高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
「都市部の土地が高いエリアに二世帯住宅を建てたい」「狭小地でもゆとりある二世帯住宅を建てたい」と考えていませんか。そこでおすすめなのが、三階建ての二世帯住宅です。
縦の空間を有効活用した三階建ての二世帯住宅であれば、限られた土地面積でも、十分な延床面積を確保できることがメリットです。ただし、維持費や設備費が高い、階段移動が大変など、三階建てならではデメリットも存在します。
そこで本記事では、三階建ての二世帯住宅を建てるメリットやデメリットなどを詳しく解説します。実際の成功実例も3つまとめました。
三階建ての二世帯住宅に興味がある方は、ぜひお役立てください。
三階建ての二世帯住宅を建てるメリットは、以下の5つです。
メリットを把握することで、ご自身の理想としている暮らしに適しているのか判断しやすくなるでしょう。それぞれ詳しく解説していきます。
一つ目のメリットは、土地選びの選択肢が広がることです。なぜなら三階建てであれば、狭い土地でも十分な延床面積を確保できるので、ある程度広い土地が必要な二世帯住宅でも建てることができるからです。
特に、都市部や駅周辺など利便性が高い場所では、十分な広さの土地を手に入れるのが難しいことがあります。しかし三階建てなら、狭い土地でも必要な床面積を確保できるため、理想の立地や価格に合った土地を見つけやすくなります。
たとえば、40坪の二階建ての二世帯住宅を建てる場合、一階の面積は20坪になります。しかし、同じ40坪の三階建て二世帯住宅であれば、一階の面積は約13坪ですみます。また、駐車場を作りたい場合も、一階の建物面積が少ない三階建てなら、駐車スペースを確保しやすくなるでしょう。
三階建ての二世帯住宅は、広い土地だけではなく、狭小地も選択肢に入れられるため、土地選びの幅が広がることは大きな利点です。
二つ目のメリットは、プライバシーの確保をしやすいことです。
三階建ての二世帯住宅は、フロアごとに生活空間をわけることでプライバシーを守りやすくなります。
たとえば、一階を親世帯、二・三階を子世帯の住まいにすることで、お互いの生活が干渉しないような間取りが可能です。設備の一部を共有する場合でも、二階に共有設備をまとめて、一階と三階にそれぞれのプライベートな空間を確保することができます。来客を気兼ねなく招くことも可能でしょう。
三階建ての二世帯住宅は、プライバシーを保って適度な距離感で暮らせることがメリットです。
三階建ての二世帯住宅は、騒音対策がしやすいという利点もあります。三階建ての住宅は、間取りの自由度が高いため、騒音に配慮した配置を実現できることが理由です。
一般的な二階建ての二世帯住宅では、一階に親世帯の寝室や水回りなどの共有スペースを配置し、二階に子世帯の居住スペースを設けることがよくあります。しかし、この配置では、親世帯と子世帯の生活リズムが異なる場合、親が寝静まっている間に子世帯が共有スペースを利用すると、騒音トラブルが起きやすくなるデメリットがあります。
それに対して、三階建ての二世帯住宅なら、各階で用途をわけることで騒音対策しやすくなります。たとえば、一階に親世帯の居住スペース、二階に共有スペース、三階に子世帯の居室を配置すると、騒音の影響を最小限に抑えられるでしょう。さらに、二重床を設置することで、より効果的な騒音対策が可能です。
騒音に配慮した家を実現しやすいことも、三階建て二世帯住宅のメリットです。
立地や間取りによっても異なりますが、三階建ての二世帯住宅は充分な光や風、素晴らしい眺めを確保できることも大きな魅力の一つです。特に、住宅密集地では隣家との距離が近く、採光や風通しが悪いことが少なくありません。しかし、三階建てなら窓を多く設置しやすくなり、良い生活環境を作り出すことができます。
また、周囲に二階建て住宅が多い場合、三階建てにすることで建物に遮られることなく、日当たりがよくなります。上階にテラスや大きな窓を設置すれば、外からの視線を気にせずに開放的な暮らしを楽しめるでしょう。さらに、屋上を利用すれば、景色の良いプライベートテラスとして使えますし、二世帯でプールやバーベキューを楽しむことも可能です。
三階建ての二世帯住宅は、採光や採風を確保し、快適に暮らせることが魅力です。
三階建ての二世帯住宅は、将来的に賃貸併用住宅に転用しやすいというメリットもあります。
たとえば、一階を親の住まいにし、二階と三階を子供の住まいにすると、将来的にどちらかのスペースが空き家になっても、賃貸として貸し出すことができます。空き部屋を有効利用することで、家賃収入を得ることができ、長期的な資産形成につながることは大きな利点です。
三階建ての二世帯住宅は、プライバシーの確保がしやすかったり、狭小地でも十分な床面積を確保できたりすることが良い点ですが、以下のようなデメリットも存在します。
デメリットをしっかりと把握し、慎重に検討することが大切です。
三階建ての二世帯住宅は、二階建ての二世帯住宅と比べて維持費や設備費が高くなることがデメリットです。
たとえば、外壁の塗り替えや修繕などの際には、足場を多く設置する必要があるため、費用が割高になります。また、エアコンの設置や家具の搬入時にも、搬入作業に追加費用がかかることがあります。3階にトイレやお風呂などの水回りを設置する場合は、配管費用が余分にかかる点も考慮しましょう。
さらに、三階建て住宅ならではの設備が必要になる場合もあります。たとえば、移動の負担を減らすためにエレベーターを設置したり、階層による寒暖差をなくすために空調設備を取り入れたりする場合は、追加費用がかかります。
三階建ての二世帯住宅は、縦スペースを有効活用できる一方で、階段の上り下りが大変な点はデメリットです。特に狭小地に建てる場合は、階段のスペースが狭く、階段が急になる点にも注意しましょう。
解決策としてはエレベーターの設置が考えられますが、高額な費用がかかるうえ、固定資産税も上がる可能性があります。予算やスペースの制限がある場合は、間取りを工夫すると効果的です。家事や生活の流れを考慮して、移動の負担を軽減するような間取り設計をすることが重要です。
また、足腰に不安のある親世帯の居住スペースを一階にし、体力のある子世帯のスペースを二・三階に配置する方法も有効でしょう。子供部屋を三階に配置すれば、子供が独立してからは頻繁に行く必要がなくなり、老後の生活にも影響が少なくなります。三階を納戸にするという選択肢も考えられます。
どのような間取りにすれば上下移動の負担が減らせるかは、専門家に相談することが重要です。三階建て住宅の実績が豊富な専門家に相談することをおすすめします。
三階建ての二世帯住宅を検討する際は、耐震性も注意すべき点です。一般的に高い階は、地震の揺れを感じやすいことが欠点です。地震に強い恐怖心がある方の場合、小さな揺れでも大きなストレスになる可能性があるため、慎重に検討することをおすすめします。
また、狭小地に三階建ての二世帯住宅を建てた場合は、狭い面積で高い建物を支えることになるため、地盤対策をしっかりと行わなければならないことを考慮しましょう。
安心して生活するためには、耐震性を高める技術に長けた施工会社を選ぶことが大切です。
M-LINEのRCマンションは地震に強く、これまでの大地震（阪神淡路大震災・東日本大震災など）で使用できなくなったM-LINEのRCマンションは皆無です。さらに、木造の多層階住宅を建てたい場合も、M-LINEであれば、通常の木造3階建てとは違った構造計算を採用することにより、耐震性に優れた木造の多層階住宅を建てることも可能です。地震に強い三階建ての二世帯住宅を建てたいという方は、お気軽にご相談ください。
三階建ての二世帯住宅を検討する際は、間取りパターンをしっかりと検討することが大切です。ここでは、以下3つのパターンについて詳しく解説します。
それぞれのメリットやデメリット、向いている人にも触れながら詳しく紹介します。
完全分離型とは、玄関から水回りまでのすべてを親世帯と子世帯にわけ、共有部分を作らない間取りパターンのことを言います。三階建ての二世帯住宅の場合は、階層で居住空間をわけることが多く、親世帯が一階に住み、子世帯が二・三階に住むケースが一般的です。
完全分離型のメリットは、プライバシーを守り自由な生活ができたり、各世帯の好みに合わせたデザインや設備を取り入れられたりすることです。将来的に賃貸併用住宅に転用しやすいことも利点でしょう。対するデメリットは、二世帯分の設備が必要になるため、建築費やランニングコストが高額になることです。各世帯の生活リズムが違う場合は、同じ敷地に住んでいてもほとんど顔を合わせないことも少なくないので、世帯間のコミュニケーションが予想以上に希薄になる可能性がある点も考慮しましょう。
完全分離型の二世帯住宅は、プライバシーの確保を重要視したい方や、将来的に賃貸併用住宅に転用したい方におすすめの間取りパターンです。
完全同居型とは、通常の戸建て住宅を二世帯が共有する住み方です。一階から三階まですべてのフロアを親世帯と子世帯で共有します。
完全同居型のメリットは、分離型と比べて建築費用を節約できること。すべての設備を共有するため、通常の一戸建てと変わらない費用で建てることができます。さらに、実際に暮らし始めてからも、光熱費や修繕費、家電などを両世帯で折半できるので、ランニングコストの負担を抑えられることが魅力です。また、家族間の交流が多いので、賑やかに暮らせることも良い点でしょう。
対するデメリットは、お互いの距離が近く、プライバシーの確保が難しいことが挙げられます。また、世帯間で生活リズムが違う、理想の間取りやデザインが異なるなどの場合は、どちらかが妥協しなければならない点もデメリットでしょう。
費用の負担をできるだけ少なくしたい、大勢で賑やかに暮らしたい、と考えている方におすすめのパターンです。
部分共有型とは、キッチンやリビング、トイレなどは各世帯でわけ、玄関、浴室、洗面所などの一部のスペースを共有する暮らし方です。たとえば、一階に親世帯が住み、二階に共有スペース、三階に子世帯のスペースを設けるなどの方法があります。
部分共有型は、完全分離型と比べて建築費や光熱費を節約でき、かつ、完全共有型よりも一定のプライバシーを確保しやすいことが特徴。お互いの暮らし方や予算をしっかりと話し合ったうえで、どの設備や空間を共有するのか決定することが成功の秘訣です。
建築費用を抑えつつ、プライバシーに配慮した暮らし方を実現したい方におすすめです。
最後に、三階建て二世帯住宅の成功事例を3つ紹介します。
以下で紹介する間取り例は、暮らしやすさやプライバシーに配慮した成功事例です。ぜひこれから三階建ての二世帯住宅を建てる方は、参考にしてみてください。
賃貸併用住宅を見据えた三階建ての完全分離型二世帯住宅の成功例は、以下の通りです。
| 間取り | 1階：1LDK＋車庫＋浴室＋洗面室＋トイレ 2階：1LDK＋ルーフバルコニー＋WIC＋浴室＋洗面室 3階：2部屋＋ルーフバルコニー＋トイレ |
| 家族構成 | 親世帯：夫婦 子世帯：夫婦＋子ども1人 |
| 敷地面積 | 約31坪 |
| 延床面積 | 約52坪 |
| 工夫ポイント | ・完全分離型の二世帯住宅 ・広々としたルーフバルコニーで開放的な空間 ・賃貸併用住宅にもなる間取り |
上記の例は、親世帯（両親）と子世帯（両親＋子ども1人）の計5人が暮らす完全分離型の二世帯住宅です。親世帯が一階に暮らし、子世帯の居住空間は二・三階です。
将来的に別々に暮らす可能性も考慮し、一階を賃貸として活用できるような間取りにしていることがポイントです。玄関からインターホン、郵便ポストまでを世帯ごとにわけているので、賃貸転用がスムーズに行えます。一階にはビルトインガレージを設置することで、悪天候でも快適に車の乗り入れができることも高ポイント。さらに、二・三階にはルーフバルコニーを配置して、充分な採光や風通しを確保しています。
吹き抜けを作り、開放的な二世帯住宅を実現した間取り例です。
| 間取り | 1階：2LDK＋WIC＋浴室＋トイレ 2階：1LDK＋WIC＋ホール＋シャワールーム＋トイレ＋吹き抜け 3階：2部屋＋吹き抜け |
| 家族構成 | 親世帯：母 子世帯：夫婦＋子ども2人 |
| 敷地面積 | – |
| 延床面積 | – |
| 工夫ポイント | 二世帯をつなぐ吹き抜けを設置 |
上記の例は、親世帯（母）と子世帯（両親＋子ども2人）の計5人が暮らす一部共有型の二世帯住宅です。親世帯が一階に暮らし、子世帯の居住空間は二・三階です。玄関を共有し、LDKやお風呂は世帯ごとにわけています。
ポイントは、一人暮らしの親が寂しくならないよう、家の中心に二世帯のLDKをつなぐ吹き抜けを設置していること。離れていてもお互いの雰囲気を感じられることが魅力です。また、吹き抜けがあることで光と風を取り込みやすく、明るく開放的な空間を実現していることも点も魅力的です。
バリアフリーを取り入れた、三階建ての二世帯住宅の間取り例です。
| 間取り | 1階：1LDK＋納戸＋ウッドデッキ＋トイレ＋浴室 2階：1LDK＋書斎＋浴室＋トイレ 3階：1部屋＋納戸＋バルコニー |
| 家族構成 | – |
| 敷地面積 | 約35坪 |
| 延床面積 | 約47坪 |
| 工夫ポイント | 親世帯は玄関脇にスロープを設置 |
親世帯が一階に住み、子世帯が二・三階に住む完全分離型の三階建て二世帯住宅です。
この家の特徴は、親世帯の玄関脇にスロープで出入りできるバリアフリー仕様にしていること。長く安全に暮らせる二世帯住宅を実現しています。また、将来、子供が巣立った後に間取り変更ができるように、壁を撤去できる造りにしていることもポイントです。
三階建ての二世帯住宅は、狭小地でも十分な床面積を確保できるため、都内や利便性の高いエリアに二世帯住宅を検討している方におすすめです。
しかし、維持費や設備費が高額になる、上下移動の負担が大きいなどのデメリットもあるため、慎重に検討することが大切です。
三階建ての二世帯住宅を建てる際には、本記事で紹介した平均費用や、メリット、デメリットを参考に、納得できる家づくりを行いましょう。
また、二世帯住宅を建てる際は、実績が豊富な施工会社に相談することが重要です。
M-LINEでは、二世帯住宅のご相談もお気軽にできます。
豊富な経験と実績を持つ専門スタッフがお客さまのご要望を伺った上で、最適な提案をさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/27
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