高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
賃貸併用住宅は住居スペースと賃貸を融合させた建物です。
賃貸物件も戸建住宅も建築する上で気になるのは「木造とRC造（鉄筋コンクリート）」のどちらが良いだろう？ ということです。
こちらでは木造のメリットとデメリットを解説してから、RC造のメリットとデメリットについてお伝えします。
この記事を参考に木造とRC造のどちらが自分の需要にマッチしているのかじっくり検討しましょう。
賃貸併用住宅は賃貸エリアと居住スペースが一つになった建物です。
そのため、通常のアパート・マンションの経営とはまた別の問題と苦労が発生するものです。
こちらでは賃貸併用住宅を木造建築で建てるメリットとデメリットについて紹介いたしますので、両方の観点から木造を考えられるようにしましょう。
まずは木造建築のメリットを3つ挙げてみました。以下をご確認ください。
これだけでも十分に木造建築のメリットがわかるかもしれませんが、木造建築かRC造かというのは非常に重要な問題。
どのメリットが賃貸併用住宅においてどのように効果を発揮するのかを解説します。
メリット1.建築コスト・修繕費が抑えられる
賃貸併用住宅を木造で建てるとコストを安価に抑えることができます。
安い順で建材を並べると木造、鉄骨造、RC造、鉄骨鉄筋コンクリート造と続き、木造建築はとにかく建築コストを押さえたい方に有効です。
さらに、賃貸併用住宅は建てたらそこで終わりというわけではありません。
建物は消耗品と同じです。時代遅れになった設備を買い換えるだけでなく、時間が経過することで建物そのものを修繕する必要があり、ランニングコストがかかります。
住居スペースと賃貸スペースの両方を持つ賃貸併用住宅はただアパートやマンションを建てて運営するだけよりも高額の投資を要求します。
木造建築は修繕費も建築コストも安いため、賃貸併用住宅の出費を押さえたい方にはとてもありがたいものになるでしょう。
メリット2.固定資産税が安い
建築した建物にかかった固定資産税評価額に標準税率をかけることで固定資産税額が算出され、納税することになります。
固定資産税評価額は建物が高額であればあるほど高くなるため、木造建築は逆に固定資産税評価額が低いということになります。
賃貸併用住宅は固定資産税が高くなる傾向があるため、木造建築にすることで建物の評価額を少しでも抑えるのは節約にも繋がります。
同じ間取り、同じ敷地だとしても木造は鉄筋コンクリートよりも固定資産税を下げられるというのを覚えておきましょう。
メリット3.工期が短くなることが多い
木造建築は使用する建材を工場で生産します。
したがって、建築現場で新たに建材を製造する必要がなく、工期も短く済ませられるという長所があります。
少しでも早く賃貸併用住宅の運営を始め、利益を回収したいという場合、木造建築の賃貸併用住宅は十分に有力な選択肢になります。
木造建築はすでに建材の形が決まっているということから工夫の幅が狭いですが、工期が早く済むとそれだけ工事にかかる人件費も押さえられます。
工期の早さは木造建築の拡張性、可変性の低さをカバーするだけのメリットがあると言えるでしょう。
木造建築のメリットを紹介した次は木造建築が抱えるデメリットも把握しましょう。
木造建築はメリットとデメリットが非常にはっきりしています。デメリットを把握することで木造建築へのより正しい知識を身に付ける必要があります。
デメリット1.安全性（耐久性）が鉄筋コンクリートより低い
木造は建築コストも修繕費も安くできる代わりに、耐久性が低いというデメリットがあります。
そして、賃貸物件において耐久性がないというのはそれだけで安全性の低さにも繋がります。
重量鉄骨造は34年、軽量鉄骨造は27年と長期間の耐用年数がありますが、木造住宅の耐用年数は22年と大幅に短い耐用年数です。
そして、木材は建材としてはどうしても品質にバラつきが出やすく、品質や耐久性が均一とはいかない欠点もあります。
地震、火災などに弱いとされている木造建築において、耐久性の低さと品質の安全性のなさは見逃せないデメリットと言えるでしょう。
デメリット2.白アリなど害虫被害や防音・遮音性が低い
さらに、木造建築は白アリ被害に遭うリスクを常に抱えています。
防蟻点検と薬剤散布によって白アリ被害の予防をすることはできますが、それでも絶対にシロアリ被害がないとは言えません。
白アリなども含めた害虫による被害で、想定よりも大幅に早く耐用年数が過ぎ去るリスクもあるのが木造建築の大きな弱点だと言えるでしょう。
そして、他の見逃せないデメリットとしては、防音性と遮音性の低さになります。
賃貸併用住宅は大家家族と入居者が一つ屋根の下で暮らすものです。
どれだけ気をつけたとしても大家が居住者と一切、生活をすれ違わずに済むというのは非常に難しく、場合によっては住民トラブルにも発展します。
トラブルの原因としてポピュラーなのが騒音ですが、木造は遮音性・防音性が低いので住民トラブルのリスクが大きく上がることが考えられます。
デメリット3.大きい建築には向いていない
居住スペースと賃貸エリアが半々近くになりがちな賃貸併用住宅にはあまり関係ないかもしれませんが、木造というのは大きい建築に不向きです。
4階以上の建築物を建てるには耐火基準を満たす必要がありますが、木造建築がそれを満たすのは難しくなっています。
賃貸併用住宅は住宅も含んでいることから、賃貸運用に使えるスペースがマンションやアパートよりも狭くなってしまいます。
結果、賃貸に使えるエリアが必然的に減ってしまうので利回りが低くなるという大きな欠点があります。
階数を増やして賃貸に活用できる部屋を物理的に増やすのは利益を上げるためには有用な手段ですが、安全性に難のある木造建築ではほぼ不可能というのは大きなデメリットと言えるでしょう。
木造建築にはメリットがありますが、見逃せないデメリットが多くあることもわかりました。
そこで、次は鉄筋コンクリート（RC造）を見てみましょう。
RC造とは梁、柱、床、壁とが鉄筋とコンクリートで構成されたものです。鉄筋は引っ張る力に強く、コンクリートは押しつぶす力に強いので、お互いがお互いの長所を引き立てる組み合わせだと言えるでしょう。
そんなRC造の賃貸併用住宅におけるメリットとデメリットについて紹介いたします。
賃貸併用住宅におけるRC造りのメリットは以下になります。
このように、RC造りはとにかく頑丈で長持ちするというのがメリットと言えます。
以下でより詳細に解説いたしますので、賃貸併用住宅を建築する時に役立てましょう。
メリット1.安全性（耐久性）が高い
RC造りは引っ張る力にも押す力にも強いとても頑丈な造りです。
また、鉄筋だけなら熱に弱くなりますが、そこにコンクリートを使うことで耐火性能を大幅に上げてもいます。
RC造りは安全性と耐久性が高いことから、高い可変性と拡張性も備えています。
賃貸併用住宅は大家家族も住むため、時間の経過によって大家のお子さんが独り立ちするといったイベントにより、状況が変化する可能性があります。
そうなった場合は部屋に空きが出るので、そちらも賃貸に活用し、さらに利回りを高めようと判断してもおかしくありません。
新たに賃貸用のエリアを設けるにしても、木造はどこをどう工事していいのかの判断が難しく、拡張性があまりないという欠点があります。
しかし、RC造りならきちんと計画することで思い切ったリフォームやリノベーションを実行できます。
メリット2.減価償却期間が長い
法定耐用年数は国が定めた固定資産を活用できる期間を指し、減価償却期間とは建物の使用開始から耐用年数が終了するまでの期間のことを指します。
「法定耐用年数と耐久年数の違い」が混同しないように改めて解説しますと、国が定めた法定耐用年数と違って、耐久年数はあくまでメーカーが独自の基準で定めたものです。
RC造の耐用年数は47年と非常に長く、減価償却期間もそれだけ長期間に渡るのがRC造りの大きな特徴とも言えます。
減価償却期間が効果を発揮するのは確定申告の時です。
運用している賃貸併用住宅を建てるのにかけたお金を減価償却期間に渡って分割し、経費に入れて確定申告で提出することができます。
減価償却期間が長ければ長いほど、確定申告に減価償却を経費として申告できる期間が連動して長くなるということになります。
例を挙げますと1,200万円の建物の減価償却期間が40年だとすると、1,200万円÷40年=毎年約30万円を経費として申告可能です。
耐用年数は住宅ローンの借り入れ審査や返済期間にも影響があるもの。賃貸併用住宅は条件を満たすことで住宅ローンの借り入れ対象になりますし、さらに条件を満たすことで住宅ローン控除の対象にもなります。
賃貸併用住宅は住宅面積の50%以上が自宅エリアであれば住宅ローンを利用でき、金利も不動産投資ローンやアパートローンと比べると低く設定されています。
RC造りの賃貸併用住宅にすることで、金利が低く、RC造りで耐用年数を長くすることで返済期間を35年間取ることも出来る住宅ローンを利用し、おトクな運用がしやすくなるということです。
メリット3.遮音性や断熱性能が高い
賃貸併用住宅は居住スペースと賃貸エリアが同じ建物にあることから、常に住民トラブルのリスクを抱えています。
トラブルに繋がりがちな騒音への対策は、いくら拘っても拘りすぎるということはありません。
音というのは予想以上に響きやすいもので、隣の部屋の音だけでなく、上の音、下の音についても常に気をつけておく必要があります。
そして、一度気になった音というのはどれだけ対策しても不快に感じてしまうようになることも。
RC造りなら遮音性も防音性も高いことから、住民同士だけでなく、住民と大家の距離も近くなりがちな賃貸併用住宅の騒音対策に十分役立つことでしょう。
入居者の生活音というのは一度気になるとご家族の負担になってしまいます。「収益性」と「居住性」というのは、どちらかを優先するともう一方がおろそかになりがちです。
防音性、消音性に優れたRC造にすると、居住者にとっても大家にとっても住みやすさが大きく向上します。
RC造りのメリットは頑丈さ、防音性の高さ、耐久年数の長さなどがあることは紹介しました。
それでは、次はRC造りのデメリットについても紹介いたします。
以上がRC造りの持つデメリットです。
場合によっては木造の賃貸併用住宅の方が需要にマッチするということもありますので、デメリットも参考にして運営に役立てましょう。
デメリット1.建築コストが高い
RC造りというのは鉄筋とコンクリートを用いることから、すぐに完成するわけではありません。
コンクリートを流し込んだら強度が確立するまで時間を置く必要があります。
また、RC造りの建物は木造と比べると重くなるため、地盤もそれだけ強固なものが要求されます。
したがって、ただ建物を建てるのにお金がかかるだけでなく、地盤改良工事にも費用がかかってしまいます。
木造と比べるとどうしても建築コストが高くなってしまい、それによって利回りも低くなるため、初期投資の回収に時間がかかるというのがRC造のデメリットです。
デメリット2.固定資産税が高い
毎年1月1日、土地・家屋・償却資産などの固定資産の所有者に対して固定資産税評価額が算出され、それを基準に納税すべき固定資産税の税額が決まります。
評価が高い建物ほど評価額と固定資産税額が高くなるので、RC造は木造と比べても固定資産税が高額になります。
これはRC造、頑丈で減価償却期間が長く、時間の経過で価値が減りにくいというのが理由です。
RC造りはその頑丈さと安全性の高さから、長くに渡って固定資産税を高額で納税しないといけないことは覚えておきましょう。
なお、賃貸併用住宅は大家が住む居住スペースがあることから、居住スペースには固定資産税減額措置の対象になります。
課税標準額の特例によると、課税標準額を200㎡までは1/6に減額してもらえて、200㎡を超えた部分は、課税標準額が1/3まで減額されることができます。
そこにさらに、賃貸併用住宅を建てることで2戸の建物になれば、さらに200㎡が課税標準額1/6の減額特例の対象になります。
RC造りの固定資産税を少しでも抑えるために、利用できる特例は積極的に活用しましょう。
デメリット3.工期が長くなることがある
工事によって家を建てるとしても、それは一朝一夕で建つわけでは当然ありません。
木造住宅を建築する場合は、必要な工期がおよそ4～6か月くらいを目安にすると良いです。一方、RC造りの工期はというと、およそ5～6か月です。
RC造りは木造に比べて重量があるため、基礎工事から時間をかけてじっくり行う必要がありますし、コンクリートを強化するにも時間がかかります。
つまり工期が長引くということですが、工事とは何もしない間もスタッフや備品を拘束することになるので、コストも膨らみます。
しかし、これらはどれも決して無駄な工程ではなく、RC造りをより良くするためのもの。耐久性・耐火性・耐震性を高いレベルで達成するための必要なコストと時間と考えてみるのも良いでしょう。
木造とRC造りのメリットとデメリットをそれぞれ解説いたしました。
木造の場合のメリットは「ランニングコストを押さえられる」、「工程が短い」、「固定資産税を押さえられる」というもので、デメリットは「耐久性が低い」「防音性が低い」「大きな建築に不向き」というものです。
それではRC造りのメリットはと言うと「頑丈」「減価償却期間が長い」「防音性が高い」というもので、デメリットは「工期がかかる」「コストがかかる」というものがメインになります。
このことから、木造建築は小回りが利いてコストを押さえられるのが長所で、RC造りはコストがかかる分、長期に渡る運営ができるのが長所と言えます。
どちらがより良いかは「自分がどんな賃貸併用住宅を求めるのか」と「土地がどちらに適しているか」が重要な要素になります。
賃貸併用住宅は通常のアパート・マンションと違って民家と賃貸が融合したものです。
そのため、ただアパートやマンションと同じようなものだと思っていると痛い目を見てしまいます。
以下に賃貸併用住宅についてより詳しく掘り下げた記事をまとめました。
・【失敗パターンを徹底解説】賃貸併用住宅で後悔しないためのポイント
検討している時に非常にありがたい情報は「成功」よりも「失敗」になります。
どうして失敗してしまうのか、それを避けるにはどうすればいいのかを徹底的にまとめた記事です。
・賃貸併用住宅をローコストで建てる方法を徹底解説｜建築費用相場も紹介
賃貸併用住宅はコストが高くつきがちなのが大きな欠点です。
賃貸に活用できるスペースが限られることから、初期投資は押さえれば押さえるだけ回収が早くなります。
・賃貸併用住宅で後悔する？失敗しないための対策やメリットとデメリットを解説
賃貸併用住宅において有用なメリットに加え、外せないデメリットとリスク、そしてそれらに対する対策を紹介しています。
どちらもバランスよく解説してくれるので、賃貸併用住宅の入門におすすめの記事です。
賃貸併用住宅を建てるにあたっての建築費の計算方法、建築費用の内訳などを紹介してから建築費用のコストカットのコツを解説します。
実際に建築する手順も解説しているので、賃貸併用住宅を運用する上でのシミュレーションにも活用できます。
・頭金なしで賃貸併用住宅を建てられる？頭金を用意するメリットも紹介
コストがかかるとされる賃貸併用住宅を建てる上で必要な頭金について解説した記事です。
頭金を用意するメリット、デメリットも紹介してくれます。
賃貸併用住宅を建築する上で木造、RC造りはどちらにも良さがありますが、大きく分けると「コストと工期を押さえたい」なら木造がおすすめで、それ以外はRC造りがおすすめです。
ただでさえコストがかかるのに加え、住居スペースと賃貸エリアの両方があることからさまざまな要因が成功と失敗に絡む賃貸併用住宅。一人ではどうしても知識と発想に限界があるものです。
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高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/07/26
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