土地活用のメリットは？デメリットと注意点も解説

2023/7/28(金)

「土地を持っているけど、どう活用したらいいのかわからない」「土地にかかる税金や維持費に悩まされている」という方も多いのではないでしょうか。

土地というのは遊ばせておくと、それだけで固定資産税が発生し、土地だけを家族に遺しても相続税が払えないということもありえます。

そこで、この記事では土地活用に関するメリットや注意点、デメリットを詳しく解説していきます。

土地活用は安定した収入になるだけでなく、相続税や所得税などの税務対策になり、社会貢献にもなります。土地活用にはどんなメリットがあるのかをこの記事で把握し、自分の土地を上手く運用できるようになりましょう。

「活用していない土地を用いて利益を生み出すための事業」を土地活用と言い、活用例としては「マンション経営」「アパート経営」「月極駐車場経営」「賃貸併用住宅経営」「戸建て賃貸経営」などがあります。土地というのは持っているだけで維持費や税金がかかってしまうもの。

しかし、例に挙げたような土地活用をするだけで維持費を超えるさまざまなメリットを生み出すことができます。

• 安定した収入（副収入）が見込める
• .有効な税務対策になる
• 地域貢献に繋がる

さらに情報を知りたいという方は、以下の記事がより深く解説しているので参考にしてみましょう。

メリット1.安定した収入（副収入）が見込める

有効な土地活用による事業は長期的に安定した収入を見込めます。

駐車場なら常に利用者から料金を受け取ることができますし、アパートやマンションなら家賃に加えて礼金などを受け取ることができます。

加えて、土地を活用して、物件貸し出しなどを本業にすることもでき、副業として土地活用による副収入を得て、収入の足しにするというやり方も可能です。

土地活用を通して副収入を得たいという場合は、自分で土地を運用するよりも業者に任せるのが有効です。業者に土地を任せるスタイルでは、土地を業者に貸し出しをしてお任せする一括借り上げ方式、管理を業者に委託する管理委託方式があります。

そして、安定した収入というメリットを受け取るには、利回りをしっかり計算するのが重要。土地活用において非常に重要な利回りとして、実質利回りがあります。

こちらは年間の家賃収入から修繕費や管理費などの諸経費を引き、それを物件価格と物件購入時の諸経費で割るというものです。そこに100をかけることで、実際に得られる利益にかなり近い数字を把握することが可能できます。

不動産に関する利回りについては他にもさまざまなものがありますので、以下の記事で解説をしています。

メリット2.有効な税務対策になる

土地活用は節税対策においても非常に強力な効果を持っています。

特にその土地にアパートやマンションのような賃貸物件を建てて運用すると、建物の評価額を大幅に減少させることができます。

これは、土地というのはただ持っているよりも賃貸物件をそこに建てて、居住者に貸し出しをすると「その土地にはさまざまな権利が絡む」と認識されるのが大きな理由です。

具体的に土地活用が税務対策になる3つの例として、所得税・固定資産税・消費税を紹介します。

個人事業主の方や確定申告を毎年提出する方は土地活用による所得税対策も想像がつくことでしょう。

所得税は収入に対して課税されるものですが「収入を得るために必要な出費の分」は経費として収入から割り引くことができます。土地の運用と管理はあらゆることで費用が必要になるものです。

自分の所得からランニングコストに費用を出すことで、経費の分が引かれて所得税課税額を抑えることができるでしょう。

固定資産税というのは土地をただ所持しているだけで課税対象になってしまうものです。

しかし、同じように土地にある建物を賃貸に活用することで「さまざまな制約のある建物」にし、固定資産税の評価額を下げることができます。アパートやマンションを建てると小規模住宅用地の特例が適用され、敷地面積における「戸数×200平方m」まで固定資産税が6分の1になります。

固定資産税は他にも土地活用でどのような用途の物件を建てられるかでどんな特例の対象になるのかが変化します。土地活用で何をするのかを決めた後は忘れずに特例についてを確認しましょう。

また、消費税についてですが、土地に建てた物件を事務所や事業用の建物として貸出すると、家賃収入に消費税がかかります。ただし、アパートやグループホームのような居住用に貸し付けたことで発生する家賃収入は非課税です。

メリット3.相続税対策ができる

土地活用における節税対策で、とりわけはっきりと目立つのが相続税対策です。

相続した遺産は3,000万円+600万円×法定相続人の数が基礎控除額になり、そこを超える部分の金額が相続税の対象になります。4600万円以上の価値がある土地でも、そこにアパートやマンションなどを建てると、土地の価値を下げることができます。

相続税は現金で修めるものです。したがって、土地を相続したとしても、その土地にかかる相続税を納めることができないのであれば、土地を手放さないといけなくなることも。

そこで、土地活用によって現金の資産も作っておくと、土地以外の資産を家族に遺すことができます。加えて、遺産を家族に遺すのは、家族が生活に困らないためというものがあります。

定期的に収入のある土地を遺せるのは、家族にとっても遺産を託す側にとっても安心できることでしょう。

メリット4.資産を増やすことができる

土地活用はその土地の需要を満たすことで継続的な収入を生み出すことができます。

収入に繋がるものは「駐車場の利用料金」「家賃」などに加え、「礼金」「変換不要の場合の敷金」なども挙げられます。

また、土地というのは一度活用すれば収入が決まるのではなく、利用者のニーズを見極め、備品や設備を豪華にすることでさらなるアピールポイントを生み出すことも可能です。

こういった要因をしっかり押さえて土地活用が上手くハマれば、遊ばせていた土地を活用することでいつのまにか本業以上の収入を生み出すようになることも夢ではありません。

そのためには、土地のことを十分に把握しておく必要があります。市場環境調査に関しては絶対に手を抜かず、自分では難しいと判断したら業者に相談するなりしてみましょう。

メリット5.地域貢献に繋がる

土地活用とは、地域のニーズを読み取って、誰がどのようなものを望んでいるのかというのを細かく把握する必要があります。

車や自転車が多い場所なら駐車場、駐輪場ができれば、多くの通勤者や通学者が助かります。また、お年寄りの多い土地なら高齢者向け施設を建設すると、困ったお年寄りの人々の助けになることができます。

つまり、成功した土地活用というのは、地域の人々が求めたものに上手く応えたものだということになります。

特におすすめなのがサービス付き高齢者向け住宅です。バリアフリーが完備された住宅にし、施設の職員に介護士や看護師、機能訓練士などを置くことで、高齢者に特化した住居環境にしたのが、サービス付き高齢者向け住宅です。

これにより、お年寄りの多い地域では特に安定した収入を望むことができます。入居者になる高齢者の方たちにとっても、サービス付き高齢者向け住宅は大きなメリットがあります。

安否確認・見守りサービスでは、施設職員が入居者の健康を毎日確認してくれます。高齢者の形は常に自分の健康状態への不安や「いつか急に倒れたらどうしよう」という不安を解消できます。

また、高齢者向け住宅は専門のスタッフに日々の生活から生じる悩みを相談することができますので、看護・介護・リハビリに関した悩みを打ち明けられます。

土地活用というのは不測の事態がつきものですが、社会貢献というやりがいが、収入以上の満足感をもたらすことでしょう。

土地活用は安定した収入を見込むことができ、固定資産税、相続税、消費税の対策にもなります。

土地を上手く活用すれば、家族に土地と土地の相続税を支払うのにも使えるまとまった収入手段も遺せます。さらに、土地に住む方たちの需要に応えることで土地活用は成功することから、地域貢献に繋がる一面があります。

そんないい事だらけに見える土地活用ですが、始める上で必ず押さえて置かなければならないデメリットもあります。所有している土地の可能性を十分に引き出すためにも、リスクや注意点はきちんと把握しておきましょう。

• 初期費用やランニングコストが掛かる
• 借金だけ残り、失敗するリスク
• 近隣住民とのトラブルのリスク

ここでは具体的なデメリットを解説していきます。

デメリット1.初期費用やランニングコストが掛かる

土地を駐車場、賃貸物件、貸店舗、グループホームなどに活用する上で、必ず払わないといけないのが初期費用です。土地そのものを貸す借地や、信託に土地を預ける土地信託では費用がかかりませんが、それ以外の多くの活用法では初期費用がかかります。

駐車場なら車止め、看板、整地とおおむね100万円から500万円がかかります。また、戸建て賃貸経営では初期費用に2,000万円が最低でもかかり、アパート経営なら最低5,000万円、マンションなら数億円必要ということも。

他の事業では、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅では少なく見積もっても1億円以上はかかると見積もっておくのが妥当です

さらに、土地活用は初期費用を投資しただけで出費が終わるわけではありません。その後も経年劣化した設備を修繕したり、利用者のニーズに合わせてさらに備品を購入したり、時代の変化に合わせて設備の買い替えを行ったりします。

土地活用というのは利益を得ようと得まいと、一度スタートすると成功しようとしまいと常にお金がかかっていくものなのだというのを覚えておかなければいけません。

ただし、土地活用は国や自治体から補助金を受け取ることができます。例えば、「サービス付き高齢者向け住宅」や「アパート経営」をする場合、「サービス付き高齢者向け住宅」は最大で数千万円もの補助金を利用でき、「アパート経営」でも110万円の補助を利用可能です。

常にお金が必要なのが土地活用です。使える補助はどんどん使うのが重要と言えるでしょう。

デメリット2.借金だけ残り、失敗するリスク

初期費用やランニングコストに莫大なお金がかかるのが土地活用です。

そして、土地活用はお金だけがひたすらにかかって、投資をカバーするだけの利益をあげられないリスクがあります。

仮に利益が出ないとしても、施設は常に老朽化していくので修繕費用がかかりますし、修繕費用を払うのを惜しんでいると、賃貸や物件を利用する人がどんどん少なくなってしまいます。

「利益があがらないからとお金をかけなくなると、いっそうお金がかからなくなる」という悪循環に陥ってしまうのは大きなリスクと言えるでしょう。

そうならないために重要なのは、土地費用についての計画立てをしっかりしておくことです。

自分がやろうとしていることはその土地のニーズを満たすことができるのか、初期費用を十分に支払えるだけの財力があるのか、何にどうお金を払えば良いのかしっかり把握しているのかなどのことをきちんと理解しないといけません。

賃貸やグループホームなどを計画している場合は、間取りや必要な施設について、そしてスタッフを雇うのに必要な知識も学び必要がありますね。

このように、土地活用を成功させるというのは非常に困難なことです。しかし、土地活用は一人でなんでもやろうとするのではなく、土地活用についてを扱ったサイトなどに必要な費用を相談することができます。

土地活用にかかる費用を複数社で比較するサイトがありますので、そちらに一括資料の請求をしましょう。

デメリット3.近隣住民とのトラブルのリスク

土地活用におけるリスクというのは費用に関することだけではありません。

土地を活用するというのは、土地を商業のために用いるということです。どのお店もそうですが、アパートでも駐輪場でも老人ホームでも、多くの人が利用するものですので、周辺の環境に影響を及ぼす可能性があります。

それが良いことだろうと悪いことだろうと、近隣住民には快く思わない方も多く出てくることでしょう。そうなってしまうと友好的な関係だったはずの近隣住民との関係が悪化してしまうかもしれません。

賃貸経営の場合は居住者と近隣住民の間にトラブルが起きることがありますし、多くの人が住めるようにと建物を高くすることで日の当たりが悪くなってしまったと言われることもあります。

高齢者が住むサービス付き高齢者向け住宅や老人ホームの場合は、高齢者が施設を脱走してしまった場合に、近隣の方にも負担がかかってしまうことがあります。

近隣住民とのトラブルが起きるのが、人が多く住む物件だけとも限りません。駐輪場や駐車場の場合は毎朝毎晩、自転車や自動車、バイクが行き交うことになるので、騒音トラブルの原因に繋がることもリスクです。

近隣住民とのトラブルというのはどうしても避けては通れないものです。個人の手にあまって当然のものですので、手に負えないと判断した場合は、連携している管理会社や不動産会社に連絡をしましょう。ノウハウのある業者なら、有効な対応をしてくれます。

土地活用において注意すべき点は、初期費用に膨大な金額がかかり、その上でランニングコストが常にかかることと、失敗したら膨大な借金だけが残ってしまうことが挙げられます。

それに加えて、アパートや賃貸の場合は入居者次第では近隣住民とのトラブルが起こることがありますし、駐車場や駐輪場の場合でも騒音トラブルが起こりかねません。

そこで、土地活用をする上で押さえておくべきポイントを以下のようにまとめましたのでチェックしてみましょう。

〈土地活用のリスクを避けるポイント4選〉

• 土地活用一括資料請求を利用する
• 市場環境調査によって立地やニーズをしっかりと見極める
• 自分で管理できないなら管理を素直に委託
• 土地の可能性についても考える

土地活用の資料を一括請求すると、複数の企業から土地活用のプランを無料で提案してもらうことができ、「土地に適した活用方法」をしっかり見極められます。

また、業者に市場環境調査を依頼するなどして、その土地の周辺はどういう住民が多く、駅へのアクセスやショッピングの利便性はどのようなものかも調べましょう。そこに検討している土地活用プランの相場や施設の情報も加え、土地活用の収支計画が立てやすくなります。

そして、土地活用による事業を自分が運営できるのか、本業ではなく副業ならどれくらいの利益を求めるかというのをよく考える

この土地では自分が望む土地活用は不可能となった場合は、別の活用の仕方を考えるか、売却を検討しましょう。土地を売却するとまとまったお金が一度に手に入るので、もっと便利な土地を選んだり、投資に活用したりすることができます。

継続的な収入ができ、家族にさらに多くの遺産を遺せて、税務対策にもなるという豊富なメリットがあるのが土地活用ですが、リスクも見逃せないくらいにあります。

そこで、以下のM-LINEのページで土地活用の成功例と失敗例をまとめていますので、土地活用の具体的な情報を知るためにチェックしてみましょう。

また、M-LINEは都市部向けの多層階住宅や賃貸併用住宅、土地活用に対して多くの実績があります。

公式サイトを確認し、より詳しく情報を知りたい方は、資料請求やお問い合わせをしてみて下さい。