法があります。

メリット デメリット
節税効果が期待できる
高収益が期待できる
安定した収入を得られる
初期費用がかかる
ランニングコストがかかる
空室リスクがある

賃貸経営を始める場合、空室リスクは避けられません。そのため、継続的な空室対策が必要です。

太陽光発電

土地が広くて日当たりが良い場合は、太陽光発電投資ができます。賃貸経営では利益の見込めない田舎の土地でも、太陽光発電であれば運用できる場合があります。

メリット デメリット
田舎の土地でも運用できる
補助金などを活用できる
初期費用を抑えられる
台風や地震などの災害で破損する可能性がある
利回りが低い

再生可能エネルギー発電の場合、太陽光パネルを設置するために自治体から補助金を受け取ることができます。この補助金を利用することで、初期費用を抑えられます。

その一方で、太陽光パネルはそれほど頑丈ではないため、大きな災害だと破損してしまう可能性が高いです。また、電力の買取価格は以前よりも下がっているので、高利回りは期待できません。

借地契約

借地契約では、土地そのものを貸し出すことで賃料を得られます。何も準備をする必要がないため、気軽に始められる資産運用です。借地契約には、契約更新のある「普通借地権」と契約更新のない「定期借地権」があります。

さらに、定期借地権は「一般的借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があり、どの契約を結ぶのかが大切です。

メリット デメリット
準備するものが少ない
初期費用が抑えられる
貸した土地に居住用の建物が建てば、住宅用地の特例で固定資産税の節税につながる
土地を貸している間は利用できなくなる
自分の都合で契約は解除できない

借地として土地を貸し出す場合、基本的に準備するものはありません。貸し出した後も、手間や費用をかけず賃料を得られます。ただし、貸している間は自由に土地を利用できなくなるため、もっと儲けられるチャンスが来ても自分の都合で契約を解除できないのがデメリットです。

駐車場経営

駐車場経営は駐車場設備を設置し、利用者からの駐車料金で収入を得る土地の運用方法です。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングがあります。どちらの経営方法にせよ、立地が重要です。

月極駐車場は工場や会社が近くにあると、長期的に利用してくれる可能性があります。コインパーキングの場合は、ショッピングモールやスーパーなどが近いと失敗のリスクが少なくなります。

メリット デメリット
初期費用を抑えられる
手軽に始められる
固定資産税の節税ができない
収益性が低い

コインパーキングは精算機やロック板を設置するため月極駐車場よりも初期費用は高くなりますが、100万円以下でおさまります。

トランクルーム

トランクルーム経営は、土地にコンテナを設置して賃料を得る運用方法です。もしくは、建物を建築し、その部屋の一部をトランクルームとして貸し出す方法もあります。

メリット デメリット
立地に左右されにくい
初期費用が抑えられる
借り手が見つかりにくい
併設の駐車場が必要になる

トランクルーム経営は、賃貸経営に向いていない土地でも始めることができます。また、コンテナを設置するだけなので初期費用も少ないです。しかし、主流の集客方法がまだないため、借り手が見つかりにくく、収益化するまでに時間がかかります。また、郊外のトランクルームでは、併設の駐車場が必要になります。

コインランドリー

コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機を設置し、利用者からの支払いで収入を得る運用方法です。ただし、周辺地域のリサーチが重要になります。ニーズの低い場所で経営を始めてしまうと、失敗するリスクが高まるため注意が必要です。

メリット デメリット
節税効果が期待できる
固定利用客がつきやすい
ランニングコストを抑えられる
初期費用がかかる
犯罪リスクがある
高収益は期待できない
差別化が難しい

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分がある建物です。テナントとしても、住居としても貸し出すことができます。

メリット デメリット
家賃収入でローン返済ができる
住宅ローンを利用できる
個別に建てるよりも費用を抑えられる
節税効果が期待できる
オーナーと入居者の距離が近すぎる
売却しづらい

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するためには、総面積の50%以上を自宅にする必要があります。住宅ローンはアパートローンよりも一般的に金利が低く、返済期間も長いです。月々の返済負担を軽減することができます。

等価交換

等価交換では、土地所有者は土地を出資し、デベロッパーは建物を出資します。収益は出資比率で分けます。所有権を持っている部分は自由に利用できるため、自分で住んだり、賃貸物件として貸し出したりすることも可能です。

メリット デメリット
初期費用がかからない
リスクを最小限に抑えられる
立地に左右される
収益性が低い

等価交換は立地が良くなければ、引き取り相手が見つかりにくいです。また、自分の土地の一部を手放すため、しっかり検討することが大切です。

土地信託

土地信託は、所有する土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらい、収益の一部を配当金として受け取る方法です。土地運用のプロに委託することができるため、効率良く収益を上げられます。

なお、土地信託には、土地が戻ってくる「賃貸型」と土地を手放す「処分型」の2パターンがあり、どちらを選ぶかが重要になります。

メリット デメリット
プロに依頼するので安心できる
リスク軽減につながる
リターンが少なくなる

土地信託はリスクを軽減して運用できる一方で、リターンも少なくなります。ただし、経営を始めるときの手続きや資金調達は全て信託会社が対応してくれるため、手間や時間を減らすことができます。

リースバック

リースバックとは、土地の所有者が土地を借りたい事業者から「建設協力金」を受け取って建物を建築し、その建物を使って事業者が事業を行う方法です。土地の借地契約と似ていますが、貸し出す対象は建物です。リースバックは、主にコンビニエンスストアや介護施設などで採用されています。

メリット デメリット
初期費用を抑えられる
建物の所有権を持てる
転用するのが難しい
他の活用方法を始める場合、解体費用が発生する

事業者から受け取る建築協力金は無利子ローンのようなものなので、実質的な負担はありません。ただし、契約が終了すると建物が残った状態で変換されるため、転用する際は建物を解体しなければなりません。

土地を活用した資産運用の注意点

土地を活用した資産運用の注意点

土地を活用した資産運用の注意点として、以下の3つが挙げられます。

資産運用は事前の対策が、成功のカギとなります。注意点を抑えたうえで資産運用を始めると、失敗するリスクは軽減されます。

土地に適した方法を選ぶ

土地の状況に応じて、資産運用の方法を選ぶことが大切です。土地には向き不向きがあり、その土地に向いていない活用方法で資産運用を始めてしまうと、失敗するリスクが高まります。例えば、駅から近い土地であれば、マンションやアパートを運営しても入居者を見つけやすく、収入も安定しやすいです。

変形地や狭小地の場合は、トランクルームやコインランドリーが適しています。ただし、立地だけでなくその周辺環境によっても、適した活用方法は異なります。また、土地にある法規制によっては、活用方法が限られる可能性もあるため注意が必要です。

無理のない返済計画を立てる

更地のまま貸し出す借地契約でない限り、土地活用にはお金がかかります。特にアパートやマンションなどの賃貸経営を始める場合は、初期費用として数千万円が必要です。そのため、金融機関から融資を受けて始める場合がほとんどです。

フルローンも可能ですが、無理のない返済計画を立てる必要があります。不動産投資は長期間かけて回収するもので、返済中にトラブルが発生するケースも珍しくありません。例えば、想定よりも多く空室ができたり、早い段階で修繕が発生したりすることが挙げられます。

万が一のトラブルに備えて、投資金額が大きい分リスクは最小限にしておくことが大切です。自己資金が少ない場合でも、運営方法は数多くあります。どのような土地の活用方法があるのかを調べたうえで、比較検討すると良いでしょう。

専門家へ相談する

土地活用を検討し始める段階で、専門家へ相談することが大切です。土地活用には、税金や経営、マーケティングなどさまざまな専門的知識が必要になります。独学で知識を身につけることもできますが、トラブルが発生した際に対応できない可能性も高いです。

また、専門家であれば補助金や助成金など、素人では知らない情報も知っています。自分が検討していた土地活用よりも最適な方法を提案してくれることもあるため、まずは情報収集としてプロからアドバイスを受けると良いです。なお、土地活用の主な相談先として、以下の5つが挙げられます。

不動産会社

土地活用をする際は、まず土地のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。立地や周辺環境によって最適な土地の活用方法は異なり、自分が検討していた方法よりも他の方法が適している場合もあるためです。

ただし、一口に不動産会社と言っても、大手不動産会社や総合ハウスメーカー、工務店などがあります。建物の規模が大きい場合は大手不動産会社、小・中規模の場合は総合ハウスメーカーもしくは工務店がおすすめです。特に工務店は地域のニーズを良く把握しており、より柔軟に物件をカスタマイズしてくれます。

金融機関

初期費用が多くかかる土地活用では融資を受けることになるため、普段から利用している金融機関や土地活用の融資に積極的な金融機関に相談すると良いでしょう。

専門会社

駐車場やコインランドリー、トランクルームなど、専門的な土地活用を検討している場合は、それぞれの専門会社に相談することをおすすめします。専門会社の方がその分野に精通しており、ノウハウや実績が多く安心して依頼できるためです。

ファイナンシャルプランナー

土地活用を始める際は、収支計画を立てる必要があります。不動産会社と建築プランを相談しても、その計画が本当に現実的なのかどうかは分かりません。ファイナンシャルプランナーは、税金や保険などお金のプロなので相談してみると良いです。

税理士

土地にかかる税金の節税対策をしたい場合は、税理士へ相談すると良いです。どのような土地活用をすれば、どれくらい節税できるのか確認することができます。固定資産税や都市計画税、相続税、贈与税など、土地に対して課される税金はさまざまです。損しないためにも、一度相談してみることをおすすめします。

土地を活用して資産運用したいなら

今回は、土地を活用した資産運用について詳しく解説しました。土地活用は収入が安定しやすく節税対策にもなります。しかし、活用方法は数多く存在し、それぞれメリット・デメリットが異なります。

その土地の立地や周辺状況によって最適な方法は異なるため、事前調査を念入りにすることが重要です。専門家に相談すると、その土地に最適な活用方法を提案してくれます。MLINEでは土地活用に関するご相談を受けているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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