小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
活用していない土地をお持ちの方であれば、その土地を有効活用することを検討することもあるのではないでしょうか。
土地を遊ばせておくと固定資産税をそのまま支払うことになりますし、土地を家族に相続させる場合にも、現金を遺せないと土地によって発生する相続税を支払えないリスクがあります。
そんな土地を駐車場やアパート、老人ホームなどに使うのを土地活用と言います。土地活用は成功すると多くのメリットがありますが、逆に見逃せないリスクも多くあります。
この記事で土地活用が持つ危険・リスクと、それへのリスク回避方法、リスクが少ない活用方法を解説していきます。
土地活用に置けるリスクを以下の5つです。
このように、土地活用のリスクというのはどれも、あらゆるお店が抱えている普遍的なものが多くありますが、中には土地活用特有のリスクもありますので、一つ一つをしっかりと把握しましょう。
物件に入居者がいなく、空き部屋が多いということは、家賃収入を得る機会が少ないということです。
しかし、入居者が少なくとも物件がある以上は固定資産税が発生しますし、銀行からの融資も返済する必要があります。そして、入居者がいなくても内見や入居者がいつでも来ていいように、部屋をきれいにしておく必要があります。
したがって、老朽化した備品などは修繕するか買い換える必要があります。土地活用は賃貸物件に初期投資するだけでは終わらず、ずっとお金がかかっていくことになります。
入居者がいないからと部券にかけるお金を減らしていくと、それだけ入居者に対する訴求力も減っていくことになってしまいます。
土地活用とは、土地を使って賃貸物件の運営や貸店舗、高齢者向けのグループホームなど、環境を大きく変えるものを生み出すことになります。
そのため、これまでは近隣住民と友好的関係を築けていたとしても、土地活用によって周辺環境が激変することで、トラブルが発生しかねません
例を挙げると、アパートやマンションの場合は高い建物を建てることで近隣住民の日差しや風の流れを遮ってしまったり、入居者がゴミ出しなどで近隣住民とトラブルを起こしたりすることが考えられます。
高齢者向けのグループホームは、高齢者が抜け出してしまった場合に、周囲の方に負担をかけてしまうことが考えられます。また、物件の水道管が破裂してしまったり、入居者が火事を起こしてしまうと、近隣住民も巻き込む困ったことになります。
土地活用方法によってはこのようなリスクがつきものということを理解していく必要がありますね。
地震、落雷、洪水、台風と日本には数多くの災害があります。
災害によって経営している物件が半壊した場合は、膨大な修繕費用がかかりますし、物件が全壊してしまうと初期費用にどれほどの金額を投資していても、回収する術をなくします。加えて、深刻な災害が発生した土地となると、住居者が去ってしまうこともありえます。
つまり、災害とは物件に損害を与えるだけでなく、収入を得る手立ても失わせてしまう危険があるということです。
そんなことにならないためにも、アパートやマンションを経営する場合は、火災保険などに必ず加入しておきましょう。
仮にこれまで地震や台風などがない土地だったとしても、発生した場合はすべてを台無しにしかねないのが災害なのだと理解しておく必要があります。
アパートやマンションなどを経営するとした場合、銀行からローンの借り入れをする方も多いことでしょう。
住宅ローンは、借り入れ契約をしてから完済するまで金利が固定された固定金利と、借り入れ契約をした後に金利の見直しが半年ごとに入る変動金利の2つがあります。固定金利より変動金利の方が金利が低く設定されるので、変動金利の方を選べば問題ないものです。
しかし、住宅ローンは極めて高額の借り入れをし、長期に渡っての返済をしていくことになります。
場合によっては借り入れ時の固定金利の金利を、変動金利が上回ってしまうということも考えられます。高額の借り入れをすることの多い住宅ローンは、ほんの少しの金利の上昇が大きく響いてきがちです。
金利が高めだが金利が上昇するリスクのない固定金利と、将来的に金利が大幅に上昇する可能性があるのが変動金利ということを押さえましょう。
土地活用にはただの店舗経営とはまた違うリスクもあります。
たとえば、土地や物件の管理を自分がやるとした場合に、自分がカバーできる範囲を超えてしまうということが考えられます。土地の周辺環境が変化したことで急激に、物件を利用するかも知れない入居者層が激変して、新たに物件に手を入れないといけないという事態です。
そして、周辺環境が変化すると、家賃そのものを下げないといけなくなることもあります。そして、仮にこの土地はもう満足する利益を出せないと判断した場合、土地を売却することも選択肢に入ります。けれども、土地を一定期間に渡って貸し出す定期借地権の場合は、土地を売却したくても期間満了までは売却できません。
さらに、入居者が家賃を滞納してしまうと、家賃収入を得ることができなくなります。家賃は取り立てができますが、法的な手順を踏む必要があり、手間がかかってしまいます。
土地活用にはさまざまなリスクがあるというのを理解した次は、土地活用を少ないリスクで行う方法をお伝えします。
アパートやサービス付き高齢者向け住宅は国や自治体からの補助金を得られますが、上で紹介した土地活用の事業では補助金を得られません。しかし、土地活用には初期費用を高額にすることなく始められるものが多くあります。
土地活用はリスクを押さえた上で利益を得る方法がありますので、売却という最終手段も含めて、それぞれがどのような意味でリスクを押さえられるのか、1つずつ解説いたします。
コインパーキングや駐輪場も含め、駐車場は初期費用をかなり抑えることができます。駐車場を開くのに必要なものは車止めに加えて看板、整地。駐輪場なら雨風を凌ぐ屋根なども必要です。500万円の初期費用で始めることもでき、コストを押さえれば100万円でも可能な可能性があります。
したがって、駐車場経営は月極駐車場にしたり、コインパーキングにしたりと土地活用に高額をかけたくないという方におすすめです。
そして、土地を駐車場にする上で見逃せないメリットに、管理と運営のしやすさがあります。駐車場はあくまで土地を一時的に貸し出しするというものです。
コインパーキングなら支払機やゲートの整備、放置された車などに気をつける必要がありますが、月極の場合は特定の人物に一ヶ月間貸出する形ですので、手入れも管理も副業の範囲を超えずに済みます。
都市部は常に広い土地に不足しています。つまり、都市圏の住民は物の収納場所に困ることが非常に多くあり、コンテナ式、倉庫式問わずにトランクルームの需要が高いということです。
さらに、地方から都市部への人口集中も止まることなく続き、都市部、特に都心はこれからも人口が増加していくことが考えられます。収納場所の需要はこれからも高まっていくことでしょう
トランクルームそれぞれのタイプが扱う物を解説いたしますと、コンテナ式は日光や風雨にさらされて温度が常に上下するコンテナ内という環境に耐えられる物を取り扱います。
一方、倉庫式はというと広い倉庫内のトランクルームに物を収容するので、温度差に弱い書籍、衣料品なども収納することになります。
トランクルームは初期費用に500万円かければ経営を始めることができます。
トランクルームはあくまで物を収容する施設ですので、駐車場や駐輪場と違って、騒音トラブルが発生しにくいですし、駐車場のように道路に面していたり、平らな立地である必要があるということもありません。そして、コンテナ式のトランクルームはコンテナの老朽化などを注意する必要はありますが、管理と整備の手間もかなり少ないです。
土地活用をするには、いっそのこと土地を誰かに貸すという選択肢もあります。
こうすると、土地活用の初期費用や維持管理費用はすべてを借主が負担することになるので、土地主は何もすることなく利益の一部を受け取ることができます。土地を貸す期間は最短10年、最長50年まであり、信頼できる相手に土地を貸すことで何もしなくとも家族に継続的な収入を遺すことが可能です。
さらに、借主が土地に賃貸物件やサービス付き高齢者向け住宅を建てて経営することで、相続税や固定資産税、消費税の対策にもなります。
例えば、納税する固定資産税は固定資産税土地評価額によって決まりますが、土地に賃貸物件を建てると土地に手が入った上で居住人との契約などさまざまな制約に縛られると判断されます。これによって、土地評価額が減少しするので固定資産税などの対策になるということです。
土地を貸すにも誰に貸せばいいのかわからないという場合は、不動産会社や司法書士、税理士などに相談をしましょう。
今、所有している土地ではどうにも利益をあげられる気がしないという場合は「土地の売却」を検討してみましょう。
土地を売却することでまとまったお金を得ることができますし、土地を持て余すだけで発生する固定資産税の納税から逃れることが可能となります。
返済しないといけないローンがあるのであれば、そのお金を返済にあてることができ、家族に返済義務を遺さずに遺産だけを相続させられます。遺産を整理するという意味でも、土地の売却は土地活用の一種です。
加えて、土地を売却したことで得たお金はまたべつの土地を購入するのに当てたり、他の土地ですでに物件の運営をしていた場合は、そちらに資金と注意を集中させることができます。
他にも、土地の売却で得たお金でもっと良い土地を購入するという手がありますし、土地でなくとも投資に活用する手段もあるでしょう。
リスクの多い土地活用ですが、リスクを押さえられる方法もしっかりあります。より詳細に知りたいという方は、以下の記事で詳しくランキング形式でまとめているので参考にしてみて下さい。
リスクがつきものの土地活用ですが、リスクを回避するポイントを抑えることで、初期費用を回収してそれ以上の安定した利益を得やすくなります。
土地活用においてリスクを回避する4つのコツを以下にまとめました。
一つ一つがどのようにリスク回避に繋がるのかを以下で解説しますので、土地活用に役立てましょう。
非常に複雑な要因が絡む土地活用では、少しでも成功確率を上げるのに市場環境のチェックが重要になります。
調べ、考えないといけないことは多岐に渡ります。土地の周辺はどういった住民が多いのか、どういう物件に需要があるのか、交通機関、学校、オフィス、ショッピングへのアクセスのしやすさなどを把握することで、どういう物件にすべきかが理解しやすくなります。
他には、考えている土地活用の事業・分野において、周辺土地はどれくらいの相場でどういった設備を作っているのかを調べることも重要です。それをすることで、自分がどれくらいの初期費用をかけるべきかがわかります。
土地活用をするには、非常に多くの情報を詳細に集める必要があるので、個人の肌感覚で行うというのはどうにも無理があるのが市場環境の調査です。
失敗しないためにもここのリサーチ作業は、その道のプロである業者に依頼をしましょう。ノウハウと調査力がまるで違うため、自分だけでは気づかないことも企業の力で把握することができます。
周辺土地についての詳細な情報を手に入れることで「自分がこの土地活用でどのように地域貢献するか」というのがぐっとわかりやすくなることでしょう。
土地活用をして賃貸物件でも駐車場でも、非常に長期間に渡って経営していくことになります。
自分が将来的にどれくらいの投資をし、どれくらいの利益を見込んで、ランニングコストにかける費用はどれくらいなのかというのを計画しておくのが重要です。
収入が支出を上回った状態で、経営を続けられるようにするにはどうすればいいのかを、シミュレーションするのが収支計画と言えるでしょう。
例を挙げますと、収入には「家賃」だけでなく「礼金」「駐車料金」「共益費」「香辛料」などが入り、支出には「ローン返済」「修繕費」「税金」「保険料」などが含まれます。
アパートやマンションなどの賃貸物件の収支計画を立てる場合に重点的に考慮する必要があるのは「賃料」「空室率」「修繕費」の3つがメインとなります。
「賃料」が上がれば上がるほど収入は上がりますが、それには「修繕費」にお金をかけて施設の質を維持しないといけません。そして、「空室率」がどれくらいで利益を挙げられるようになるかの見通しを立てることで、賃貸物件の収支計画を有用なものにできます。
土地活用でとても重要なのがメリットとデメリットを正しく把握することです。
土地活用は安定した収入が見込めて、税務対策になり、家族にまとまった資産を遺せて、社会貢献もできるというメリットがあります。上手く行けば土地活用によるアパートやマンションの運営を本業にできるので、アーリーリタイアに踏み切ることも夢ではありません。
それでは、土地活用のデメリットは何かというと、空室が発生することで収入がないままに支出だけ膨らむことと、入居者トラブル、災害の発生、金利上昇によるローンの返済額の増大があります。
他にも、土地活用をする上で、自分の手に負えない事態が発生するリスクは常にあります。
予測不可能な事態が非常に多いのが土地活用です。そのため、個人でやりきろうとせずに豊富な知識を備えた専門家に相談をするのが重要です。不動s何会社、工務店、ハウスメーカー、弁護士、司法書士など、土地活用の知識を豊富に備えた人々の力を借りましょう。
特におすすめなのが不動産会社です。土地の貸出、売却も含めた多くの手段を考慮した知識の提供をしてもらえます。次に検討すべきが地域に根ざした工務店です。その土地だけでなく、人についての知識もあるので、何が求められているかのアドバイスを貰えます。
他には、戸建賃貸やアパート、マンションを検討している方は、建物の設計、施工だけでなく管理やメンテナンスの対応もする総合ハウスメーカーにも相談するのが有効です。
思ったように利用者・入居者が増えない、近隣住民からのクレームが来る、災害が起きるなど、土地活用には多くのリスクがあります。リスクが少なめの土地活用をしたい場合は、以下の記事が成功例について特に詳しく解説しています。
経営や管理を業者に任せると、慣れないことに振り回されることなくプロの力で対応してもらうことができます。そして、土地活用のリスクを抑えるのに重要なのが「情報」と「計画」です。どちらも企業の力で高品質な仕事をしてくれる、業者に相談してみましょう。
なお、多層階住宅・賃貸併用住宅や土地活用に関してM-LINEでは多数の実績があります。土地に不足しがちな都市部で土地を運用したい方はまずは公式サイトを参考にし、より詳しい情報を知りたい場合はお問い合わせをしてみて下さい。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/09/30
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